Lors de l'achat immobilier à Majorque, le registre foncier, le cadastre et la Nota Simple doivent toujours être vérifiés ensemble. Ils répondent à différentes questions : À qui appartient légalement le bien immobilier ? Comment est-il décrit spatialement et fiscalement ? Quelles hypothèques, charges ou servitudes de passage existent ?

Pourquoi cette vérification est si importante

De nombreux acheteurs internationaux se fient d'abord à la brochure, à la visite et à la négociation du prix d'achat. La réalité juridique se trouve cependant dans les registres espagnols. Ce qui est crucial n'est pas seulement de savoir si une maison est belle ou identifiable au cadastre, mais si le vendeur, le terrain, le bâtiment, les surfaces et les charges correspondent correctement.

À Majorque, les fincas anciennes, les terrains ruraux, les extensions ultérieures, les piscines, les accès, les parcelles multiples et les descriptions cadastrales historiques sont fréquents. C'est pourquoi chaque vérification préalable à l'achat devrait comparer au moins trois niveaux de documents : le registre foncier, le cadastre et la Nota Simple actuelle.

Le registre foncier : situation juridique de la propriété et des charges

Le registre foncier espagnol s'appelle Registro de la Propiedad. Il enregistre les droits sur les biens immobiliers, notamment la propriété, les hypothèques, l'usufruit, les servitudes, les droits de passage, les saisies judiciaires, les restrictions de disposition et autres droits réels.

Le registre foncier est tenu par finca registral individuelle. Cette unité d'enregistrement n'est pas toujours identique à la parcelle cadastrale. Une finca enregistrée peut comprendre plusieurs parcelles cadastrales ; inversement, une parcelle cadastrale peut historiquement correspondre à plusieurs fincas registrales.

Pour les acheteurs, le registre foncier est central car les droits inscrits produisent généralement des effets juridiques. Il indique qui est inscrit comme propriétaire, quelle quote-part cette personne détient et s'il existe des droits de tiers. En cas d'hypothèque, l'inscription est particulièrement importante.

Le cadastre : description physique, fiscale et cartographique

Le cadastre espagnol s'appelle Catastro Inmobiliario et est géré par le ministère des Finances. C'est un registre administratif pour les terrains et les bâtiments. Il contient, entre autres, la localisation, la référence cadastrale, l'utilisation, la superficie, la représentation graphique, la valeur cadastrale, la valeur de référence et le titulaire cadastral.

Le cadastre est important principalement pour la fiscalité, l'identification et la description cartographique. Mais ce n'est pas la même chose qu'une preuve de propriété. Si le cadastre et le registre foncier divergent quant à l'indication du propriétaire, c'est régulièrement le registre foncier qui a le poids décisif pour la vérification juridique de la propriété.

La référence cadastrale doit être indiquée dans les transactions immobilières. Le notaire obtient généralement un certificat cadastral descriptif et graphique et vérifie si la description cadastrale correspond au registre foncier, à l'acte notarié et au bien immobilier réel.

La Nota Simple : le premier contrôle obligatoire avant l'achat

La Nota Simple Informativa est un extrait informatif et actuel du registre foncier. Elle contient généralement l'identification du bien immobilier, le ou les propriétaires inscrits, la nature et l'étendue des droits inscrits ainsi que les charges ou restrictions existantes.

Important : La Nota Simple est informative et ne prouve pas le contenu du registre avec la même force formelle qu'une certification du registre foncier. Pour la vérification préalable à l'achat, elle reste néanmoins le document de travail central. Avant l'acte notarié, le notaire demande en outre des informations actualisées du registre.

Les acheteurs internationaux ne devraient jamais reprendre une Nota Simple uniquement du vendeur ou de l'agent immobilier, mais la faire obtenir de manière actualisée par la voie officielle ou par leur propre avocat ou notaire. Pour l'évaluation juridique, la version espagnole fait foi.

Ce que les acheteurs doivent vérifier dans la Nota Simple

Propriétaire : Le nom, le numéro de pièce d'identité, les données de la société et la quote-part de propriété correspondent-ils au vendeur et au contrat de vente ?
Finca registral : Le numéro d'enregistrement, le CRU/IDUFIR, la commune, la description et l'adresse correspondent-ils au bien immobilier réellement visité ?
Surface : Existe-t-il des écarts entre la surface du registre foncier, la surface cadastrale, le mesurage, la brochure et l'utilisation réelle ?
Hypothèques : Existe-t-il une hypothèque inscrite ? Si oui, il doit être clairement réglé si elle sera radiée avant ou lors du paiement du prix d'achat.
Saisies et mentions préalables : Les embargos, les mentions judiciaires ou les créances fiscales peuvent considérablement influencer l'acquisition.
Servitudes et droits de passage : Vérifier si des droits d'accès, des droits de passage de canalisations, des droits d'eau ou des servitudes de passage sont inscrits ou, au contraire, manquent.
Usufruit et droits d'habitation : Un usufruit inscrit peut signifier que l'acheteur acquiert certes la propriété, mais ne peut pas en jouir librement.
Restrictions de disposition : Les interdictions de vente, conditions, droits de rétractation ou autres restrictions doivent être compris avant la signature.

