Impuestos al vender una propiedad en Mallorca

Quien vende una propiedad de alto valor en Mallorca debe considerar el aspecto fiscal con antelación. No es solo en la cita notarial donde se decide cuánta liquidez fluye realmente: el impuesto sobre ganancias, la Plusvalía municipal, la retención del 3% para no residentes, la cancelación de la hipoteca y los costes deducibles interactúan. Este artículo ofrece una visión estructurada y no sustituye el asesoramiento fiscal individual.

Las principales áreas fiscales

Al vender una propiedad en Mallorca, generalmente se deben considerar dos áreas fiscales: la tributación de la ganancia patrimonial a nivel estatal y el impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno, la Plusvalía municipal. A esto se añaden deducciones prácticas en el cierre, especialmente la retención del 3% si el vendedor no es residente fiscal en España.

Para los propietarios internacionales, la primera pregunta no es, por tanto, solo el precio de venta, sino el estatus fiscal del vendedor: residente, no residente, persona física, sociedad, comunidad de propietarios o estructura con vínculos extranjeros. Los siguientes principios se refieren principalmente a personas físicas sin establecimiento permanente en España; las estructuras de propiedad complejas requieren un análisis independiente.

Impuesto sobre ganancias: ¿Qué se grava?

En principio, se grava la ganancia obtenida de la venta. De forma simplificada, esta resulta del precio de venta menos el valor de adquisición fiscal y los costes de venta deducibles. Según la administración tributaria española, el valor de adquisición incluye, entre otros, el precio de compra original, los gastos accesorios de adquisición, los impuestos de compra pagados, así como las inversiones y mejoras documentables. Los costes de mero mantenimiento o reparación deben distinguirse de estos.

El valor de transmisión es el precio de venta realmente obtenido, reducido por los costes e impuestos que surgen directamente para el vendedor de la transmisión. Para propiedades de alto valor, la documentación es crucial: la escritura de compra, las liquidaciones de impuestos, los costes notariales y registrales, los honorarios de la agencia, las facturas de mejoras reales, los permisos de construcción y las pruebas de los períodos de alquiler deben estar organizados antes del inicio de la comercialización.

No residentes: IRNR, Modelo 210 y retención del 3%

Si el vendedor no es residente fiscal en España y vende una propiedad española, la ganancia está sujeta, en principio, al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El tipo impositivo que la Agencia Tributaria menciona para dichas ganancias inmobiliarias es del 19 por ciento.

Al adquirir una propiedad española de un vendedor no residente, el comprador está obligado a retener el 3 por ciento del precio de compra acordado y a ingresarlo en la administración tributaria española. Esta retención no es un impuesto adicional del comprador, sino un pago a cuenta del posible impuesto del vendedor no residente. El comprador presenta para ello el Modelo 211; el vendedor necesitará el justificante más tarde para el Modelo 210.

Si la retención practicada es superior al impuesto realmente adeudado, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso. Si es inferior, se debe pagar la diferencia. Especialmente en propiedades de lujo con un precio de compra elevado pero una ganancia imponible baja, la retención puede ser significativamente superior al impuesto final.

Residentes: IRPF y posibles reglas especiales

Si el vendedor es residente fiscal en España, la ganancia inmobiliaria se declara, en principio, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Las ganancias derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales pertenecen a la base del ahorro. Para el ejercicio fiscal 2025, la Agencia Tributaria menciona una escala combinada del 19, 21, 23, 27 y 30 por ciento para la base del ahorro; para el año de venta correspondiente, se debe verificar antes de presentar la declaración si las tarifas se han mantenido sin cambios.

Para los residentes, pueden ser relevantes exenciones especiales, como en la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o en caso de reinversión en una nueva vivienda habitual. También para ciertos no residentes de la UE o del EEE podría considerarse una regla de reinversión para la antigua vivienda habitual en España. Estos casos dependen en gran medida de las circunstancias individuales y deben ser revisados antes de la firma.

Plusvalía municipal

La Plusvalía municipal es el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos. No afecta al valor del edificio como tal, sino al valor del suelo según el catastro. El responsable es el respectivo municipio; en muchos municipios de las Islas Baleares, el cálculo, la declaración o el pago se gestionan a través de la ATIB.

En las ventas a título oneroso, el vendedor es, en principio, el sujeto pasivo. Sin embargo, si el vendedor es una persona física sin domicilio en España, según la Ley de Haciendas Locales española, el comprador puede actuar como sustituto del contribuyente. En la práctica, por lo tanto, a menudo se regula en el contrato de compraventa si y en qué medida se retendrá una cantidad para la Plusvalía.

Desde la reforma tras la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, una venta sin un incremento de valor demostrable no está sujeta, en principio, a la Plusvalía, si la falta de incremento de valor se declara y acredita adecuadamente. Además, el contribuyente puede exigir que, en lugar del cálculo objetivo, se aplique el incremento de valor real inferior.

Cancelación de hipoteca y costes

Una hipoteca cancelada no desaparece automáticamente del Registro de la Propiedad. Para la cancelación registral, generalmente se necesita una escritura notarial de cancelación y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Si la deuda pendiente se liquida solo con el producto de la venta, el notario suele coordinar el certificado bancario, el pago y la cancelación.

Desde la perspectiva del vendedor, también pueden ser relevantes la comisión de la agencia, el asesoramiento legal o fiscal, el certificado energético, la actualización de documentos técnicos, los costes notariales del vendedor, los costes de cancelación de la hipoteca, los costes del Registro de la Propiedad, la Plusvalía municipal y la liquidación corriente del IBI, los gastos de comunidad o los suministros hasta la transmisión. Fiscalmente, no todos los gastos son automáticamente deducibles; lo decisivo son la relación, los justificantes y el tipo de impuesto concreto.

Lista de verificación práctica

• Aclarar la residencia fiscal para el año de la venta y tener los justificantes a mano.
• Recopilar la escritura de compra, el impuesto de adquisición, los costes notariales y registrales.
• Documentar las inversiones y mejoras con facturas y permisos.
• En caso de alquiler, revisar las amortizaciones fiscalmente aplicables.
• Simular la Plusvalía municipal con el valor catastral y los parámetros municipales.
• Para no residentes, reflejar la retención del 3% en el contrato de compraventa y el flujo de pago.
• Organizar la hipoteca pendiente junto con la escritura de cancelación y los costes registrales con antelación.
• Exigir el Modelo 211 del comprador y controlar el plazo para el Modelo 210.

Conclusión

En la venta de una propiedad en Mallorca, la deducción fiscal en el notario es solo una parte del panorama. Lo decisivo es si el impuesto sobre ganancias, la Plusvalía, la retención y los costes se han calculado correctamente antes de la firma. Los propietarios internacionales de propiedades de alto valor no solo deberían optimizar el precio de venta, sino planificar el beneficio neto después de impuestos.