Alquiler vacacional y licencia ETV en Mallorca

Una nueva licencia ETV para alquiler vacacional en Mallorca solo existe en 2026 para viviendas unifamiliares, casas adosadas y pareadas, y como ETV60 para la propia vivienda habitual, y únicamente mediante la compra de plazas turísticas al Consell de Mallorca. Una plaza cuesta 3.500 euros (vivienda unifamiliar), 875 euros (casa adosada o pareada) o 291,67 euros (ETV60). Las nuevas inscripciones para pisos en edificios plurifamiliares están prohibidas en todas las Baleares desde el Decreto-ley 4/2025. Situación: octubre de 2026.

¿Cuándo se necesita una licencia ETV?

Necesita un registro ETV en cuanto alquile un inmueble residencial a turistas para estancias de como máximo 30 noches. Jurídicamente se trata de la comercialización de estancias turísticas en viviendas. Se comunica mediante la DRIAT (declaración responsable) ante el Consell de Mallorca. Para ello, propietarios y comercializadores deben relacionarse con la administración por vía electrónica (Ley 8/2012, art. 50).

¿Sigue habiendo nuevas licencias ETV en Mallorca en 2026?

Sí, pero solo a través de la bolsa temporal de plazas del Consell: en marzo de 2026 se convocaron 1.069 plazas, que se adjudicaron el 8 de junio de 2026 mediante sorteo público. No se crean plazas adicionales, ya que cada plaza nueva presupone bajas en otro lugar (principio 1:1, Decreto-ley 4/2025).

• Plazo de solicitud: del 23 de marzo al 8 de abril de 2026, solo por vía electrónica, solo por propietarios o usufructuarios, una solicitud por inmueble.
• Según informaciones de prensa, hubo 721 solicitudes. Quien no resultó elegido queda seis meses en lista de espera (hasta aproximadamente diciembre de 2026).
• Tras la adjudicación siguen el pago, el certificado de zona del municipio y la DRIAT, en el plazo de tres meses.
• Las plazas recién adquiridas no pueden transmitirse a terceros durante cinco años.
• El consorcio CBAT no menciona en su página de inicio, a 8 de octubre de 2026, ninguna otra convocatoria.

¿Cuánto cuesta una plaza turística?

Una plaza turística cuesta entre 291,67 y 3.500 euros según la modalidad; el número de plazas depende de la cédula de habitabilidad.

Modalidad	Precio por plaza	Ejemplo de 6 plazas
ETV: vivienda unifamiliar sin propiedad horizontal	3.500 €	21.000 €
ETVPL: solo casas adosadas y pareadas en propiedad horizontal	875 €	5.250 €
ETV60: vivienda habitual propia, como máximo 60 días al año	291,67 €	aprox. 1.750 €

Precios según el acuerdo del CBAT de 3 de diciembre de 2024, confirmado en el acuerdo de 11 de marzo de 2026. Además, el Decreto-ley 4/2025 permite el intercambio de plazas entre particulares; las fuentes revisadas no indican un precio oficial para ello.

¿Qué requisitos debe cumplir el inmueble?

El inmueble debe cumplir todos los puntos siguientes antes de presentar una DRIAT (hoja de procedimiento del Consell):

• El edificio tiene al menos cinco años y durante ese tiempo se ha utilizado de forma privada como vivienda.
• Cédula de habitabilidad válida o documento equivalente.
• Certificado del municipio de que el inmueble se encuentra en una zona adecuada (zona apta).
• Se han adquirido las plazas necesarias.
• El inmueble no se encuentra en suelo rústico protegido.
• No es una vivienda con precio limitado o protección oficial (VPO).
• Contador de agua propio y al menos un baño por cada cuatro plazas.
• Puntuación mínima en el plan de modernización (Anexo 6, Decreto 20/2015).
• Como máximo tres viviendas comercializadas turísticamente por propietario, incluida esta.
• Seguro de responsabilidad civil vigente.
• En propiedad horizontal: consentimiento de la comunidad de propietarios.
• En ETV60: empadronamiento (certificado de empadronamiento) del propietario.

¿Dónde se permite el alquiler vacacional?

Que un inmueble pueda alquilarse depende del tipo de edificio y de la ubicación. Son determinantes el certificado de zona del municipio, la zonificación del Consell de 2018 y el PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos, julio de 2020). Según la zonificación de 2018, en las zonas turísticas saturadas o maduras solo está prevista la ETV60.