Écarts de surface : normaux, mais pas anodins

Les écarts entre le registre foncier et le cadastre ne sont pas inhabituels en Espagne. Depuis la réforme de la Ley 13/2015, le registre foncier et le cadastre peuvent être coordonnés via une représentation graphique géoréférencée. Si une finca est coordonnée avec le cadastre, la localisation, la délimitation et la surface de la représentation graphique inscrite sont juridiquement beaucoup mieux sécurisées.

Un écart n'est pas automatiquement un motif d'abandon. Mais il doit être évalué : s'agit-il d'une ancienne description cadastrale imprécise, d'une carte cadastrale incomplète, d'une extension non inscrite, d'une limite de terrain erronée ou même d'une utilisation du sol d'autrui ?

En cas d'écarts importants ou conflictuels, un géomètre ou un architecte devrait être consulté avant l'achat.

Écarts typiques à Majorque

Anciennes descriptions de finca : Le registre foncier contient une description historique très courte sans limites précises ; le cadastre montre une carte parcellaire moderne.
Plusieurs parcelles : Un bien rural est économiquement composé de plusieurs parcelles cadastrales, mais d'une seule ou de plusieurs fincas registrales.
Surfaces non concordantes : La brochure mentionne la surface habitable, le cadastre la surface brute de plancher, le registre foncier une autre surface bâtie et le mesurage encore d'autres valeurs.
Extensions et piscines : Les terrasses, dépendances, piscines ou agrandissements apparaissent au cadastre, mais ne sont pas traçables comme déclaration de nouvelle construction dans le registre foncier.
Propriété horizontale : Pour les appartements, la surface privative, les parties communes, les terrasses à usage privatif, les places de stationnement et les débarras peuvent être inscrits séparément ou seulement partiellement.
Accès via un terrain d'autrui : L'accès réel est utilisé depuis des années, mais une servitude de passage inscrite manque ou est décrite de manière imprécise.
Anciennes hypothèques : Un prêt est économiquement remboursé, mais l'hypothèque n'a jamais été radiée par acte notarié et au registre foncier.
Titulaire cadastral obsolète : Le cadastre mentionne encore d'anciens propriétaires ou des communautés héréditaires, alors que le registre foncier est plus à jour.

Hypothèques, charges et servitudes de passage

Une hypothèque inscrite ne disparaît pas parce que le vendeur déclare oralement que le prêt est remboursé. Pour les acheteurs, seule la radiation au registre foncier compte. Dans la pratique, lors d'une vente, une partie du prix d'achat est souvent utilisée directement pour le remboursement à la banque ; ensuite, l'acte de radiation est établi et inscrit au registre.

Pour les biens ruraux, l'accès est également sensible. Un chemin carrossable dans la réalité ne signifie pas automatiquement qu'il existe une servitude de passage juridiquement garantie. Les acheteurs devraient faire vérifier si l'accès se fait par des voies publiques, leur propre terrain ou des terrains d'autrui.

Ce que le registre foncier et le cadastre ne clarifient pas complètement

Une Nota Simple en règle ne remplace pas une due diligence complète. Le registre foncier ne montre pas automatiquement tous les risques urbanistiques, permis de construire, restrictions d'utilisation, licences de location touristique, charges de copropriété impayées, certificats énergétiques, questions d'habitabilité ou procédures communales.

En particulier pour les fincas, les maisons anciennes et les biens situés en dehors des zones urbaines, il convient de vérifier en outre : les permis de construire, les déclarations de nouvelle construction, le statut urbanistique, les infractions éventuelles, l'alimentation en eau et en électricité, le viabilisation, les certificats d'habitabilité et, le cas échéant, la protection du littoral, des paysages ou des monuments.

Procédure de vérification recommandée pour les acheteurs

Obtenir une Nota Simple actuelle directement d'une source officielle ou par l'intermédiaire de son propre conseiller juridique.
Vérifier le propriétaire, la finca registral, le CRU/IDUFIR, l'adresse, les surfaces et les charges.
Comparer la référence cadastrale et le certificat cadastral descriptif et graphique.
En cas d'écarts de surface, faire concorder professionnellement le mesurage, le graphique cadastral et la description du registre foncier.
Clarifier les hypothèques, saisies, servitudes, droits de passage et droits d'usage avant l'engagement contractuel.
Préciser dans le contrat de vente quelles charges doivent être radiées et lesquelles l'acheteur reprend.
Avant la signature chez le notaire, faire obtenir des informations actualisées du registre.
Après la signature, s'assurer que l'acte d'achat est immédiatement déposé au registre foncier et que l'inscription est suivie.

Conclusion

Le registre foncier, le cadastre et la Nota Simple remplissent différentes fonctions. Le registre foncier protège la situation juridique de la propriété et des charges. Le cadastre décrit le bien immobilier sur les plans fiscal, physique et cartographique. La Nota Simple est l'extrait de registre rapide et indispensable pour la vérification préalable à l'achat.

Pour les acheteurs internationaux à Majorque, l'étape la plus importante réside dans la comparaison de ces informations. Ce n'est que lorsque le propriétaire, les surfaces, les bâtiments, les charges et l'accès concordent ou peuvent être régularisés proprement que le bien immobilier est juridiquement prêt à être acheté.

Registre foncier, cadastre et Nota Simple à Majorque