Comprar una propiedad en Mallorca: proceso paso a paso

Comprar una propiedad en Mallorca se desarrolla en doce pasos, desde el perfil de búsqueda hasta la entrega de llaves, y en una propiedad de segunda mano de 750.000 euros solo el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP, 8,67 %) supone 65.000 euros. Con 1.500.000 euros son 150.000 euros (10,00 %). Notario y Registro cuestan juntos, según el arancel oficial, unos 1.100 a 1.500 euros con un precio de compra de 750.000 a 1.500.000 euros. Entre el contrato de arras y la cita en la notaría, en la práctica se pactan con frecuencia hasta 90 días. Situación: octubre de 2026.

¿Cómo es paso a paso el proceso de compra de una propiedad en Mallorca?

La tabla muestra los doce pasos con los intervinientes, la duración y los costes. La duración es un valor de experiencia, salvo que se indique un plazo legal. Costes para un precio de compra de 750.000 euros (propiedad de segunda mano).

Paso	Quién	Duración	Costes
1. Perfil de búsqueda	Comprador, agente inmobiliario	unos pocos días hasta 2 semanas	sin costes oficiales
2. Presupuesto y NIE	Comprador, abogado o gestor, banco	NIE: de días a varias semanas	Tasa del NIE (Modelo 790, Código 012)
3. Preselección	Comprador, agente inmobiliario	1 a 4 semanas	sin costes oficiales
4. Visita	Comprador, agente inmobiliario	de días a meses	Gastos de viaje
5. Negociación	Comprador, agente inmobiliario	1 a 4 semanas	ninguno
6. Reserva	Comprador, vendedor, agencia	de unos pocos días a semanas	Importe libremente pactado
7. Due diligence	Abogado, arquitecto, asesor fiscal	1 a 3 semanas	Honorarios libremente pactables, Nota Simple 3,01 € de arancel
8. Contrato de arras	Comprador, vendedor, abogado	1 a 2 semanas	Entrega a cuenta con frecuencia de aprox. el 10 % (parte del precio)
9. Preparar la cita en la notaría	Notario, abogado, banco	1 a 2 semanas	con hipoteca: tasación
10. Compra ante notario	Notario, comprador, vendedor	una cita	Notario aprox. 694 € con IVA (sin folios ni copias)
11. Impuestos y Registro	Gestor, notario, registrador	Impuesto 1 mes, Registro 15 días hábiles	ITP 65.000 €, Registro aprox. 394 € con IVA
12. Entrega	Comprador, vendedor	el día de la notaría o según lo acordado	Suministros, seguro, comunidad

¿Qué ocurre exactamente en los doce pasos?

