Baugenehmigung und Cédula Urbanística auf Mallorca

Wer auf Mallorca kauft, umbaut oder eine Bestandsimmobilie technisch prüfen lässt, begegnet schnell zwei Begriffen: licencia urbanística und Cédula Urbanística. Die erste ist die eigentliche städtebauliche Genehmigung für eine konkrete Maßnahme. Die zweite ist eine schriftliche städtebauliche Auskunft über ein Grundstück oder Gebäude.

Was die licencia urbanística regelt

Viele bauliche Eingriffe dürfen erst nach kommunaler Genehmigung oder nach zulässiger comunicación previa begonnen werden. Zuständig ist grundsätzlich das jeweilige Ayuntamiento. Die ältere Alltagssprache unterscheidet oft zwischen obra mayor und obra menor; rechtlich wichtiger ist aber, ob eine Lizenz, eine Anzeige oder eine zusätzliche sektorielle Freigabe erforderlich ist.

Neubau, strukturelle Eingriffe, Volumenänderungen, Nutzungsänderungen, Abriss, Poolbau, größere Terrassen, Einfriedungen im Außenbereich und Maßnahmen in geschützten Gebäuden sollten nie als einfache Handwerkerarbeiten behandelt werden.

Comunicación previa und declaración responsable

Für einfache Arbeiten mit geringer technischer Bedeutung kann eine comunicación previa ausreichen. Trotzdem können Pläne, Beschreibung, Budget, technische Erklärung, Gebührennachweise oder sektorielle Genehmigungen nötig sein. Die declaración responsable ist auf Mallorca vor allem in angrenzenden Bereichen relevant und sollte nicht pauschal mit einer Baugenehmigung verwechselt werden.

Typischer Ablauf

Am Anfang steht die Machbarkeitsprüfung: Grundbuch, Kataster, bestehende Lizenzen, Cédula de Habitabilidad, Gemeindeplanung, MUIB-Daten, Plan Territorial, Schutzkategorien, Straßen-, Küsten-, Wasser-, Denkmalschutz- und Landschaftsauflagen. Für genehmigungspflichtige Vorhaben wird meist ein proyecto básico erstellt, das Lage, Volumen, Flächen, Höhen, Nutzung, Abstände und städtebauliche Konformität beschreibt.

Nach Lizenz auf Basis des Basisprojekts muss das proyecto de ejecución eingereicht werden. Es bildet die Grundlage für die Ausführung und ist bei projektpflichtigen Bauwerken grundsätzlich visierungspflichtig. Das visado ersetzt keine Gemeindegenehmigung, bestätigt aber formale und berufsrechtliche Aspekte.

Fristen und Baubeginn

Die LUIB sieht für die Entscheidung über eine städtebauliche Lizenz grundsätzlich drei Monate ab vollständig eingereichtem Antrag vor. Nachforderungen und sektorielle Stellungnahmen können die Frist aussetzen. Wird die Lizenz auf Basis eines Basisprojekts erteilt, muss das Ausführungsprojekt fristgerecht nachgereicht werden; die Gemeinde prüft anschließend die Übereinstimmung. Der Baubeginn ist zusätzlich mitzuteilen.

Was die Cédula Urbanística ist

Die Cédula Urbanística ist keine Bewohnbarkeitsbescheinigung und keine Baugenehmigung. Sie ist eine städtebauliche Auskunft über Klassifizierung, Qualifikation, anwendbare Ordenanzas, bebaubare Parameter, Schutzlagen, Pflichten und Einschränkungen. Manche Gemeinden verwenden Begriffe wie informe urbanístico oder certificado de aprovechamiento urbanístico.

Für Käufer ist diese Auskunft wertvoll, weil sie Exposé, Kataster und Grundbuch in den planungsrechtlichen Kontext setzt. Sie legalisiert aber keine Anbauten, garantiert keine künftige Lizenz und ersetzt nicht die Einsicht in Originalakten.

Risiken bei Bestandsimmobilien

Häufige Risikofelder sind Abweichungen zwischen Realität, Kataster, Grundbuch und Lizenzakten; alte Anbauten ohne Genehmigung; Pools, Pergolen, Porches oder Garagen im Außenbereich; Nutzungsänderungen von Lager zu Wohnraum; Bauten in geschütztem rústico; Küsten-, Wasser-, Straßen- oder Denkmalschutzzonen; sowie abgelaufene oder nie abgeschlossene Lizenzen.

• Beim Ayuntamiento Bauakte, Lizenzen, Final de Obra und etwaige Disziplinarverfahren anfordern.
• Cédula Urbanística oder kommunales Äquivalent beantragen, besonders bei Grundstücken, rústico oder Erweiterungswunsch.
• Cédula de Habitabilidad separat prüfen: gültig, erneuerbar und passend zur Nutzung.
• Kataster, Grundbuch und Realität vermessen und abgleichen.
• Keine Arbeiten beginnen, nur weil ein Unternehmer sie als obra menor bezeichnet.