Eine Immobilie auf Mallorca lässt sich grundsätzlich auch als internationaler Käufer über eine spanische Bank finanzieren. Entscheidend ist jedoch nicht allein der Kaufpreis, sondern das Gesamtbild aus Eigenkapital, Beleihungswert, nachweisbarem Einkommen, Aufenthalts- und Steuerstatus, Objektqualität und Liquiditätsreserve.

Spanische Hypothek: Grundprinzip

Die spanische Hypothek wird in der Regel als Darlehen mit dinglicher Sicherheit auf der Immobilie bestellt und notariell beurkundet. Für private Kreditnehmer gelten die Transparenz- und Schutzvorgaben der Ley 5/2019 über Immobilienkreditverträge. Die Bank muss die Bonität prüfen, vorab standardisierte Vertragsinformationen liefern und der Käufer muss vor der Unterzeichnung eine notarielle Transparenzprüfung durchlaufen.

Internationale Käufer und Non-Resident-Finanzierung

Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten, aber meist konservativer als dauerhaft in Spanien steuerlich ansässige Käufer. Typische Orientierungswerte sind etwa 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bankbewertung; je nach Bank, Profil, Objekt und Einkommen kann es darüber oder darunter liegen.

Eigenkapital realistisch berechnen

Eigenkapital bedeutet auf Mallorca mehr als nur den nicht finanzierten Kaufpreisanteil. Käufer müssen auch Kaufnebenkosten, Steuern, die Tasación, Übersetzungen, Beratungskosten und eine Reserve für erste laufende Kosten einplanen.

Beleihung: Kaufpreis, Tasación und Bankwert

Die Beleihung wird nicht automatisch auf den vereinbarten Kaufpreis gerechnet. Die Bank orientiert sich regelmäßig am niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Tasación. Liegt die unabhängige Bewertung unter dem Kaufpreis, reduziert sich die maximal mögliche Darlehenssumme entsprechend.

Die Tasación ist die formelle Immobilienbewertung für den Hypothekenzweck. Die Bewertung erfolgt durch eine zugelassene, unabhängige Bewertungsgesellschaft oder einen entsprechend homologierten Bewertungsdienst. Der Käufer trägt die Kosten der Tasación, kann den Gutachter grundsätzlich wählen und den Bericht, solange er gültig ist, auch bei mehreren Banken verwenden.

Welche Dokumente Banken verlangen

Üblich sind Reisepass oder Ausweis, NIE, Nachweis des Familienstands, Steueransässigkeit, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Geschäftsunterlagen, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Nachweise über Eigenmittel, bestehende Kredite, Miet- oder Dividendeneinkünfte und Informationen zu Vermögen.

FEIN, FiAE und notarielle Transparenzprüfung

Vor der Unterschrift muss die Bank dem Käufer die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen rechtzeitig zur Verfügung stellen. Dazu gehören insbesondere die FEIN als verbindliches europäisches Standardinformationsblatt, die FiAE mit besonderen Warnhinweisen, ein Vertragsentwurf, eine klare Kostenaufstellung und bei variablen Darlehen Szenarien zur Zinsentwicklung.

Diese Unterlagen müssen grundsätzlich mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung vorliegen. Danach findet beim frei gewählten Notar die Transparenzprüfung statt.

Zinsen: fest, variabel oder gemischt

Spanische Banken bieten üblicherweise feste, variable und gemischte Hypotheken an. Für den Vergleich reicht der Nominalzins nicht aus. Käufer sollten auf die TAE achten, also die jährliche Effektivbelastung inklusive relevanter Kosten und Nebenbedingungen. Wichtig sind außerdem Produktbindungen wie Versicherungen, Konto, Karten oder Vermögensprodukte.

ist das Zinsumfeld deutlich niedriger als in der Hochzinsphase 2023, aber nicht wieder bei den extrem niedrigen Niveaus früherer Jahre. Werte wie Euribor oder durchschnittliche Anfangszinsen sind Referenzen, ersetzen aber kein konkretes Bankangebot.

Liquiditätsplanung bis nach dem Notartermin

Eine solide Finanzierung endet nicht mit der Darlehenszusage. Käufer sollten vor Reservierung oder Arras-Vertrag einen vollständigen Liquiditätsplan erstellen. Dazu gehören Eigenkapitalanteil, Kaufsteuer, Notar- und Registerkosten der Kaufurkunde, anwaltliche oder steuerliche Beratung, Tasación, Übersetzungen, Umzug, Renovierung, Möblierung, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Grundsteuer, laufende Versorgungskosten und eine Reserve für ungeplante Reparaturen.

Praktische Reihenfolge

Vor der Immobiliensuche Budget, Eigenkapital und maximal tragbare Monatsrate definieren.
Bei ein bis zwei Banken oder über einen zugelassenen Kreditvermittler eine Vorprüfung einholen.
Dokumente vollständig und möglichst in spanischer oder englischer Fassung vorbereiten.
Vor Unterzeichnung eines Arras-Vertrags klären, ob ein Finanzierungsvorbehalt sinnvoll ist.
Tasación früh beauftragen, sobald das Objekt ernsthaft reserviert ist.
FEIN, FiAE, TAE, Produktbindungen, Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung vergleichen.
Notartermin erst planen, wenn Transparenzfrist, Finanzierung und Liquidität gesichert sind.

Fazit: Eine Hypothek auf Mallorca ist für internationale Käufer gut machbar, aber sie sollte konservativ geplant werden.

Finanzierung und Hypotheken auf Mallorca