Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca

Beim Immobilienkauf auf Mallorca besteht das Budget nicht nur aus dem Kaufpreis. Zusätzlich fallen einmalige Kaufnebenkosten an: Steuern, Notar, Grundbuch, rechtliche Prüfung und bei Finanzierung weitere Bank- und Hypothekenkosten. Als grobe Orientierung sollten Käufer bei Bestandsimmobilien meist rund 10 bis 15 % zusätzlich einplanen; bei Neubauten häufig etwa 12 bis 14 %, je nach Kaufpreis, AJD-Satz, Finanzierung und Beratungsaufwand.

Bestandsimmobilie oder Neubau: Der wichtigste Unterschied

Der größte Kostenblock hängt davon ab, ob Sie eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau vom Bauträger kaufen.

Bei einer Bestandsimmobilie ist die balearische ITP meist die mit Abstand größte Nebenkostenposition. Die allgemeine Staffel liegt aktuell bei 8 % bis 13 %: bis 400.000 Euro 8 %, von 400.000,01 bis 600.000 Euro 9 %, von 600.000,01 bis 1.000.000 Euro 10 %, von 1.000.000,01 bis 2.000.000 Euro 12 % und darüber 13 %. Für eine erste Hauptwohnung und bestimmte Käufergruppen können reduzierte Sätze oder Boni greifen; diese sind an strenge Voraussetzungen gebunden und sollten im Einzelfall steuerlich geprüft werden.

Für eine schnelle Schätzung bei Bestandsimmobilien nutzen Sie die ITP- und Grunderwerbsteuer-Seite mit Rechner. Sie ersetzt keine Steuerberatung, hilft aber, den größten Nebenkostenblock früh realistisch einzuordnen.

Notar und Grundbuch

Die notarielle Kaufurkunde ist in der Praxis der zentrale Schritt, um den Eigentumsübergang rechtssicher zu dokumentieren und anschließend im Grundbuch eintragen zu lassen. Die Notarkosten richten sich nach staatlichen Aranceles und hängen unter anderem von Kaufpreis, Urkundenumfang und Kopien ab.

Nach der notariellen Beurkundung wird die Eigentumsänderung im Registro de la Propiedad eingetragen. Auch die Grundbuchkosten folgen einem amtlichen Arancel und hängen vom Wert und der Art der Eintragung ab. Für Käufer ist die Eintragung besonders wichtig, weil sie die Eigentümerstellung gegenüber Dritten absichert.

Anwaltliche Prüfung

Ein Anwalt ist beim Immobilienkauf nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, bei Käufen durch internationale Käufer auf Mallorca aber praktisch sehr empfehlenswert. Die Prüfung umfasst typischerweise Eigentumstitel, Lasten, Baugenehmigungen, Nutzungsstatus, Kataster- und Grundbuchdaten, Gemeinschaftsschulden, steuerliche Risiken, Kaufvertrag, Arras-Vertrag und Vollmachten.

Anwaltshonorare sind frei vereinbar. Üblich sind Festhonorare oder prozentuale Modelle, oft zuzüglich spanischer IVA. Wichtig ist eine schriftliche Beauftragung mit klarer Leistungsbeschreibung.

Bank- und Finanzierungskosten

Bei einem Kauf mit spanischer Hypothek müssen Kaufkosten und Hypothekenkosten sauber getrennt werden. Die Kaufkosten, also insbesondere ITP oder IVA/AJD des Erwerbs, Notar- und Grundbuchkosten der Kaufurkunde sowie die rechtliche Beratung, trägt grundsätzlich der Käufer.

Für die Hypothek gilt seit der spanischen Immobilienkreditregelung: Die Bewertung der Immobilie, also die Tasación, trägt in der Regel der Kreditnehmer. Die Bank übernimmt dagegen die Gestoría, die Notarkosten der Hypothekenurkunde, die Eintragung der Hypothek im Grundbuch und die entsprechenden Hypothekensteuern nach der geltenden Regelung. Eine Abschlussprovision kann anfallen, wenn sie im Kreditangebot vereinbart ist.

Weitere einmalige Kosten

Je nach Käuferprofil können weitere Ausgaben hinzukommen: NIE-Beantragung, beglaubigte Übersetzungen, Dolmetscher, Vollmachten, technische Gutachten, Architektenprüfung, Vermessung, Energiezertifikatsprüfung oder Gestoría-Leistungen für die Steuer- und Registerabwicklung.

Praxisorientierte Budgetregel

Für eine Bestandsimmobilie auf Mallorca ist die ITP der Ausgangspunkt der Budgetplanung. Dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und gegebenenfalls Finanzierungs- und Bankkosten. Bei Neubauten ersetzt die IVA die ITP; zusätzlich fällt AJD an. Wer finanziert, sollte die Tasación, mögliche Abschlussprovisionen und laufende Finanzierungskonditionen getrennt von den reinen Kaufnebenkosten betrachten.