Construcciones ilegales, protección de derechos adquiridos y legalización en Mallorca

En las propiedades inmobiliarias de alta calidad en Mallorca, el precio de compra real a veces no está en la oferta, sino en el riesgo urbanístico. Una piscina sin licencia, una terraza cerrada, una sala de máquinas, una ampliación para invitados o un garaje reformado pueden influir masivamente en el valor de una finca: legalmente, fiscalmente, en la financiación, el seguro, la reventa y futuras reformas.

Construcción ilegal no es lo mismo que riesgo de demolición

El derecho urbanístico balear distingue entre la infracción en sí misma y la cuestión de si la administración aún puede iniciar medidas para restaurar la legalidad. Para muchos casos, según la Ley 12/2017, se aplica un plazo de ocho años desde la finalización completa. Sin embargo, este plazo no siempre corre: en suelo rústico protegido, en zonas de patrimonio histórico, espacios públicos, infraestructuras o ciertas áreas de protección, la facultad de restauración puede ser imprescriptible.

La prescripción no es una legalización

Si la administración ya no puede exigir la demolición una vez vencido el plazo, la construcción no se vuelve automáticamente legal como si estuviera autorizada. Puede caer en el estatus de fuera de ordenación. Dependiendo del caso, solo se permitirán entonces reparaciones por razones de seguridad, higiene o salubridad. En el caso de construcciones ilegales erigidas después del 1 de marzo de 1987, la conexión a los sistemas de suministro también puede ser problemática mientras no se haya realizado una legalización.

Zonas problemáticas típicas en fincas

En la práctica, los riesgos rara vez afectan solo a la vivienda principal. Deben revisarse piscinas, terrazas de piscina, porches cubiertos, pérgolas con efecto constructivo, terrazas cerradas, casas de invitados, garajes, salas de máquinas, establos, casitas, accesos, muros de contención, cisternas, instalaciones solares, sistemas de aguas residuales y cualquier uso real que se desvíe del uso autorizado.

Legalización extraordinaria en suelo rústico

Desde la Ley 7/2024, existe en Baleares un procedimiento temporal de legalización extraordinaria para construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico, siempre que ya no se puedan exigir medidas de restauración de la legalidad urbanística. Para Mallorca, el Consell de Mallorca ha activado su aplicación mediante acuerdo; la ventana de solicitud de tres años, según el acuerdo del BOIB desde su publicación el 15 de febrero de 2025, se extiende en principio hasta el 15 de febrero de 2028.

La solicitud se presenta ante el Ayuntamiento competente y debe, en principio, abarcar todas las construcciones y usos afectados de la misma unidad. Cuando una parte es legalizable y otra debe ser demolida, puede ser necesario un proyecto combinado de legalización y demolición.

Costes, límites y riesgos legales en curso

La legalización extraordinaria conlleva, además de tasas e impuestos, una prestación económica adicional: en principio, el 10 por ciento de los costes de ejecución material si se solicita en el primer año, el 12,5 por ciento en el segundo año y el 15 por ciento en el tercer año. No son legalizables, entre otros, ciertas ubicaciones en el dominio público, en servidumbres de carreteras, costas o aguas, urbanizaciones ilegales, unidades no tratadas por completo, así como construcciones en zonas inundables o de flujo preferente.

Para los compradores también es importante: contra partes de la Ley 7/2024 está en curso un procedimiento constitucional. Por lo tanto, la legalización nunca debe aceptarse como un incentivo de compra generalizado, sino que siempre debe ser verificada caso por caso por un arquitecto y un abogado.

Due diligence antes del contrato de compra

• Cotejar licencias de obra, proyectos de modificación, final de obra, cédula, Registro de la Propiedad y Catastro.
• Verificar por escrito los procedimientos disciplinarios abiertos o cerrados, órdenes de demolición y multas.
• Revisar categorías de protección, cauces de agua, distancias a carreteras, costa, patrimonio histórico y normativas municipales.
• Acreditar la finalización mediante fotografías aéreas históricas, historial catastral, certificados técnicos o facturas.
• Asegurar el contrato de compraventa con condiciones, retenciones, garantías, regulación de costes y derechos de desistimiento.