Debida Diligencia en la Compra de Inmuebles en Mallorca

Objetivo de la Debida Diligencia

La verificación debe confirmar que el vendedor puede vender válidamente, que el inmueble corresponde al objeto descrito, que todas las licencias esenciales están presentes, que no existen cargas inesperadas y que la estructura fiscal está calculada correctamente. Especialmente en inmuebles premium en Mallorca, los riesgos a menudo no surgen de la propiedad evidente, sino de ampliaciones, piscinas, casas de invitados, terrenos rústicos, protección costera, normas comunitarias o uso turístico.

Verificación Legal

El punto de partida es una Nota Simple actualizada o, en caso de mayor riesgo, un certificado registral del Registro de la Propiedad. Se deben verificar el propietario, las cuotas de copropiedad, el usufructo, las hipotecas, los embargos, las servidumbres, los derechos de tanteo y retracto, las condiciones resolutorias, los procedimientos en curso y las anotaciones de cargas urbanísticas o fiscales. Cuando el vendedor es una sociedad, se incluyen la verificación de la representación, el extracto del Registro Mercantil, los beneficiarios efectivos y el control de blanqueo de capitales.

Los datos registrales deben cotejarse con la Escritura, el Catastro y el inmueble real. El Catastro es importante para la ubicación, superficies, uso, valor de referencia y cartografía, pero no sustituye la prueba de propiedad. Las discrepancias en el tamaño de la parcela, la superficie construida, la piscina, las edificaciones auxiliares o el uso deben aclararse antes de la firma, ya que afectan la financiación, la base imponible, las licencias y la futura vendibilidad.

Licencias y Uso

El comprador debe documentar el historial de construcción y uso: licencias de obras, documentación del proyecto, certificado final de obra, declaración de obra nueva o reforma, inscripción en el Registro de la Propiedad, licencia de primera ocupación o declaraciones equivalentes y la cédula de habitabilidad vigente. En Mallorca, la cédula de habitabilidad es especialmente importante para la venta y el alquiler, y a menudo también relevante para la conexión definitiva de suministros de electricidad, agua y otros servicios.

En fincas y terrenos en suelo rústico se requiere precaución adicional. El Consell de Mallorca señala que para nuevas viviendas en el ámbito rural se considera, en principio, una superficie mínima de 14.000 m² y solo una vivienda por parcela, todo ello sujeto a otras normas territoriales y municipales. Por lo tanto, se deben verificar la parcelación, la legalidad de todas las edificaciones, los posibles procedimientos de la Agencia de Defensa del Territorio, el suministro de agua, los pozos, las aguas residuales, el acceso y las zonas protegidas.

En inmuebles cercanos al mar, es necesario cotejar la Ley de Costas. Las servidumbres de tránsito y protección pueden restringir reformas, vallados, terrazas, piscinas o ampliaciones. En pisos y complejos en régimen de propiedad horizontal, se deben verificar la escritura de división horizontal, los estatutos, las actas, las derramas aprobadas, las deudas comunitarias pendientes y las restricciones para el alquiler turístico.

Verificación Técnica

Una debida diligencia técnica debe ser realizada por un arquitecto, aparejador o ingeniero independiente. Se verifican la estructura del edificio, el tejado, las fachadas, la humedad, la ubicación en pendiente, los muros de contención, los cimientos, las instalaciones técnicas, la climatización, la instalación eléctrica, la tecnología de la piscina, las aguas residuales, la eficiencia energética, la protección contra incendios y el estado de mantenimiento. En objetos de lujo reformados, es crucial que la calidad ejecutada coincida con las licencias, facturas, garantías y documentación del fabricante.

El certificado energético debe estar disponible y registrado en el momento de la venta; sin embargo, no sustituye una inspección técnica de la construcción. En obras nuevas o inmuebles recientes, también son relevantes las garantías del promotor, el seguro decenal, las actas de recepción y las listas de defectos. En inmuebles antiguos, el comprador debe calcular de forma conservadora los costes de tejado, humedad, ventanas, aislamiento y modernización eléctrica y de fontanería.

Verificación Fiscal

Para el comprador, primero es crucial determinar si se trata de un inmueble existente o de una obra nueva de un promotor. En la compra de un inmueble existente en Baleares, generalmente se aplica el ITP. Este impuesto de transmisiones patrimoniales se calcula de forma progresiva: 8 % hasta 400.000 euros, 9 % para el tramo siguiente hasta 600.000 euros, 10 % hasta 1.000.000 de euros, 12 % hasta 2.000.000 de euros y 13 % a partir de esa cantidad. En la compra de una obra nueva de un empresario, por el contrario, se aplica regularmente el IVA, generalmente del 10 % para viviendas, más el AJD. En Baleares, el AJD es generalmente del 1,5 %, del 2 % para inmuebles a partir de 1.000.000 de euros y, en ciertos casos de renuncia a la exención del IVA, del 2,5 %.

La base imponible no es solo el precio de compra. Desde 2022, el valor de referencia catastral puede ser determinante para el ITP/AJD y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si es superior al precio declarado. Por ello, la consulta del valor de referencia forma parte de toda debida diligencia fiscal. Si el vendedor no es residente en España, el comprador debe, en principio, retener el 3 % del precio de compra como pago a cuenta del impuesto del vendedor y liquidarlo mediante el Modelo 211.

Al presupuesto también pertenecen los gastos de notaría, registro, gestoría, en su caso costes de financiación, el IBI corriente, las tasas de basura, los gastos de comunidad, así como, para compradores internacionales, las posibles obligaciones derivadas del IRNR, alquiler, Impuesto sobre el Patrimonio o el Impuesto de Solidaridad para las Grandes Fortunas.

Riesgos antes de la Firma del Contrato

Antes de la reserva, las arras o el contrato privado, deben asegurarse por escrito al menos las siguientes condiciones: transmisión libre de cargas o un mecanismo claro de cancelación, información registral actualizada, expediente completo de licencias, cédula de habitabilidad vigente, certificado energético, certificado de deudas comunitarias, verificación técnica, cálculo fiscal, condiciones de financiación y vías de pago acreditables. No se deben realizar pagos a cuenta sin derechos de desistimiento claros si faltan documentos esenciales.

• Señal de alerta: El vendedor no puede acreditar claramente la propiedad, la representación o el estado civil.
• Señal de alerta: El Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad muestran superficies o edificaciones diferentes.
• Señal de alerta: La piscina, la casa de invitados, el sótano, la pérgola o la ampliación no están legalizados o no están inscritos.
• Señal de alerta: Existen hipotecas pendientes, embargos, deudas comunitarias, atrasos en el IBI o derramas no aclaradas.
• Señal de alerta: El inmueble se promociona con posibilidad de alquiler turístico, pero no se acreditan la licencia, la zonificación, las plazas ni el consentimiento de la comunidad.
• Señal de alerta: Se proponen pagos en efectivo, vías de pago inusuales o estructuras offshore.

Recomendación Práctica

En inmuebles de alta calidad en Mallorca, la debida diligencia debe llevarse a cabo como un proceso coordinado: abogado, notario, asesor fiscal y perito técnico verifican diferentes riesgos. Solo cuando los resultados legales, técnicos y fiscales coincidan, se debe firmar un contrato vinculante. Una verificación exhaustiva requiere tiempo, pero protege contra los errores más costosos: partes del edificio no legalizadas, usabilidad sobreestimada, impuestos inesperados y cargas que dificultan la reventa.