Por qué la diligencia debida es especialmente importante en Mallorca

Una propiedad en Mallorca no debe evaluarse únicamente por su ubicación, vistas al mar o equipamiento. Lo crucial es que el perfil legal, fiscal y técnico coincida con la propiedad real. Esta lista de verificación de diligencia debida ayuda a los compradores internacionales a revisar de manera estructurada los documentos más importantes antes de la reserva, el contrato de arras y la escritura notarial.

La lista de verificación central

Punto de verificación	Documento o fuente	¿En qué fijarse?	Riesgo típico
Propiedad y cargas	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Propietario, cuotas, hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de uso	El vendedor no tiene plena capacidad de disposición o las cargas no se cancelan
Datos catastrales	Catastro, Referencia Catastral	Parcela, uso, ubicación, superficie construida, representación gráfica	Catastro, Registro de la Propiedad y realidad no coinciden
Superficies autorizadas	Licencia de obras, proyecto, certificado final de obra	Superficie habitable, piscina, ampliaciones, sótano, terrazas, anexos	Partes construidas pero no legalizadas
Habitabilidad	Cédula de habitabilidad	Dirección, plazas, validez, concordancia con el uso	Problemas en venta, alquiler o suministros
Energía	Certificado de eficiencia energética	Clase energética registrada, referencia, emisor, actualidad	Falta de certificado o no registrado
Costes corrientes	IBI, Comunidad, suministros	Importes pendientes, ritmo de pago, derramas	Aparecen costes antiguos o anunciados tras la compra
Alquiler turístico	Documentación ETV/VT, DRIAT, registro, zonificación	Número de licencia, plazas, vigencia, transmisibilidad, Comunidad	La capacidad de alquiler anunciada no es legalmente sólida

Registro de la Propiedad, Nota Simple y cargas

La Nota Simple es la primera verificación obligatoria. Muestra la identificación de la propiedad, los titulares registrados y los derechos o limitaciones inscritos. Esto incluye propiedad, hipotecas, usufructo, servidumbres, embargos, prohibiciones u otras cargas.

Una hipoteca pagada no se cancela automáticamente del Registro de la Propiedad.
En caso de cargas inscritas, el contrato de compraventa debe especificar claramente si se cancelan antes o en la cita notarial y quién asume los costes.
Con varios propietarios, herencias, sociedades o poderes, la capacidad de representación debe verificarse por separado.
Las servidumbres, derechos de paso y de conducciones pueden afectar significativamente el uso y el valor.

Catastro, superficies y urbanismo

El Catastro es una fuente de datos fiscales y descriptivos, no un sustituto del Registro de la Propiedad. Lo crucial es la conciliación: ¿coinciden el Registro de la Propiedad, el Catastro, los planos, el certificado energético, la Cédula y la inspección real?

Si la superficie construida difiere significativamente, un arquitecto debe comparar la superficie autorizada con la real.
Una superficie visible en el Catastro no está automáticamente legalizada urbanísticamente.
En propiedades rústicas, son especialmente relevantes la parcelación, las categorías de protección, el acceso, el agua, la electricidad y los expedientes de obra antiguos.
En zonas costeras, deben verificarse la protección del litoral, el dominio público y las servidumbres de protección.

Cédula, certificado energético, IBI y Comunidad

La Cédula de habitabilidad certifica la habitabilidad o usabilidad de una vivienda. Los compradores deben verificar si corresponde a la propiedad, si es válida y cuántas plazas o personas indica. El certificado energético es relevante para la venta y el alquiler y debe estar registrado.

Antes de cerrar la compra, deben revisarse los últimos recibos del IBI, tasas de basura, facturas de suministros y comprobantes de otros impuestos. En pisos y urbanizaciones, es importante un certificado de deudas actual de la Comunidad; además, deben revisarse actas, derramas, estatutos y litigios.

Licencia de alquiler y riesgos abiertos

Una licencia de alquiler vacacional anunciada nunca debe aceptarse sin verificar. Deben revisarse el DRIAT, la inscripción registral, la zonificación adecuada, la tipología permitida, la Cédula, las plazas máximas, las reglas de la comunidad y posibles limitaciones temporales.

Ampliaciones, piscinas, cubiertas de terrazas o casas de invitados no legalizadas.
Discrepancias entre la Nota Simple, el Catastro, los expedientes de obra y la inspección real.
Falta de Cédula o que no sea la adecuada.
Abastecimiento de agua poco claro, pozos, cisternas, conexión eléctrica o solución de aguas residuales.
Propiedades en zonas de protección costera, paisajística, contra incendios, patrimonial o rústica.
Deudas pendientes con la Comunidad, derramas o litigios.

Lista de verificación de diligencia debida para propiedades en Mallorca