Wer eine Immobilie auf Mallorca vermietet, muss die Einnahmen in Spanien versteuern. Entscheidend ist zuerst, ob die Eigentümerin oder der Eigentümer in Spanien steuerlich resident ist. Danach kommt es darauf an, ob die Immobilie dauerhaft zu Wohnzwecken, saisonal, touristisch oder nur zeitweise vermietet wird. Dieser Überblick ersetzt keine Steuerberatung, hilft aber, die wichtigsten spanischen Steuerbegriffe richtig einzuordnen.

Resident oder Nichtresident

Als steuerlich resident in Spanien gilt eine natürliche Person in der Regel, wenn sie sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhält oder wenn sich der Mittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Interessen in Spanien befindet. Residenten erklären Mieteinnahmen grundsätzlich in der spanischen Einkommensteuer IRPF über Modelo 100. Nichtresidenten erklären Einkünfte aus spanischen Immobilien über IRNR, regelmäßig mit Modelo 210.

Residenten: Mieteinnahmen im IRPF

Bei spanischen Steuerresidenten zählen Mieteinnahmen aus einer privaten Immobilie regelmäßig zu den Einkünften aus Immobilienkapital, solange die Vermietung nicht als wirtschaftliche Tätigkeit einzuordnen ist. Residenten versteuern grundsätzlich den Nettobetrag: Einnahmen abzüglich abziehbarer Kosten wie Finanzierungskosten, Reparatur- und Erhaltungsaufwand, IBI, kommunale Gebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Verwaltungskosten und Abschreibungen.

Für Vermietungen, die der dauerhaften Wohnnutzung des Mieters dienen, können Reduzierungen auf den positiven Nettoertrag möglich sein. Diese Reduzierung ist nicht für touristische Vermietung gedacht.

Nichtresidenten: IRNR und Modelo 210

Nichtresidenten müssen Mieteinnahmen aus einer Immobilie auf Mallorca in Spanien versteuern, weil Spanien das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus in Spanien gelegenen Immobilien hat. Ansässige in der EU sowie in Island, Norwegen und Liechtenstein unterliegen nach den veröffentlichten AEAT-Informationen grundsätzlich einem Steuersatz von 19 Prozent und können direkt zusammenhängende Kosten abziehen, wenn sie nachgewiesen werden. Ansässige in Drittstaaten unterliegen grundsätzlich 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug; wegen rechtlicher Entwicklungen sollte dies individuell geprüft werden.

Modelo 210 ist für Vermietungseinnahmen grundsätzlich quartalsweise einzureichen. Seit den ab 2024 erzielten Vermietungseinkünften kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine jährliche Zusammenfassung relevant sein.

Eigennutzung, Leerstand und teilweise Vermietung

Eine spanische Ferienimmobilie ist steuerlich nicht neutral, nur weil sie nicht vermietet wird. Für selbst genutzte oder leer stehende urbane Immobilien fällt bei Nichtresidenten eine imputierte Immobilieneinkunft im IRNR an. Auch Residenten müssen bei Zweitwohnungen im IRPF grundsätzlich eine entsprechende Immobilienrente ansetzen. Bei teilweiser Vermietung werden vermietete Tage mit tatsächlichen Einnahmen und übrige Tage anteilig mit imputierter Einkunft behandelt.

Kostenabzug

Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten für Erwerb oder Verbesserung.
Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen.
IBI, Müll- oder kommunale Gebühren, soweit keine Sanktionen.
Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Verwaltung und Beratung.
Abschreibungen auf Gebäude und mitvermietete Ausstattung nach spanischen Regeln.

Nicht abziehbar sind Kosten, die zur privaten Nutzung gehören. Verbesserungen oder Erweiterungen sind anders zu behandeln als reine Reparaturen.

Touristische Vermietung, IVA und Tourismussteuer

Auf Mallorca gilt IVA, nicht IGIC. Bei touristischer Vermietung muss zwischen reiner Unterkunftsüberlassung und hotelähnlichen Dienstleistungen unterschieden werden. Wird nur die Unterkunft überlassen, ohne typische Hoteldienstleistungen, ist die Vermietung nach AEAT-Informationen grundsätzlich von der IVA befreit. Werden dagegen hoteltypische Leistungen erbracht, etwa regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, regelmäßiger Wäschewechsel, Rezeption oder Gepäckaufbewahrung, kann 10 Prozent IVA relevant werden.

Touristisches Vermieten kann zusätzlich Pflichten bei IAE-Einstufung, Plattformmeldungen, touristischer Genehmigung und auf den Balearen bei der Impuesto sobre estancias turísticas auslösen.

IBI und Beratung

Der IBI ist eine kommunale Grundsteuer und fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder leer stehend ist. Der IBI-Bescheid ist zudem relevant, weil daraus der Katasterwert hervorgeht, der für imputierte Einkünfte wichtig sein kann.

Gerade bei Eigentümern mit Wohnsitz in Deutschland, Österreich, der Schweiz, dem Vereinigten Königreich oder den USA sollte die spanische Erklärung nicht isoliert betrachtet werden. Sinnvoll ist eine Beratung, die IRPF oder IRNR, Modelo 210, IBI, mögliche IVA-Themen, balearische Tourismusabgaben und Pflichten im Wohnsitzstaat zusammen prüft.

Besteuerung von Mieteinnahmen auf Mallorca