Quien desee comprar una propiedad en Mallorca y alquilarla con fines turísticos no debe tratar la cuestión de la ETV como un tema secundario. Un registro ETV existente puede ser un factor de valor real. Por el contrario, una suposición errónea sobre la posibilidad de alquiler puede hacer fracasar todo el plan de negocio.

La "licencia ETV" es la expresión habitual en el día a día. Legalmente, se trata de la comercialización de estancias turísticas en viviendas, es decir, estancias turísticas en inmuebles residenciales que se declaran a través de una DRIAT y se inscriben en el registro turístico. Sin el registro adecuado, las plazas correspondientes y el cumplimiento normativo vigente, no se puede comercializar un piso o una casa simplemente como alojamiento vacacional.

¿Cuándo se necesita una licencia ETV?

Se requiere un registro ETV cuando un inmueble residencial se alquila comercialmente o con ánimo de lucro a huéspedes para estancias cortas, normalmente por días o semanas y en condiciones de habitabilidad. Se considera alquiler turístico especialmente la comercialización a través de plataformas de reservas, agencias o canales de distribución turística. La duración máxima de una estancia turística, según la normativa actual, es de 30 noches.

DRIAT, plazas y registro

La DRIAT es una declaración responsable ante la administración turística competente. Con ella, el propietario o comercializador declara que el inmueble cumple con todos los requisitos legales, turísticos, urbanísticos y técnicos. La ETV también incluye la cuestión de las plazas turísticas: solo se puede alquilar hasta la capacidad indicada.

Desde el Decreto-ley 4/2025, vuelve a estar en vigor un sistema de bolsas temporales de camas y un principio 1:1 sin crecimiento del número total. La nueva activación requiere, en principio, que en otro lugar se eliminen o estén disponibles las plazas correspondientes.

¿Qué inmuebles pueden ser adecuados?

Los más susceptibles de ser examinados son las viviendas unifamiliares independientes, fincas en suelo permitido, casas adosadas o casas en zonas claramente adecuadas, siempre que ya tengan un registro ETV sólido o sean registrables según la situación actual. Son decisivos el estado del registro, el certificado de zona, las plazas, la legalidad de la construcción y el uso, así como el municipio concreto.

ETV365-Uni: alquiler turístico de un inmueble unifamiliar adecuado.
ETVPL: alquiler turístico en edificios con varias unidades o propiedad horizontal, hoy en día muy restringido y, por lo general, solo realista si existen derechos preexistentes.
ETV60: alquiler de la vivienda habitual propia por parte de una persona física durante un máximo de 60 días al año, con requisitos y límites adicionales.

Edificios plurifamiliares y pisos

Los pisos en edificios plurifamiliares son el ámbito más delicado. Desde el Decreto-ley 4/2025, en Baleares no se pueden presentar nuevas DRIAT para pisos en propiedad horizontal, con excepciones para ciertas tipologías de casas adosadas y pareadas. Además, deben examinarse la escritura de división horizontal, los estatutos y los acuerdos de la comunidad de propietarios.

Zonificación en Mallorca

Mallorca se rige por el PIAT. Este distingue entre zonas turísticas, zonas residenciales, zonas residenciales sensibles, áreas rurales, así como zonas turísticas saturadas o maduras. En las áreas saturadas, las posibilidades son mucho más limitadas; en suelo rústico protegido no se pueden iniciar nuevas actividades de alquiler turístico en inmuebles residenciales. Los municipios pueden regular de forma aún más estricta.

Palma y diferencias regionales

Palma debe examinarse por separado. La ciudad sigue desde hace años una línea restrictiva, especialmente en lo que respecta al alquiler vacacional en pisos. También fuera de Palma, los municipios y las zonas difieren considerablemente. Lo determinante es siempre la parcela concreta, no solo el nombre del lugar.

Factor de valor y decisión de compra

Una ETV legalmente segura, activa y transferible puede aumentar el valor de mercado. Pero el valor no reside en la palabra "licencia", sino en la inscripción en el registro, las plazas, la zonificación, la aprobación de la comunidad, los requisitos energéticos y de calidad, así como la viabilidad fiscal y operativa. Contextualmente, puede tener sentido examinar las ofertas existentes con un registro ETV documentado; deben priorizarse solo después de la revisión de la documentación.

Sanciones y obligaciones continuas

El alquiler vacacional ilegal puede conllevar sanciones considerables en Baleares; las infracciones muy graves pueden alcanzar hasta 500.000 euros. Los propietarios que alquilan legalmente deben cumplir obligaciones continuas: número de registro en la publicidad, comunicación de datos de huéspedes, impuesto turístico, seguro de responsabilidad civil, contacto 24 horas, servicios de limpieza y mantenimiento, normas de convivencia y prohibición de fiestas, requisitos de calidad y medioambientales, así como comunicación electrónica con la administración.

Due Diligence antes de la compra

inscripción registral actual y modalidad ETV exacta;
número y origen de las plazas turísticas;
DRIAT vigente, documentos de modificación o transmisión;
certificado municipal de idoneidad de la zona para ETV;
cédula de habitabilidad o documentos equivalentes con capacidad;
legalidad de la construcción y ausencia de infracciones urbanísticas pendientes;
en caso de propiedad comunitaria: estatutos, escritura de división horizontal, acuerdos y situación registral;
verificación de si la ETV puede continuarse, renovarse o transferirse tras la adquisición.

Un inmueble solo debe valorarse como objeto ETV si la posibilidad de alquiler se demuestra legal y administrativamente antes de la firma. Todo lo demás es especulación.

Alquiler vacacional y licencia ETV en Mallorca