La compra de un inmueble en Mallorca sigue un proceso claro: definir el perfil de búsqueda, asegurar el presupuesto, examinar las propiedades, negociar, reservar, realizar controles legales y técnicos, firmar el contrato de compraventa privado o el contrato de arras, comprar ante notario, pagar impuestos, inscribir en el registro de la propiedad y tomar posesión del inmueble.

1. Definir el perfil de búsqueda

Al principio no hay una cita de visita, sino un perfil de búsqueda preciso. Los compradores internacionales deben aclarar si el inmueble está destinado a ser una casa de vacaciones, residencia principal, inversión de capital o residencia de jubilación a largo plazo. De ello dependen la ubicación, la usabilidad, la estructura de financiación, las consecuencias fiscales y las posibles cuestiones de alquiler.

El perfil de búsqueda incluye la superficie mínima, zona exterior, vistas al mar, piscina, plaza de aparcamiento, accesibilidad, estado de construcción, eficiencia energética, situación acústica, gastos de comunidad y la fecha de entrega deseada. En el caso de los pisos, también es importante si la comunidad está bien cuidada y si se planean reformas importantes. En el caso de fincas y casas, se debe comprobar pronto si las partes del edificio, la piscina, las ampliaciones y los accesos están documentados legalmente de forma correcta.

2. Calcular el presupuesto de forma realista

El precio de compra es solo una parte del presupuesto total. Los compradores deben prever además los gastos adicionales de adquisición, impuestos, notario, registro de la propiedad, revisión legal, traducciones, costes de financiación, seguro, reformas, mobiliario, gastos corrientes de comunidad y reservas.

En el caso de inmuebles de segunda mano, en las Islas Baleares se aplica generalmente el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). La ATIB indica para las transacciones inmobiliarias onerosas una estructura tarifaria general progresiva: 8 % hasta 400.000 euros, 9 % para el siguiente tramo hasta 600.000 euros, 10 % hasta 1.000.000 de euros, 12 % hasta 2.000.000 de euros y 13 % a partir de esa cantidad. El impuesto se calcula mediante un tipo medio, no se aplica simplemente de forma global sobre el precio total de compra. Los tipos reducidos solo se aplican bajo condiciones estrictas, por ejemplo, para ciertos casos de residencia habitual.

En el caso de obras nuevas, generalmente es relevante el IVA en lugar del ITP. La Agencia Tributaria española indica para la compra de viviendas nuevas un 10 % de IVA, y para determinadas viviendas de protección pública un 4 %. Además, en las Islas Baleares puede aplicarse el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD); la ATIB menciona para documentos notariales en la compra de obra nueva generalmente un 1,5 %, con posibles casos especiales.

Los compradores internacionales también deben organizar el NIE con antelación. Este número de identificación español está previsto para extranjeros que entablan relaciones económicas, profesionales u otras con España y aparece en los documentos relevantes.

3. Realizar una preselección

Una buena preselección ahorra tiempo y evita decisiones emocionales erróneas. Antes de viajar a Mallorca, los compradores deben examinar críticamente los folletos: ¿Es plausible la superficie habitable? ¿Hay fotos actuales? ¿Coinciden la ubicación, la orientación, el año de construcción, los gastos de comunidad y los datos catastrales? ¿Se distingue claramente entre superficie construida, superficie útil, parcela y terrazas?

Una preselección seria también significa: no buscar solo el objeto más bonito, sino el objeto más sólido legal y económicamente. Especialmente en el caso de inmuebles rurales, casas antiguas y propiedades con perspectiva de alquiler, se debe solicitar una lista de documentos con antelación.

4. Preparar y realizar la visita

Durante la visita, los compradores no solo deben prestar atención a las vistas, el equipamiento y el ambiente. Son decisivos la sustancia y la usabilidad: humedad, tejado, ventanas, instalaciones técnicas, climatización, calefacción, agua, electricidad, alcantarillado, internet, acceso, aparcamiento, vecindario, insolación y ruidos.

