Quien compra, reforma o encarga una revisión técnica de un inmueble existente en Mallorca se encuentra rápidamente con dos términos: licencia urbanística y Cédula Urbanística. La primera es la autorización urbanística propiamente dicha para una actuación concreta. La segunda es un informe urbanístico escrito sobre un terreno o edificio.

Qué regula la licencia urbanística

Muchas intervenciones constructivas solo pueden iniciarse tras la autorización municipal o tras una comunicación previa admisible. El organismo competente es, en principio, el respectivo Ayuntamiento. El lenguaje coloquial más antiguo suele distinguir entre obra mayor y obra menor; jurídicamente más importante es, sin embargo, si se requiere una licencia, una comunicación o una autorización sectorial adicional.

Las obras de nueva planta, las intervenciones estructurales, los cambios de volumen, los cambios de uso, las demoliciones, la construcción de piscinas, las terrazas de mayor tamaño, los cerramientos en suelo rústico y las actuaciones en edificios protegidos nunca deben tratarse como simples trabajos de artesanía.

Comunicación previa y declaración responsable

Para trabajos sencillos de escasa relevancia técnica puede ser suficiente una comunicación previa. No obstante, pueden ser necesarios planos, memoria, presupuesto, memoria técnica, justificantes de pago de tasas o autorizaciones sectoriales. La declaración responsable es relevante en Mallorca sobre todo en ámbitos colindantes y no debe confundirse genéricamente con una licencia de obras.

Procedimiento habitual

Al principio está el estudio de viabilidad: Registro de la Propiedad, Catastro, licencias existentes, Cédula de Habitabilidad, planeamiento municipal, datos del MUIB, Plan Territorial, categorías de protección, condicionantes de carreteras, costas, aguas, patrimonio y paisaje. Para proyectos sujetos a licencia se elabora generalmente un proyecto básico que describe la ubicación, el volumen, las superficies, las alturas, el uso, las distancias y la conformidad urbanística.

Tras la licencia basada en el proyecto básico, debe presentarse el proyecto de ejecución. Constituye la base para la ejecución y, en el caso de obras sujetas a proyecto, es generalmente obligatorio su visado. El visado no sustituye a la licencia municipal, pero confirma aspectos formales y deontológicos.

Plazos e inicio de obras

La LUIB establece, en principio, un plazo de tres meses para la resolución de una licencia urbanística desde la presentación completa de la solicitud. Las subsanaciones de deficiencias y los informes sectoriales pueden suspender el plazo. Si la licencia se concede sobre la base de un proyecto básico, el proyecto de ejecución debe presentarse dentro del plazo establecido; el Ayuntamiento comprueba posteriormente la concordancia. El inicio de las obras debe comunicarse adicionalmente.

Qué es la Cédula Urbanística

La Cédula Urbanística no es un certificado de habitabilidad ni una licencia de obras. Es un informe urbanístico sobre la clasificación, la calificación, las ordenanzas aplicables, los parámetros edificables, las situaciones de protección, las obligaciones y las limitaciones. Algunos municipios utilizan términos como informe urbanístico o certificado de aprovechamiento urbanístico.

Para los compradores, este informe es valioso porque sitúa el folleto, el Catastro y el Registro de la Propiedad en el contexto del planeamiento urbanístico. Sin embargo, no legaliza ampliaciones, no garantiza una futura licencia ni sustituye la consulta de los expedientes originales.

Riesgos en inmuebles existentes

Los ámbitos de riesgo frecuentes son las discrepancias entre la realidad, el Catastro, el Registro de la Propiedad y los expedientes de licencia; las ampliaciones antiguas sin licencia; las piscinas, pérgolas, porches o garajes en suelo rústico; los cambios de uso de almacén a vivienda; las construcciones en rústico protegido; las zonas de servidumbre de costas, aguas, carreteras o patrimonio; así como las licencias caducadas o nunca finalizadas.

Solicitar en el Ayuntamiento el expediente de obras, las licencias, el final de obra y cualquier procedimiento disciplinario.
Solicitar la Cédula Urbanística o su equivalente municipal, especialmente en el caso de terrenos, suelo rústico o deseo de ampliación.
Comprobar por separado la Cédula de Habitabilidad: vigente, renovable y adecuada al uso.
Medir y cotejar el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad.
No iniciar ninguna obra solo porque un contratista la califique como obra menor.

Permiso de obras y Cédula Urbanística en Mallorca