Los compradores internacionales de propiedades de alta gama en Mallorca a menudo evalúan si la adquisición debe realizarse de forma privada, a través de una S.L. española o mediante una sociedad extranjera. Las estructuras típicas incluyen una GmbH alemana, una holding familiar, una sociedad luxemburguesa, neerlandesa o suiza, o una Ltd. británica. Dicha estructura puede tener sentido, por ejemplo, para patrimonio familiar, coinversores, planificación sucesoria, un grupo empresarial existente o el alquiler profesional. Sin embargo, no es un camino sencillo hacia el anonimato o la exención fiscal.

El principio: La propiedad está en España

Una propiedad en Mallorca permanece anclada fiscal y legalmente en España, incluso si la propietaria es una sociedad extranjera. España grava, en principio, los ingresos procedentes de inmuebles españoles, alquileres, usos y ganancias derivadas de la enajenación. Además, se aplican controles de blanqueo de capitales, la identificación del beneficiario efectivo, las obligaciones del NIF español y, a menudo, la diligencia debida de bancos y notarios.

GmbH, holding o Ltd.: Lo que realmente importa

La forma jurídica por sí sola no determina la calificación fiscal. Lo decisivo son el propósito, la sustancia, la financiación, la dirección efectiva real, el uso de la propiedad y la residencia fiscal de la sociedad. Hoy en día, bancos y notarios no solo preguntan por el extracto del registro, sino por la lógica económica, el origen de los fondos, las personas de control y la residencia fiscal.

Obligación tributaria española

Si la sociedad extranjera obtiene ingresos por alquiler de la propiedad, estos se consideran ingresos obtenidos en España. Sin establecimiento permanente, se gravan por separado según la normativa española del Impuesto sobre No Residentes. Si la propiedad no se alquila, sino que es utilizada de forma privada por socios, familiares o beneficiarios, no se produce un vacío fiscal. Deben examinarse las distribuciones encubiertas de beneficios, las ventajas en especie, las contraprestaciones de mercado, las retenciones en origen, los precios de transferencia y la posible tributación en el Estado de residencia de los usuarios.

Lugar de dirección efectiva y sustancia

Una sociedad extranjera puede adquirir residencia fiscal en España si su dirección efectiva real se encuentra en España. Sustancia no significa solo un buzón o un director externo. Son relevantes los procesos de toma de decisiones reales, las actas, la dirección comercial, las relaciones bancarias, la contabilidad, la función económica, la financiación y quién toma las decisiones esenciales.

Registro de Titularidades Reales y beneficiarios efectivos

España exige la identificación del beneficiario efectivo. Según la normativa de prevención del blanqueo de capitales, deben identificarse las personas físicas que ejercen control directa o indirectamente. Con el Registro Central de Titularidades Reales y los datos del Registro Mercantil, el Notariado y otros registros, la transparencia se centraliza aún más. La normativa AML de la UE también endurece los requisitos para las transacciones inmobiliarias y las entidades jurídicas extranjeras.

Bancos, notarios y control de PBC/FT

En transacciones de alto valor, el banco, el notario, el agente inmobiliario, los abogados, los asesores fiscales y los registros suelen estar sensibilizados. Pueden solicitar documentos sobre el origen de los fondos, la residencia fiscal, la cadena de propiedad, la actividad comercial, los beneficiarios efectivos, las personas políticamente expuestas y las listas de sanciones. La estructura debe poder verificarse antes de la firma del contrato de compraventa.

Modelo 720 y Modelo 721 para residentes en España

El Modelo 720 se refiere a los bienes en el extranjero de los residentes fiscales españoles, no al inmueble español en sí. Quien sea residente fiscal en España y posea participaciones en una sociedad extranjera debe comprobar si esta participación debe declararse. El Modelo 721 se refiere a las monedas virtuales en el extranjero. Los no residentes sin residencia fiscal en España no están sujetos, en principio, a estos modelos por la mera propiedad de un inmueble en Mallorca.

Jurisdicciones no cooperativas y riesgos especiales

Son especialmente críticas las sociedades de jurisdicciones no cooperativas. La normativa española del Impuesto sobre No Residentes contempla reglas especiales para dichas sociedades cuando poseen inmuebles en España. La lista de jurisdicciones no cooperativas puede cambiar y debe verificarse actualizada antes de cualquier decisión estructural.

Venta: Asset Deal o Share Deal

En la venta directa del inmueble por una sociedad no residente, España grava, en principio, la ganancia patrimonial. Un Share Deal no evita automáticamente el examen: España también puede gravar las ganancias derivadas de participaciones en sociedades cuyo activo consista principalmente, directa o indirectamente, en inmuebles situados en España. Por lo tanto, los compradores exigen regularmente garantías fiscales, divulgación de la cadena de propiedad e indemnizaciones.

Recomendación práctica

Una sociedad extranjera es sólida cuando tiene una función real: gobierno familiar, planificación sucesoria, socios inversores, blindaje de responsabilidad, financiación o una estructura operativa de alquiler. Es débil cuando solo promete anonimato, ahorro fiscal o una "simple" transmisión posterior de participaciones. Antes de la compra, los compradores deben realizar un análisis de la estructura fiscal tanto en España como en su Estado de residencia.

Sociedades extranjeras y estructuras internacionales