Usufructo y derechos de uso

El usufructo español se corresponde en gran medida con el Nießbrauch alemán: una persona puede usar un inmueble y obtener sus frutos, mientras que otra persona sigue siendo la propietaria. Para los compradores internacionales en Mallorca, esta separación es especialmente interesante en compras familiares, planificación sucesoria, segundas residencias y para asegurar a un cónyuge o progenitor.

Usufructo y nuda propiedad

El usufructuario es el titular del usufructo. Puede habitar, usar, alquilar el inmueble y percibir las rentas del alquiler, pero debe, en principio, conservar la forma y la sustancia. El nudo propietario ostenta la nuda propiedad, es decir, la mera propiedad. Solo cuando el usufructo y la nuda propiedad vuelven a reunirse en una misma mano surge el título de propiedad plena, el pleno dominio.

Vitalicio o temporal

Un usufructo puede constituirse de forma vitalicia, temporal o bajo condiciones. Para las personas jurídicas existen límites especiales; según el Código Civil, un usufructo a favor de una sociedad o corporación no puede durar, en principio, más de 30 años.

Planificación sucesoria para familias

Las estructuras típicas son: los padres transmiten o venden la nuda propiedad a los hijos y se reservan el usufructo; los cónyuges se aseguran mutuamente un derecho de uso vitalicio; o los compradores adquieren desde el principio posiciones separadas. Sin embargo, esta estructura no sustituye una planificación sucesoria completa, ya que deben encajar el derecho inmobiliario español, el derecho sucesorio, el régimen económico matrimonial, la residencia fiscal y el derecho nacional.

Derechos y obligaciones

El usufructuario puede usar el inmueble y, en principio, alquilarlo, debe tratarlo con cuidado y asumir las reparaciones ordinarias. El nudo propietario puede vender o gravar la nuda propiedad, pero no puede perjudicar el usufructo. El IBI, los gastos de comunidad, el seguro, el mantenimiento de la piscina y el jardín, el alquiler y las reformas importantes deben regularse expresamente.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Un usufructo sobre un inmueble en Mallorca debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La Nota Simple muestra si un inmueble está gravado con un usufructo u otro derecho de uso. Un contrato privado sin una inscripción clara es arriesgado en estructuras familiares transfronterizas.

Valoración a efectos fiscales

Para los impuestos españoles, el usufructo se valora según fórmulas legales. En el usufructo temporal, el valor fiscal es del 2 % del valor del inmueble por cada año de duración, con un máximo del 70 %. En el usufructo vitalicio, se aplica la regla general de 89 menos la edad del usufructuario, con un valor mínimo del 10 % y un valor máximo del 70 %. La nuda propiedad se valora en consecuencia por el valor residual.

Riesgos típicos

Quien compra solo la nuda propiedad, no compra el uso inmediato. Surgen otros riesgos en caso de alquiler, uso turístico, disputas sobre costes, impuesto de sucesiones extranjero, derechos de legítima y la posterior cancelación del usufructo. Por lo tanto, la estructura debe reflejarse correctamente en el contrato de compraventa, el testamento, la planificación fiscal y el Registro de la Propiedad.