Rolle von Anwalt, Notar, Steuerberater und Makler

Beim Immobilienkauf auf Mallorca arbeiten meist mehrere Berater zusammen. Für internationale Käufer hochwertiger Immobilien ist entscheidend, die Rollen sauber zu trennen: Der Makler öffnet den Markt und koordiniert die Transaktion, der Anwalt schützt Ihre Käuferinteressen, der Steuerberater plant die steuerliche Struktur und der Notar beurkundet den Kauf neutral.

Die vier Rollen im Überblick

Berater	Hauptaufgabe	Wichtig für Käufer
Anwalt	Rechtliche Käufervertretung, Due Diligence, Vertragsprüfung, Verhandlung	Unabhängig mandatiert und Ihren Interessen verpflichtet.
Notar	Neutrale Beurkundung der öffentlichen Kaufurkunde	Er ersetzt keine vollständige Käuferprüfung vor Reservierung oder Arras.
Steuerberater	Steuerstruktur, Folgesteuern, Nichtresidentenpflichten	Bei größeren Budgets früh einbinden.
Makler	Objektsuche, Besichtigungen, Angebotsprozess	Klären, wen er vertritt und wer die Provision zahlt.

Anwalt: Ihr Interessenvertreter

Der Käuferanwalt prüft nicht nur den Kaufvertrag. Sein Mandat sollte Eigentum und Belastungen im Grundbuch, Kataster- und Flächendaten, Bau- und Nutzungslegalität, Bewohnbarkeits- und Energieunterlagen, Gemeinschaftsschulden, Miet- oder Nutzungsverhältnisse, touristische Vermietung, Hypotheken, offene Steuern sowie Vollmachten und Verkäuferbefugnisse abdecken.

Notar: neutral, wichtig, aber nicht Ihr Käuferanwalt

Der spanische Notar ist öffentlicher Amtsträger. Er identifiziert die Parteien, prüft Kapazität und Vertretungsmacht, beurkundet die öffentliche Kaufurkunde und sorgt für die rechtssichere Beurkundung. Diese Funktion ist wesentlich, aber neutral. Der Notar verhandelt nicht Ihre wirtschaftlichen Bedingungen und führt keine umfassende Käufer-Due-Diligence für Ihr Risikoprofil durch.

Steuerberater: früh einbinden

Ein Steuerberater sollte vor dem Arras-Vertrag eingebunden werden, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, über eine Gesellschaft kaufen möchten, mehrere Familienmitglieder beteiligt sind, Finanzierung oder Vermietung geplant ist oder Vermögens-, Erbschaft- und Wegzugsfragen relevant sind. Zu klären sind Erwerbsstruktur, Nichtresidentensteuer, Vermietung, Vermögensteuer, spätere Veräußerung, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Doppelbesteuerungsabkommen und Mittelherkunft.

Makler: Marktkenntnis und Koordination

Ein guter Makler kennt Mikrolagen, Off-Market-Angebote, Preisrealität und lokale Abläufe. Seine Rolle ersetzt aber keine rechtliche oder steuerliche Prüfung. Objektangaben, Flächen, Genehmigungen, Vermietbarkeit oder Umbaupotenzial sollten nicht ungeprüft übernommen werden. Auf den Balearen existiert ein offizielles Register für Immobilienmakler, das ein nützliches Qualitätssignal sein kann.

Käufervertretung und Interessenkonflikte

Bei internationalen Käufen ist schriftliche Klarheit entscheidend. Ein Käufermakler oder Property Finder sollte Suchprofil, Gebiet, Exklusivität, Vergütung, Laufzeit, Vertraulichkeit, Umgang mit Verkäuferprovisionen und mögliche Interessenkonflikte offenlegen. Auch Anwälte sollten keine Konflikte zwischen Käufer- und Verkäuferinteressen haben.

AML und Mittelherkunft

Spanien verpflichtet unter anderem Makler, Notare, Register, Anwälte und Steuerberater unter bestimmten Voraussetzungen zur Geldwäscheprävention. Käufer sollten einen AML-Ordner vorbereiten: Ausweis, NIE/NIF, Wohnsitz- und Steueransässigkeitsnachweise, Bankreferenzen, Mittelherkunft, Verkaufsverträge, Dividenden- oder Bonusunterlagen, Erbschaftsunterlagen, Darlehen, Gesellschaftsorganigramm und Beneficial-Owner-Dokumente.

Praktische Koordination

Ein effizienter Ablauf beginnt vor dem Angebot. Der Makler sammelt Objektunterlagen, der Anwalt prüft Mindestdaten und der Steuerberater bestätigt die Erwerbsstruktur. Vor Reservierung oder Arras sollten keine wesentlichen Rechtsfragen offen sein. Danach folgen Due Diligence, Steuer- und AML-Prüfung, Notartermin, Grundbucheintragung und Übergabe.

Merksatz

Der Notar macht den Kauf rechtssicher beurkundbar. Ihr Anwalt macht ihn für Sie rechtlich beherrschbar. Der Steuerberater macht ihn strukturell und langfristig planbar. Der Makler macht ihn praktisch möglich. Gute Käufer koordinieren alle vier Rollen, aber vermischen sie nicht.