1. Definir el perfil de búsqueda. Aclare si la propiedad servirá como casa de vacaciones, residencia habitual, inversión de capital o residencia para la jubilación. De ello dependen la ubicación, la financiación, los impuestos y las cuestiones de alquiler. El perfil incluye superficie, exteriores, vistas al mar, plaza de aparcamiento, estado de la construcción, eficiencia energética, gastos de comunidad y fecha de entrega. En pisos es importante si la comunidad está bien cuidada y si se avecinan reformas importantes. En fincas y casas, las ampliaciones, la piscina y los accesos deberían revisarse pronto en cuanto a su documentación legal. Duración: unos pocos días hasta dos semanas. Costes: ninguno oficial.
2. Aclarar presupuesto y NIE. Además del precio de compra, planifique ITP o IVA, notario, Registro, abogado, traducciones, financiación, reforma y reservas (presupuesto, gastos de compra). El NIE se solicita con el formulario EX-15 y la tasa Modelo 790, Código 012; las citas escasean, cuente con varias semanas. Si hay financiación, obtenga antes una aprobación. La tasación tarda, según el sector, de una a tres semanas.
3. Hacer la preselección. Revise los anuncios con espíritu crítico: ¿es plausible la superficie habitable?, ¿hay fotos actuales?, ¿coinciden la ubicación, el año de construcción, los gastos de comunidad y los datos catastrales?, ¿distingue el anuncio entre superficie construida, superficie útil, parcela y terrazas? Busque el inmueble más sólido jurídica y económicamente, no solo el más bonito. En inmuebles rurales y en los que tengan perspectiva de alquiler, solicite pronto una lista de documentos. Duración: de una a cuatro semanas.
4. Visitar. Fíjese en la humedad, el tejado, las ventanas, las instalaciones, el agua, la electricidad, las aguas residuales, internet, el acceso, el vecindario y el ruido. En pisos forman parte de ello el ascensor, la fachada, las reservas y los estatutos. La cédula de habitabilidad es relevante, según el Consell de Mallorca, para la venta y el alquiler. Duración: de días a meses, según la búsqueda.
5. Negociar el precio con hechos. Buenos argumentos son los precios comparables, la necesidad de reforma, los certificados que faltan, las cargas, las deudas de la comunidad y un calendario limpio. La aprobación de la financiación, el NIE y la acreditación de fondos propios refuerzan su posición, porque los vendedores aceptan antes una oferta más baja pero que pueda cerrarse con fiabilidad. Duración: de una a cuatro semanas.
6. Reservar. La reserva retira brevemente el inmueble del mercado hasta que el abogado, el asesor fiscal o el gestor hayan terminado las primeras comprobaciones. Regule el precio, el importe, el plazo, la devolución, la identificación del inmueble y la salvedad de la revisión jurídica (reserva y arras). No pague nunca en efectivo sin recibo. La ley no fija el importe.
7. Realizar la due diligence. Revise el Registro (Nota Simple), el Catastro (referencia, ubicación, superficie, valor de referencia), el propietario, las hipotecas, las servidumbres, los derechos de habitación y usufructo, las deudas de la comunidad, el IBI, el certificado energético, la cédula, los arrendamientos y el derecho urbanístico (due diligence). Más adelante, el notario comprueba la identidad, el título, las cargas, la referencia catastral y el certificado energético, pero no sustituye su propia revisión. Por la normativa contra el blanqueo de capitales se comprueban el origen de los fondos y los titulares reales. Duración: de una a tres semanas. Costes: honorarios del abogado libremente pactables, Nota Simple 3,01 euros de arancel por finca (RD 1427/1989).
8. Firmar el contrato de arras. El contrato privado vincula jurídicamente y regula el precio, el plan de pagos, los plazos, la libertad de cargas, el reparto de gastos, el inventario y las condiciones hasta la notaría. El tipo de arras debe constar en el contrato: el notariado señala las arras confirmatorias como la forma más habitual. Solo en las arras penitenciales puede el comprador desistir perdiendo la entrega a cuenta, y el vendedor devolviendo el doble (art. 1454 del Código Civil). Es habitual una entrega a cuenta de aproximadamente el 10 % del precio.
9. Preparar la cita en la notaría. Revise el borrador de la escritura, la Nota Simple actual, las vías de pago, el NIE, los poderes (en su caso apostillados y traducidos), la documentación de financiación y la lista de inventario. La escritura pública ofrece una seguridad jurídica especial. Si hay hipoteca, consúltelo con el notario antes de firmar; la ley prevé para ello un plazo de diez días (cita en la notaría).
10. Comprar ante notario. Usted firma la escritura de compraventa, paga el resto del precio y el vendedor entrega la posesión y las llaves. Las cargas se cancelan, se liquidan o se asumen expresamente. La escritura debería documentar con claridad la forma de pago, el estado de cargas, la referencia catastral, el certificado energético, los gastos de comunidad, el IBI y la entrega. El otorgamiento todavía no es el último paso. Si el vendedor no reside en España, debe retener el 3 % del precio e ingresarlo mediante el Modelo 211 en el plazo de un mes. Salvo pacto en contrario, según el notariado, el vendedor soporta los honorarios notariales de la escritura y el comprador los costes de su copia; el reparto debería constar en el contrato.
11. Pagar los impuestos e inscribir en el Registro. El ITP se paga con el Modelo 600 en el plazo de un mes desde la escritura (ATIB). La inscripción en el Registro de la Propiedad asegura su propiedad frente a terceros; el registrador dispone para ello de 15 días hábiles desde la recepción. Compruebe el justificante del impuesto, la cancelación de cargas anteriores y la inscripción.
12. Entrega y tareas posteriores. Levante acta de las llaves, las lecturas de los contadores, los códigos, las garantías y el inventario. Cambie a su nombre la electricidad, el agua, internet, el seguro, las tasas municipales y los gastos de comunidad. Revise su situación fiscal como residente o no residente. Quien quiera alquilar con fines turísticos debe comprobarlo por separado: la propiedad por sí sola no genera una autorización de alquiler.

