Control de blanqueo de capitales y justificación del origen de los fondos en la compra de inmuebles en Mallorca

Por qué se verifica el origen de los fondos

España protege la integridad del sistema financiero y de otros sectores económicos con la Ley 10/2010. Las transacciones inmobiliarias están especialmente en el punto de mira porque pueden conllevar pagos únicos elevados, transferencias internacionales, estructuras societarias y reasignaciones de patrimonio.

Por lo tanto, la verificación no es un voto de desconfianza hacia el comprador, sino una obligación legal de las partes implicadas. Entre las partes obligadas se incluyen, entre otras, las entidades de crédito, los promotores y agentes inmobiliarios, los notarios, los registros de la propiedad, los asesores fiscales y los abogados, cuando intervienen en transacciones inmobiliarias o financieras.

Se verifican especialmente la identidad del comprador, el beneficiario efectivo, el propósito de la transacción, la actividad profesional o empresarial y la plausibilidad de los fondos utilizados. En caso de riesgos elevados, se pueden solicitar pruebas adicionales sobre el origen de los fondos y el origen del patrimonio total.

Qué deben preparar los compradores

Los compradores internacionales deben recopilar la documentación con antelación, idealmente antes de que se formalicen el contrato de reserva, el pago del anticipo o la apertura de la cuenta. En el segmento de lujo, se recomienda un conjunto de documentos claro que no solo explique el precio de compra, sino que haga comprensible la generación del patrimonio.

• Pasaporte o documento de identidad válido; si existe relación con España, además NIE y datos fiscales españoles, si se dispone de ellos
• Justificante del domicilio actual y de la residencia fiscal
• Breve descripción de la actividad profesional o empresarial
• Referencia bancaria actual o confirmación bancaria del titular de la cuenta y de la disponibilidad de los fondos
• Extractos bancarios que muestren de forma plausible el ahorro o la recepción de los fondos de la compra
• Justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos, liquidaciones de dividendos, nóminas o cuentas anuales auditadas
• En caso de ingresos por ventas: contrato de compraventa, liquidación notarial, extracto del bróker o declaración de cierre
• En caso de venta de empresa: contrato de compraventa de participaciones, justificante de pago, documentación fiscal o de cierre
• En caso de herencia, donación o estructura de trust: escrituras, documentación sucesoria, justificantes de beneficiarios y vía de pago
• En caso de patrimonio de inversión: extractos de cartera, liquidaciones de venta, flujo de fondos a la cuenta de referencia
• En caso de financiación: compromiso de financiación, contrato de préstamo y justificante de fondos propios

Los documentos del extranjero deben prepararse, según el país de origen y el destinatario, con apostilla o legalización, así como con traducción jurada. Especialmente en el caso de sociedades, fundaciones, trusts o family offices, es crucial una estructura de propiedad clara.

Bancos: apertura de cuenta, transferencia y vía de pago

Los bancos españoles pueden y deben solicitar información sobre la identidad, la actividad económica y el origen de los fondos. El Banco de España señala expresamente que los bancos también pueden solicitar declaraciones de impuestos, justificantes de ingresos u otros documentos si son necesarios para la verificación del blanqueo de capitales.

Para las compras inmobiliarias, es importante una vía de pago trazable. Los pagos deben provenir de una cuenta a nombre del comprador o de la sociedad compradora. En el caso de propiedades de lujo, a menudo se verifica con más detalle si el precio de compra, el perfil patrimonial, el país de origen, la estructura societaria y la ruta de pago son coherentes.

Quien no responda o responda de forma incompleta a las consultas bancarias, corre el riesgo de sufrir retrasos, el rechazo de la transferencia o, en determinados casos, la restricción de una cuenta. Por ello, los compradores no deberían preparar grandes transferencias internacionales justo antes de la cita notarial.

Notario, abogado y agente inmobiliario

El notario autoriza el contrato de compraventa, pero al mismo tiempo forma parte del sistema español de prevención contra el blanqueo de capitales. El notariado español colabora a través del Órgano Centralizado de Prevención con Sepblac y las autoridades. Además, los datos notariales se incorporan al Índice Único Informatizado Notarial, que sirve, entre otros fines, para la prevención del blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y el fraude fiscal.

El abogado del comprador normalmente verifica el título, las cargas, las licencias de obra, las cuestiones fiscales y los riesgos contractuales. Además, en la medida en que actúe como profesional obligado, debe cumplir con sus propias obligaciones en materia de blanqueo de capitales. Por lo tanto, puede solicitar documentos similares a los del banco o el notario.

