Tributación de los ingresos por alquiler en Mallorca

Quien alquila un inmueble en Mallorca debe tributar los ingresos en España. Lo primero y decisivo es si el propietario o la propietaria tiene residencia fiscal en España. Después depende de si el inmueble se alquila de forma permanente para vivienda, de forma estacional, turística o solo temporalmente. Esta visión general no sustituye al asesoramiento fiscal, pero ayuda a clasificar correctamente los conceptos fiscales españoles más importantes.

Residente o no residente

Se considera residente fiscal en España a una persona física, por regla general, si permanece más de 183 días durante el año natural en España o si el centro de sus intereses económicos se encuentra en España. Los residentes declaran los ingresos por alquiler, fundamentalmente, en el impuesto sobre la renta español IRPF mediante el Modelo 100. Los no residentes declaran los rendimientos procedentes de inmuebles españoles a través del IRNR, habitualmente con el Modelo 210.

Residentes: Ingresos por alquiler en el IRPF

En el caso de los residentes fiscales en España, los ingresos por alquiler de un inmueble privado se consideran, por regla general, rendimientos del capital inmobiliario, siempre que el alquiler no se clasifique como actividad económica. Los residentes tributan, fundamentalmente, por el importe neto: ingresos menos gastos deducibles como gastos de financiación, gastos de reparación y conservación, IBI, tasas municipales, gastos de comunidad, seguros, gastos de administración y amortizaciones.

Para los alquileres destinados al uso de vivienda habitual del inquilino, pueden ser posibles reducciones sobre el rendimiento neto positivo. Esta reducción no está prevista para el alquiler turístico.

No residentes: IRNR y Modelo 210

Los no residentes deben tributar en España los ingresos por alquiler de un inmueble en Mallorca, porque España tiene el derecho de gravamen sobre los rendimientos procedentes de inmuebles situados en España. Los residentes en la UE, así como en Islandia, Noruega y Liechtenstein, están sujetos, según la información publicada por la AEAT, a un tipo impositivo del 19 por ciento y pueden deducir los gastos directamente relacionados, siempre que se justifiquen. Los residentes en terceros países están sujetos, fundamentalmente, al 24 por ciento sobre los ingresos brutos sin deducción de gastos; debido a la evolución legal, esto debe comprobarse individualmente.

El Modelo 210 para ingresos por alquiler debe presentarse, fundamentalmente, de forma trimestral. Desde los rendimientos por alquiler obtenidos a partir de 2024, bajo determinados requisitos, también puede ser relevante una declaración resumen anual.

Uso propio, desocupación y alquiler parcial

Una vivienda vacacional española no es fiscalmente neutra solo porque no se alquile. Para los inmuebles urbanos utilizados por el propio propietario o desocupados, los no residentes deben declarar un rendimiento inmobiliario imputado en el IRNR. También los residentes deben, en el IRPF, imputar generalmente una renta inmobiliaria correspondiente por las segundas viviendas. En caso de alquiler parcial, los días alquilados se tratan con los ingresos reales y los días restantes se tratan de forma proporcional con el rendimiento imputado.

Deducción de gastos

• Intereses hipotecarios y gastos de financiación para la adquisición o mejora.
• Reparaciones y medidas de conservación.
• IBI, tasas de basuras o municipales, siempre que no sean sanciones.
• Gastos de comunidad, seguros, administración y asesoramiento.
• Amortizaciones del edificio y del mobiliario alquilado según las normas españolas.

No son deducibles los gastos que corresponden al uso privado. Las mejoras o ampliaciones deben tratarse de forma diferente a las meras reparaciones.

Alquiler turístico, IVA e impuesto turístico

En Mallorca se aplica el IVA, no el IGIC. En el alquiler turístico debe distinguirse entre la mera cesión de alojamiento y los servicios similares a los hoteleros. Si solo se cede el alojamiento, sin servicios hoteleros típicos, el alquiler está, según la información de la AEAT, exento de IVA. Si, por el contrario, se prestan servicios típicos hoteleros, como limpieza regular durante la estancia, cambio regular de ropa blanca, recepción o custodia de equipajes, puede ser relevante el 10 por ciento de IVA.

El alquiler turístico puede generar obligaciones adicionales en cuanto a la clasificación en el IAE, las comunicaciones a plataformas, la licencia turística y, en Baleares, el Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI y asesoramiento

El IBI es un impuesto municipal sobre bienes inmuebles y se devenga independientemente de si el inmueble está alquilado, en uso propio o desocupado. El recibo del IBI también es relevante porque de él se desprende el valor catastral, que puede ser importante para los rendimientos imputados.

Especialmente en el caso de propietarios con domicilio en Alemania, Austria, Suiza, el Reino Unido o Estados Unidos, la declaración española no debe considerarse de forma aislada. Es recomendable un asesoramiento que revise conjuntamente el IRPF o IRNR, el Modelo 210, el IBI, las posibles cuestiones de IVA, los impuestos turísticos baleares y las obligaciones en el país de residencia.