En el caso de los pisos, esto incluye las zonas comunes, el ascensor, la fachada, el garaje subterráneo, la piscina, las reservas y el reglamento de la comunidad. En el caso de casas y fincas, los compradores deben aclarar si todas las partes visibles del edificio están aprobadas, inscritas y son compatibles con el catastro y el registro de la propiedad. En Mallorca, también es importante la Cédula de habitabilidad: el Consell de Mallorca la describe como un documento que reconoce la idoneidad de un inmueble para ser habitado o utilizado y es relevante en casos de venta y alquiler.

5. Negociar el precio con fundamentos

Una negociación no debe basarse solo en la intuición del mercado. Buenos argumentos son los precios de venta comparables, la necesidad de reforma, los documentos pendientes, las cargas en el registro de la propiedad, la falta de certificados, las deudas de la comunidad, los defectos técnicos, la seguridad de la financiación y un calendario claro.

Los compradores internacionales a menudo tienen una ventaja si han aclarado de antemano la aprobación de la financiación, la prueba de capital propio, la cita para el NIE y la estructura de la compra. Un vendedor acepta más fácilmente una oferta más baja pero fiable que una oferta más alta con muchas incertidumbres.

6. Reserva solo con condiciones claras

Después de acordar el precio, a menudo se acuerda una reserva. Esta debe retirar el objeto del mercado a corto plazo hasta que el abogado, asesor fiscal o gestor haya completado las primeras comprobaciones. Los compradores no deben tratar una reserva como una mera formalidad.

Son importantes el precio de compra, el importe de la reserva, el plazo, las reglas de devolución, los datos del vendedor, los datos del comprador, la identificación del objeto, las obligaciones de documentación y la condición de que la revisión legal sea satisfactoria. El importe de la reserva debe pagarse de forma rastreable, nunca en efectivo sin una documentación clara.

7. Due diligence: revisión legal, fiscal y técnica

La due diligence es el filtro de seguridad más importante antes de la firma vinculante. Debe revisar como mínimo el registro de la propiedad, el catastro, la titularidad, las cargas, las hipotecas, las servidumbres, los derechos de uso o usufructo, las deudas de la comunidad, los pagos del IBI, el certificado energético, la cédula de habitabilidad, las relaciones de alquiler o uso y la situación urbanística.

La Nota Simple del registro de la propiedad es un documento central. Los Registradores ofrecen información en línea sobre el inmueble y ponen a disposición datos registrales. El notario también revisa posteriormente puntos centrales, entre otros, la identidad y legitimación de las partes, el título del vendedor, las cargas, la referencia catastral, los gastos de comunidad, el IBI y el certificado energético. Esta revisión notarial no sustituye, sin embargo, la revisión previa del comprador, especialmente en cuestiones especiales de construcción y fiscales.

El catastro también es importante porque la referencia, la ubicación, la superficie y el valor de referencia pueden desempeñar un papel en cuestiones fiscales. Para los compradores internacionales, la prevención del blanqueo de capitales también forma parte de la transacción. Los agentes inmobiliarios, notarios y otras entidades obligadas deben cumplir con los deberes de diligencia según la legislación española contra el blanqueo de capitales. Por lo tanto, se verifican el origen de los fondos, los beneficiarios efectivos, los documentos de identidad y las vías de pago.

8. Contrato de compraventa privado o contrato de arras

Después de una due diligence exitosa, a menudo se firma un contrato de compraventa privado o un contrato de arras. Este contrato es legalmente relevante y no debe entenderse como un mero precontrato. Regula el objeto, el precio de compra, el plan de pagos, los plazos, la libertad de cargas, la distribución de impuestos y costes, el estado de entrega, el inventario, las penalizaciones contractuales y las condiciones hasta la cita notarial.