También los agentes inmobiliarios y los promotores son sujetos obligados en las transacciones de compra. Por ello, los proveedores serios del segmento premium documentarán la identidad del comprador, los beneficiarios efectivos y el origen de los fondos ya antes del cierre o, a más tardar, antes de aceptar pagos importantes.

Compradores internacionales y estructuras complejas

En el caso de compradores fuera de España, son habituales verificaciones adicionales. Esto no solo se aplica a compradores de terceros países, sino también a compradores de la UE, cuando los fondos circulan a través de varias jurisdicciones, sociedades holding, trusts o vehículos de inversión privados.

En el caso de personas jurídicas, se debe revelar qué persona física controla en última instancia o es el beneficiario efectivo. Según la legislación española, la titularidad real corresponde generalmente a las personas que poseen directa o indirectamente más del 25 por ciento del capital o de los derechos de voto, o que ejercen el control de otra manera. Si no se puede identificar a dicha persona, la atención se centra en la dirección.

Para los compradores a través de sociedades, se recomienda un organigrama con porcentajes de participación, extractos del registro, listas de socios, certificados de directores, poderes y justificantes de la titularidad real. En el caso de trusts o instrumentos similares, se deben documentar el settlor, el trustee, el protector, los beneficiarios y las personas controladoras.

Particularidades en el segmento de lujo

Cuanto mayor es el precio de compra, más importante es la plausibilidad. En el caso de villas, fincas, propiedades con vistas al mar y transacciones Off-Market en Mallorca, a menudo no basta con un simple saldo bancario. Los bancos y asesores quieren entender cómo se ha generado el patrimonio: a través de la actividad empresarial, dividendos, ventas inmobiliarias, inversiones de capital, herencias, bonificaciones u otras fuentes trazables.

Los factores de riesgo típicos son los movimientos de fondos a muy corto plazo, los pagos de terceros, las cadenas societarias no transparentes, las estructuras offshore, el uso frecuente de efectivo, las personas políticamente expuestas, los países de alto riesgo o un precio de compra que no se ajusta al perfil patrimonial conocido. En tales casos, pueden aplicarse medidas de diligencia debida reforzadas.

El mejor enfoque es una nota breve y ordenada sobre el origen de los fondos: ¿Quién compra? ¿De qué fuente proviene el precio de compra? ¿En qué cuenta se encuentran los fondos? ¿Qué documentos acreditan el recorrido del dinero? ¿Qué personas controlan la estructura? Este resumen ahorra preguntas y reduce el riesgo de que se posponga la cita notarial.

Efectivo y medios de pago

Las compras inmobiliarias en el segmento premium deben realizarse, en principio, a través de vías bancarias trazables. En España existen límites estrictos para el efectivo. En las transacciones en las que participe un empresario o profesional, los pagos en efectivo superiores a 1.000 euros están, en principio, prohibidos; en el caso de una persona física sin residencia fiscal en España que no actúe como empresario o profesional, el límite es de 10.000 euros.

Independientemente de ello, los movimientos de medios de pago deben declararse al entrar o salir del país a partir de 10.000 euros por persona y viaje. Dentro de España, el umbral de declaración es de 100.000 euros. Las transferencias bancarias no están sujetas a esta declaración de medios de pago, pero deben ser igualmente plausibles en el marco de la verificación del blanqueo de capitales.

Procedimiento práctico

1. Antes de la reserva: definir y verificar la estructura del comprador, si se compra a título privado, a través de una sociedad o de un family office.
2. Antes del pago del anticipo: documentar la identidad, los datos fiscales, los beneficiarios efectivos y la fuente de pago.
3. Antes de la apertura de la cuenta o la transferencia: presentar la documentación bancaria y los justificantes del origen de los fondos.
4. Antes de la cita notarial: coordinar definitivamente la vía de pago, cheques o transferencias, poderes y documentos societarios.
5. Después del cierre: conservar ordenadamente la documentación de la compra, los justificantes de pago y los documentos fiscales.

Importante: cada parte implicada puede solicitar su propia documentación. El hecho de que un banco haya aceptado los fondos no significa automáticamente que el notario, el abogado o el agente no puedan hacer más preguntas.

Conclusión

La verificación del blanqueo de capitales es un componente central de la transacción en la compra de inmuebles en Mallorca. Para los compradores internacionales, y especialmente en el segmento de lujo, una buena preparación a menudo determina si la compra puede formalizarse sin problemas. Quien documenta a tiempo la identidad, la titularidad real, la generación del patrimonio y la vía de pago, genera confianza y evita retrasos innecesarios.