Inmueble y ubicación	Nueva ETV	Condiciones
Vivienda unifamiliar aislada en zona adecuada	Sí (ETV)	Certificado de zona, 3.500 € por plaza, todos los requisitos anteriores
Casa adosada o pareada en propiedad horizontal	Sí (ETVPL)	Excepción a la prohibición, acuerdo de la comunidad, inscripción por cinco años, prorrogable
Piso en edificio plurifamiliar	No	Prohibición de nuevas DRIAT desde el Decreto-ley 4/2025, excepción solo ETV60
ETV existente en edificio plurifamiliar	Continuación	Prórroga cada cinco años, mientras la zona y la comunidad den su consentimiento
Vivienda habitual propia, cualquier tipología	Sí (ETV60)	Como máximo 60 días al año, 291,67 € por plaza
Zonas saturadas, p. ej. Peguera, Santa Ponsa, Palmanova-Magaluf	Solo ETV60	Zonificación 2018, provisional; decide el certificado del municipio
Puerto de Andratx, Camp de Mar, Sant Elm	Caso por caso	Clasificadas en 2018 como zona 2, determinante el certificado del municipio de Andratx
Suelo rústico protegido	No	No es posible ninguna DRIAT
Palma	No	Casco urbano totalmente cerrado a nuevas plazas desde febrero de 2026

En Palma, los alquileres vacacionales en edificios plurifamiliares están prohibidos desde 2018. El 3 de febrero de 2026, la comisión de urbanismo de la ciudad acordó además declarar todo el casco urbano zona no apta (informe de prensa del mismo día; compruebe en el ayuntamiento el estado de aplicación). Las plazas existentes se mantienen, y los registros no permanentes no se renuevan. También los municipios fuera de Palma pueden regular de forma más estricta; lo decisivo es siempre la parcela concreta.

¿Qué sanciones hay por alquilar sin licencia?

El alquiler vacacional ilegal puede costar en las Baleares hasta 500.000 euros (Decreto-ley 4/2025). Según su propia comunicación del 15 de septiembre de 2026, el Consell inició hasta julio de 2026 146 expedientes sancionadores, un 40 % más que en todo 2025.

Gravedad	Marco	Ejemplo
Leve	Apercibimiento hasta 5.000 €	en la primera infracción, a veces solo apercibimiento
Grave	5.001 a 50.000 €	Publicidad sin DRIAT: 30.001 a 50.000 €
Muy grave	50.001 a 500.000 €	Comercialización en una tipología o zona no permitidas, o sin plazas adquiridas

Los datos falsos en la DRIAT pueden dar lugar, además, a un bloqueo de hasta un año para nuevas inscripciones.

¿Qué número debe figurar en el anuncio y sigue vigente el registro nacional?

En el anuncio debe figurar de forma permanente el número de registro balear del inmueble, y debe comunicarse al huésped a su llegada (guía del Consell). El registro nacional del Real Decreto 1312/2024 (Registro Único, número obligatorio para las plataformas desde el 1 de julio de 2025) fue declarado nulo por el Tribunal Supremo el 19 de mayo de 2026 en la Sentencia 620/2026, porque el Estado carece de competencia. Se mantienen la ventanilla única digital (Ventanilla Única Digital) y las obligaciones de datos de las plataformas. El registro balear sigue vigente sin cambios.

Entre las obligaciones corrientes figuran además el registro de viajeros ante la policía, el seguro de responsabilidad civil, el impuesto turístico y las normas de la Ley 1/2025 contra las fiestas y las molestias.

¿Qué hay de nuevo o polémico en 2026?

• 11 de abril de 2025: el Decreto-ley 4/2025 prohíbe nuevas DRIAT para viviendas en propiedad horizontal y crea las bolsas de plazas. El Parlamento lo convalidó el 6 de mayo de 2025.
• 3 de febrero de 2026: Palma cierra todo el casco urbano a nuevas plazas.
• 19 de mayo de 2026: se anula el registro nacional.
• 8 de junio de 2026: sorteo de 1.069 plazas, después de que procedimientos anteriores fracasaran por problemas informáticos. La oposición (Més per Mallorca) pidió el 19 de agosto de 2026 información sobre la adjudicación de plazas y los ingresos.

¿Qué significa esto para la decisión de compra?

Una ETV jurídicamente segura, activa y transferible puede aumentar el valor de mercado. Pero el valor no está en la palabra «licencia», sino en la inscripción registral, las plazas, la zonificación, el consentimiento de la comunidad y los requisitos de calidad. El Consell revisa además, para su baja definitiva, las viviendas que no se han comercializado durante tres años consecutivos. Sobre la tributación de los ingresos por alquiler y sobre la rentabilidad y la gestión encontrará más en la guía Alquilar en Mallorca.

Due diligence antes de la compra: ¿qué debería comprobar?

• Inscripción registral actual y modalidad ETV exacta (ETV, ETVPL o ETV60).
• Número y origen de las plazas turísticas.
• DRIAT vigente, documentación de modificación o de transmisión.
• Certificado del municipio sobre la idoneidad de la zona (en la adjudicación de plazas de 2026, con una antigüedad máxima de tres meses).
• Certificado de habitabilidad (Cédula) con el número de plazas.
• Legalidad de la construcción sin infracciones urbanísticas abiertas.
• En propiedad en comunidad: estatutos, título constitutivo, acuerdos y situación registral.
• Si la ETV puede continuarse, renovarse o transmitirse tras la adquisición.

Un inmueble solo debería valorarse como objeto ETV si la posibilidad de alquilarlo está acreditada jurídica y administrativamente antes de firmar. Todo lo demás es especulación. Las normas cambian con frecuencia; pida a un abogado o a un asesor fiscal que revise el caso concreto. Situación de las fuentes: 8 de octubre de 2026.