Especialmente importante es el tipo de arras. El artículo 1454 del Código Civil español establece que en caso de arras o señal en el contrato de compraventa, el comprador puede desistir perdiendo la señal y el vendedor, en caso de desistimiento, debe devolver el doble de la cantidad. Este efecto debe estar regulado de forma clara y expresa.

9. Preparar la cita notarial

La cita notarial es la conclusión formal de la compra. Los compradores deben revisar de antemano el borrador de la escritura, la Nota Simple actual, las instrucciones de pago, los cheques bancarios o los justificantes de transferencia, el NIE, los documentos de identidad, los poderes, los datos fiscales, los documentos de financiación y la lista de inventario. Si los compradores no comparecen personalmente, el poder debe estar redactado correctamente, en su caso apostillado y traducido.

La escritura pública ofrece una seguridad jurídica especial. En el caso de hipotecas, también se debe planificar la revisión notarial previa de las condiciones del préstamo.

10. Firmar la compra ante notario

Ante el notario, el vendedor y el comprador firman la Escritura de Compraventa. El comprador paga el resto del precio de compra, el vendedor entrega la posesión y las llaves, y las cargas existentes se cancelan, liquidan o asumen expresamente según lo acordado. En la escritura deben documentarse claramente la forma de pago, el estado de las cargas, la referencia catastral, el certificado energético, los gastos de comunidad, el IBI y la entrega.

Para los compradores es importante: La escritura notarial por sí sola no es el último paso. A continuación, siguen el pago de impuestos, la presentación en el registro de la propiedad y los trámites prácticos de entrega.

11. Pagar impuestos e inscribir en el registro de la propiedad

Después de la cita notarial, se deben liquidar los impuestos correspondientes dentro del plazo. Para inmuebles de segunda mano, la ATIB indica para el modelo 600 un plazo de pago de un mes a partir del día del contrato o de la escritura. En el caso de obras nuevas, también se debe prestar atención a la liquidación del AJD y a la estructura fiscal concreta.

Solo la inscripción en el Registro de la Propiedad asegura de forma especialmente sólida la nueva condición de propietario frente a terceros. Los compradores deben verificar que la escritura se haya presentado, los impuestos pagados, las cargas anteriores canceladas y la inscripción definitiva completada.

12. Entrega y trabajos posteriores

La entrega debe documentarse. Esto incluye llaves, lecturas de contadores, códigos de alarma, mandos a distancia, tarjetas de acceso, garantías, manuales de instrucciones, documentos del seguro, contactos de la comunidad, contratos de mantenimiento e inventario. La electricidad, el agua, el internet, el seguro, los impuestos municipales y los gastos de comunidad deben transferirse al comprador.

Después de la compra, los compradores internacionales también deben revisar su situación fiscal: residente o no residente, impuestos inmobiliarios corrientes, posible alquiler, obligaciones de declaración y consecuencias de una futura venta. Quien desee alquilar el inmueble turísticamente debe verificarlo por separado; la propiedad por sí sola no otorga un permiso automático de alquiler.

Lista de verificación breve para compradores internacionales

Aclarar el perfil de búsqueda y el uso: casa de vacaciones, residencia principal, inversión o alquiler.
Calcular el presupuesto total incluyendo ITP o IVA, AJD, notario, registro de la propiedad, asesoramiento y reserva.
Preparar NIE, banco, aprobación de financiación y justificantes del origen de los fondos.
Antes de la reserva, verificar el objeto, el vendedor, el registro de la propiedad y los documentos básicos.
Firmar la reserva solo con una regla de devolución clara y una cláusula de due diligence.
Antes del contrato de arras, hacer revisar todos los puntos legales, técnicos, fiscales y urbanísticos.
Concertar la cita notarial solo después de aclarar el borrador de la escritura, el pago y la cancelación de posibles cargas.
Después del notario, pagar los impuestos dentro del plazo y verificar la inscripción en el registro de la propiedad.
Protocolizar la entrega y cambiar los suministros, el seguro, la comunidad y las obligaciones fiscales.

Compra de inmuebles en Mallorca: proceso paso a paso