Copropiedad, matrimonio, pareja y estructuras familiares

Por qué la estructura de la propiedad debe decidirse antes de la cita notarial

En la compra de una propiedad en Mallorca no solo es importante quién transfiere el precio de compra. Es decisivo quién aparece como propietario en la escritura pública notarial y posteriormente en el Registro de la Propiedad, con qué cuota y bajo qué contexto familiar o de régimen económico. Esta estructura afecta la financiación, los costes corrientes, una futura separación, donación, venta y sucesión.

Según el derecho español, la copropiedad surge cuando un derecho o una cosa pertenece indivisamente a varias personas. En el caso de inmuebles, esto suele significar propiedad por cuotas: cada copropietario posee una cuota ideal sobre la totalidad del inmueble, por ejemplo, 50/50, 70/30 o 99/1.

Cuotas de copropiedad: no automáticas según el pago

Quien aporta el 80 por ciento del capital propio, pero inscribe a ambos compradores al 50 por ciento cada uno, crea jurídicamente una estructura 50/50. Esto puede ser deseado, pero debe entenderse desde el punto de vista fiscal y civil. Las reformas posteriores, amortizaciones extraordinarias o costes corrientes no modifican automáticamente la cuota registral.

Cónyuges y régimen económico matrimonial

En el caso de los cónyuges, no siempre basta con consultar el Registro de la Propiedad. Además, hay que comprobar qué régimen económico matrimonial es aplicable. En el Código Civil común español, sin capitulaciones matrimoniales, rige generalmente la sociedad de gananciales; en Mallorca, cuando es aplicable el derecho civil balear, puede ser relevante la separación de bienes. Para las parejas internacionales, es importante el Reglamento (UE) 2016/1103, ya que coordina las cuestiones transfronterizas de regímenes económicos matrimoniales.

Parejas no casadas y uniones registradas

Los compradores no casados deberían preparar un acuerdo de copropiedad adicional. En él se pueden regular el uso, los costes, el alquiler, las reformas, la venta, la salida de un miembro de la pareja, la valoración del inmueble y los plazos. En el caso de uniones registradas, puede ser relevante el Reglamento (UE) 2016/1104.

Hijos y patrimonio familiar

Los hijos pueden desempeñar un papel en las estructuras familiares, por ejemplo, cuando los padres desean transmitir el patrimonio de forma temprana. En el caso de hijos menores de edad, se requiere especial precaución: para la enajenación o gravamen de inmuebles de un hijo puede ser necesaria la autorización judicial. Esto puede ralentizar considerablemente futuras ventas, hipotecas o reestructuraciones.

Separación posterior: la verdadera prueba de estrés

Según el Código Civil, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de forma permanente. Cada uno puede, en principio, exigir la división de la cosa común. En caso de separación, existen varias vías: compra de la parte del otro, venta conjunta, adjudicación en el marco de un divorcio o procedimientos judiciales. La propiedad, el uso y la responsabilidad del préstamo deben considerarse por separado.

Transmisión, donación y venta dentro de la familia

Es posible un cambio posterior de la estructura de propietarios, pero rara vez es neutral. La venta de una participación, la donación al cónyuge o a los hijos, la disolución de una comunidad de copropietarios o la aportación a una sociedad pueden tener consecuencias notariales, registrales y fiscales.

Configuración práctica

La escritura de compraventa debe reflejar con precisión el nombre, NIE, nacionalidad, domicilio, estado civil, régimen económico, cuotas de adquisición y, en su caso, las capitulaciones matrimoniales o la elección de ley aplicable. Además, en caso de copropiedad, se recomienda un acuerdo sobre el uso, los costes, el alquiler, las inversiones, los derechos de tanteo, el método de valoración y el escenario de salida.