Wer auf Mallorca eine Immobilie kauft, muss nicht nur Kaufpreis, Steuern und Nebenkosten planen. Banken, Notare, Anwälte und Immobilienvermittler müssen nach spanischem Geldwäscherecht prüfen, wer kauft, wer wirtschaftlich berechtigt ist und aus welchen legalen Quellen die eingesetzten Mittel stammen.

Warum die Mittelherkunft geprüft wird

Spanien schützt mit der Ley 10/2010 die Integrität des Finanzsystems und weiterer Wirtschaftssektoren. Immobiliengeschäfte stehen dabei besonders im Fokus, weil hohe Einmalzahlungen, internationale Überweisungen, Gesellschaftsstrukturen und Vermögensumschichtungen zusammenkommen können.

Die Prüfung ist deshalb kein Misstrauensvotum gegenüber dem Käufer, sondern eine gesetzliche Pflicht der beteiligten Stellen. Zu den verpflichteten Parteien gehören unter anderem Kreditinstitute, Immobilienentwickler und -vermittler, Notare, Grundbuchregister, Steuerberater sowie Anwälte, wenn sie an Immobilien- oder Finanztransaktionen mitwirken.

Geprüft werden insbesondere die Identität des Käufers, der wirtschaftlich Berechtigte, der Zweck der Transaktion, die berufliche oder unternehmerische Tätigkeit und die Plausibilität der eingesetzten Gelder. Bei höheren Risiken können zusätzliche Nachweise zum Ursprung der Gelder und zum Ursprung des Gesamtvermögens verlangt werden.

Was Käufer vorbereiten sollten

Internationale Käufer sollten die Unterlagen frühzeitig zusammenstellen, idealerweise bevor Reservierungsvertrag, Anzahlungszahlung oder Kontoeröffnung anstehen. Im Luxussegment empfiehlt sich ein sauberer Dokumentensatz, der nicht nur den Kaufpreis erklärt, sondern die Vermögensentstehung nachvollziehbar macht.

gültiger Reisepass oder Personalausweis; bei Spanienbezug zusätzlich NIE und spanische Steuerdaten, soweit vorhanden
Nachweis der aktuellen Wohnanschrift und steuerlichen Ansässigkeit
kurze Darstellung der beruflichen oder unternehmerischen Tätigkeit
aktuelle Bankreferenz oder Bankbestätigung über Kontoinhaber und Verfügbarkeit der Mittel
Kontoauszüge, aus denen die Ansparung oder der Eingang der Kaufmittel plausibel hervorgeht
Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Dividendenabrechnungen, Gehaltsabrechnungen oder geprüfte Jahresabschlüsse
bei Verkaufserlösen: Kaufvertrag, Abrechnung des Notars, Broker Statement oder Closing Statement
bei Unternehmensverkauf: Share Purchase Agreement, Zahlungsnachweis, Steuer- oder Abschlussunterlagen
bei Erbschaft, Schenkung oder Trust-Struktur: Urkunden, Nachlassunterlagen, Begünstigtennachweise und Zahlungsweg
bei Investmentvermögen: Depotauszüge, Verkaufsabrechnungen, Mittelzufluss auf das Referenzkonto
bei Finanzierung: Finanzierungszusage, Darlehensvertrag und Eigenmittelnachweis

Dokumente aus dem Ausland sollten je nach Herkunftsland und Empfänger mit Apostille oder Legalisation sowie beglaubigter Übersetzung vorbereitet werden. Besonders bei Gesellschaften, Stiftungen, Trusts oder Family Offices ist eine klare Eigentümerstruktur entscheidend.

Banken: Kontoeröffnung, Überweisung und Zahlungsweg

Spanische Banken dürfen und müssen Informationen zur Identität, zur wirtschaftlichen Tätigkeit und zur Herkunft der Gelder verlangen. Der Banco de España weist ausdrücklich darauf hin, dass Banken auch Steuererklärungen, Einkommensnachweise oder andere Unterlagen anfordern können, wenn diese für die Geldwäscheprüfung erforderlich sind.

Für Immobilienkäufe ist ein nachvollziehbarer Zahlungsweg wichtig. Zahlungen sollten aus einem Konto stammen, das auf den Käufer oder auf die kaufende Gesellschaft lautet. Bei Luxusobjekten wird häufig genauer geprüft, ob Kaufpreis, Vermögensprofil, Herkunftsland, Gesellschaftsstruktur und Zahlungsroute zusammenpassen.

Wer Bankanfragen nicht oder nur unvollständig beantwortet, riskiert Verzögerungen, die Ablehnung der Überweisung oder in bestimmten Fällen die Einschränkung eines Kontos. Deshalb sollten Käufer größere Auslandsüberweisungen nicht erst kurz vor dem Notartermin vorbereiten.

Notar, Anwalt und Immobilienvermittler

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, ist aber zugleich Teil des spanischen Präventionssystems gegen Geldwäsche. Das spanische Notariat arbeitet über den Órgano Centralizado de Prevención mit Sepblac und Behörden zusammen. Notarielle Daten fließen zudem in den Índice Único Informatizado Notarial ein, der unter anderem der Prävention von Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Steuerbetrug dient.

Der Anwalt des Käufers prüft normalerweise Titel, Lasten, Baugenehmigungen, Steuerfragen und Vertragsrisiken. Zusätzlich muss er, soweit er als verpflichteter Berufsträger handelt, seine eigenen Geldwäschepflichten erfüllen. Er kann daher ähnliche Unterlagen verlangen wie Bank oder Notar.