¿Qué costes hay al comprar una propiedad de segunda mano?

Al comprar una propiedad de segunda mano en Baleares se paga el ITP según una escala: 8 % hasta 400.000 euros, 9 % hasta 600.000 euros, 10 % hasta 1.000.000 euros, 12 % hasta 2.000.000 euros y 13 % por encima (ATIB, situación de octubre de 2026). A partir de ahí, la ATIB calcula un tipo medio sobre el valor total. Un tipo reducido del 4 % solo se aplica hasta 270.151,20 euros y solo a la futura vivienda habitual con requisitos estrictos.

Partida (propiedad de segunda mano)	750.000 €	1.500.000 €
ITP	65.000 € (8,67 %)	150.000 € (10,00 %)
Notario según arancel, con 21 % de IVA	aprox. 694 €	aprox. 953 €
Registro según arancel, con 21 % de IVA	aprox. 394 €	aprox. 566 €
Impuestos y tasas oficiales	aprox. 66.090 € (8,8 %)	aprox. 151.520 € (10,1 %)

El cálculo para 750.000 euros: 8 % sobre 400.000 euros (32.000 euros) más 9 % sobre 200.000 euros (18.000 euros) más 10 % sobre 150.000 euros (15.000 euros). Notario y Registro son el importe base de las escalas oficiales (RD 1426/1989 y 1427/1989) tras una reducción del 5 %; a ello se suman folios, copias y partidas accesorias. No están incluidos el abogado, la gestoría, las traducciones, la financiación ni la comisión. El asesoramiento en materia fiscal y jurídica en el caso concreto corresponde al abogado y al asesor fiscal.

¿Cuánto cuesta comprar una obra nueva?

En una obra nueva del promotor se paga, en lugar del ITP, un 10 % de IVA, es decir, con un precio de 750.000 euros sin IVA, 75.000 euros. A ello se suma el impuesto del timbre AJD: en Baleares, en principio, un 1,5 % de la escritura y, a partir de un valor de 1.000.000 euros, un 2 % (ATIB). Aclare la base imponible de antemano con el asesor fiscal.

¿Qué lista de comprobación breve ayuda a los compradores internacionales?

• Aclarar el perfil de búsqueda y el uso: casa de vacaciones, residencia habitual, inversión o alquiler.
• Calcular el presupuesto total con ITP o IVA, AJD, notario, Registro, asesoramiento y reserva.
• Preparar el NIE, el banco, la aprobación de la financiación y los justificantes del origen de los fondos.
• Antes de la reserva, revisar el inmueble, el vendedor, el Registro y los documentos básicos.
• Firmar la reserva solo con una regla clara de devolución y con la salvedad de la due diligence.
• Antes del contrato de arras, hacer revisar todos los aspectos jurídicos, técnicos, fiscales y urbanísticos.
• Concertar la cita en la notaría solo cuando estén aclarados el borrador de la escritura, el pago y la cancelación de posibles cargas.
• Tras la notaría, pagar los impuestos en plazo y comprobar la inscripción en el Registro.
• Levantar acta de la entrega y cambiar a su nombre los suministros, el seguro, la comunidad y las obligaciones fiscales.