Auch Immobilienmakler und Projektentwickler sind bei Kauftransaktionen verpflichtete Subjekte. Seriöse Anbieter im Premiumsegment werden Käuferidentität, wirtschaftlich Berechtigte und Mittelherkunft deshalb bereits vor Abschluss oder spätestens vor Annahme größerer Zahlungen dokumentieren.

Internationale Käufer und komplexe Strukturen

Bei Käufern außerhalb Spaniens sind zusätzliche Prüfungen üblich. Das gilt nicht nur für Käufer aus Drittstaaten, sondern auch für EU-Käufer, wenn die Mittel über mehrere Jurisdiktionen, Holdinggesellschaften, Trusts oder private Investmentvehikel laufen.

Bei juristischen Personen muss offengelegt werden, welche natürliche Person letztlich kontrolliert oder wirtschaftlich berechtigt ist. Nach spanischem Recht liegt wirtschaftliche Berechtigung regelmäßig bei Personen, die direkt oder indirekt mehr als 25 Prozent des Kapitals oder der Stimmrechte halten oder auf andere Weise Kontrolle ausüben. Wenn keine solche Person festgestellt werden kann, rückt die Geschäftsleitung in den Fokus.

Für Käufer über Gesellschaften empfiehlt sich ein Organigramm mit Beteiligungsquoten, Registerauszügen, Gesellschafterlisten, Directors Certificates, Vollmachten und Nachweisen zur wirtschaftlichen Berechtigung. Bei Trusts oder ähnlichen Instrumenten sollten Settlor, Trustee, Protector, Begünstigte und kontrollierende Personen dokumentiert werden.

Besonderheiten im Luxussegment

Je höher der Kaufpreis, desto wichtiger ist die Plausibilität. Bei Villen, Fincas, Meerblickobjekten und Off-Market-Transaktionen auf Mallorca reicht ein einfacher Kontostand oft nicht aus. Banken und Berater wollen verstehen, wie das Vermögen entstanden ist: durch Unternehmertätigkeit, Dividenden, Immobilienverkäufe, Kapitalanlagen, Erbschaft, Bonuszahlungen oder andere nachvollziehbare Quellen.

Typische Risikofaktoren sind sehr kurzfristige Mittelbewegungen, Zahlungen von Dritten, nicht transparente Gesellschaftsketten, Offshore-Strukturen, häufige Bargeldnutzung, politisch exponierte Personen, Hochrisikoländer oder ein Kaufpreis, der nicht zum bekannten Vermögensprofil passt. In solchen Fällen können verstärkte Sorgfaltspflichten greifen.

Der beste Ansatz ist eine kurze, geordnete Mittelherkunftsnotiz: Wer kauft? Aus welcher Quelle stammt der Kaufpreis? Auf welchem Konto liegen die Mittel? Welche Dokumente belegen den Weg des Geldes? Welche Personen kontrollieren die Struktur? Eine solche Übersicht spart Rückfragen und reduziert das Risiko, dass der Notartermin verschoben wird.

Bargeld und Zahlungsmittel

Immobilienkäufe im gehobenen Segment sollten grundsätzlich über nachvollziehbare Bankwege abgewickelt werden. Für Bargeld gelten in Spanien enge Grenzen. Bei Transaktionen, an denen ein Unternehmer oder Berufsträger beteiligt ist, sind Barzahlungen ab 1.000 Euro grundsätzlich unzulässig; bei einer natürlichen Person ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien, die nicht als Unternehmer oder Berufsträger handelt, liegt die Grenze bei 10.000 Euro.

Unabhängig davon müssen Bewegungen von Zahlungsmitteln bei Ein- oder Ausreise ab 10.000 Euro pro Person und Reise erklärt werden. Innerhalb Spaniens liegt die Erklärungsschwelle bei 100.000 Euro. Banküberweisungen sind von dieser Zahlungsmittelanmeldung nicht erfasst, müssen aber im Rahmen der Geldwäscheprüfung trotzdem plausibel sein.

Praktischer Ablauf

Vor der Reservierung: Käuferstruktur festlegen und prüfen, ob privat, über Gesellschaft oder über Family Office gekauft wird.
Vor der Anzahlung: Ausweis, Steuerdaten, wirtschaftlich Berechtigte und Zahlungsquelle dokumentieren.
Vor der Kontoeröffnung oder Überweisung: Bankunterlagen und Mittelherkunftsnachweise einreichen.
Vor dem Notartermin: Zahlungsweg, Schecks oder Überweisungen, Vollmachten und Gesellschaftsdokumente final abstimmen.
Nach Abschluss: Kaufunterlagen, Zahlungsbelege und Steuerunterlagen geordnet aufbewahren.

Wichtig ist: Jede beteiligte Stelle kann eigene Unterlagen anfordern. Dass eine Bank die Mittel akzeptiert hat, bedeutet nicht automatisch, dass Notar, Anwalt oder Makler keine weiteren Fragen stellen dürfen.

Fazit

Die Geldwäscheprüfung ist beim Immobilienkauf auf Mallorca ein zentraler Bestandteil der Transaktion. Für internationale Käufer und besonders im Luxussegment entscheidet eine gute Vorbereitung oft darüber, ob der Kauf reibungslos beurkundet werden kann. Wer Identität, wirtschaftliche Berechtigung, Vermögensentstehung und Zahlungsweg früh dokumentiert, schafft Vertrauen und vermeidet unnötige Verzögerungen.