Sociétés étrangères et structures internationales

Les acheteurs internationaux de biens immobiliers de prestige à Majorque examinent souvent s'il convient d'effectuer l'acquisition à titre privé, via une S.L. espagnole ou via une société étrangère. Les structures typiques sont une GmbH allemande, une holding familiale, une société luxembourgeoise, néerlandaise ou suisse, ou une Ltd. britannique. Une telle structure peut être judicieuse, par exemple pour un patrimoine familial, des co-investisseurs, une planification successorale, un groupe d'entreprises existant ou une location professionnelle. Mais elle n'est pas une voie simple vers l'anonymat ou l'exonération fiscale.

Le principe : Le bien immobilier se trouve en Espagne

Un bien immobilier à Majorque reste ancré fiscalement et juridiquement en Espagne, même si la propriétaire est une société étrangère. L'Espagne impose en principe les revenus provenant de biens immobiliers espagnols, les loyers, les utilisations et les plus-values de cession. S'y ajoutent le contrôle anti-blanchiment, l'identification du bénéficiaire effectif, les obligations espagnoles de NIF et souvent le due diligence des banques et des notaires.

GmbH, holding ou Ltd. : Ce qui compte vraiment

La forme juridique à elle seule ne détermine pas la qualité fiscale. Ce qui est déterminant, ce sont l'objet, la substance, le financement, la direction effective, l'utilisation du bien immobilier et la résidence fiscale de la société. Aujourd'hui, les banques et les notaires ne se contentent pas de demander l'extrait du registre du commerce, mais aussi la logique économique, l'origine des fonds, les personnes de contrôle et la résidence fiscale.

Obligation fiscale espagnole

Si la société étrangère perçoit des revenus locatifs du bien immobilier, ceux-ci sont considérés comme des revenus réalisés en Espagne. Sans établissement stable, ils sont en principe imposés séparément dans le cadre du droit fiscal espagnol des non-résidents. Si le bien immobilier n'est pas loué mais utilisé à titre privé par les associés, les membres de la famille ou les bénéficiaires, il n'y a pas de vide fiscal. Il convient d'examiner les distributions cachées de bénéfices, les avantages en nature, les redevances d'utilisation conformes au principe de pleine concurrence, les retenues à la source, les prix de transfert et l'imposition éventuelle dans l'État de résidence des utilisateurs.

Lieu de direction effective et substance

Une société étrangère peut devenir fiscalement résidente en Espagne si sa direction effective se trouve en Espagne. La substance ne signifie pas seulement une boîte aux lettres ou un directeur externe. Sont pertinents les processus décisionnels réels, les procès-verbaux, l'adresse commerciale, les relations bancaires, la comptabilité, la fonction économique, le financement et la personne qui prend les décisions essentielles.

Registre de transparence et bénéficiaires effectifs

L'Espagne exige l'identification du bénéficiaire effectif. Selon la législation anti-blanchiment, les personnes physiques qui exercent un contrôle direct ou indirect doivent être identifiées. Avec le Registro Central de Titularidades Reales et les données du registre du commerce, du notariat et d'autres registres, la transparence est encore plus centralisée. La réglementation AML de l'UE renforce également les exigences pour les transactions immobilières et les entités juridiques étrangères.

Banques, notaires et contrôle AML

Lors de transactions de grande valeur, les banques, notaires, agents immobiliers, avocats, conseillers fiscaux et registres sont généralement sensibilisés. Ils peuvent exiger des documents sur l'origine des fonds, la résidence fiscale, la chaîne de propriété, l'activité commerciale, les bénéficiaires effectifs, les personnes politiquement exposées et les listes de sanctions. La structure doit pouvoir être vérifiée avant la signature du contrat de vente.

Modèle 720 et Modèle 721 en cas de résidence en Espagne

Le Modèle 720 concerne les avoirs à l'étranger des résidents fiscaux espagnols, et non le bien immobilier espagnol lui-même. Quiconque est fiscalement résident en Espagne et détient des parts dans une société étrangère doit vérifier si cette participation doit être déclarée. Le Modèle 721 concerne les monnaies virtuelles détenues à l'étranger. Les non-résidents sans résidence fiscale en Espagne ne sont en principe pas soumis à ces modèles du seul fait de la propriété d'un bien immobilier à Majorque.

Juridictions non coopératives et risques particuliers

Les sociétés issues de juridictions non coopératives sont particulièrement critiques. Le droit fiscal espagnol des non-résidents prévoit des règles spéciales pour ces sociétés lorsqu'elles détiennent des biens immobiliers espagnols. La liste des juridictions non coopératives peut changer et doit être vérifiée avant toute décision structurelle.

Vente : Asset Deal ou Share Deal

En cas de vente directe du bien immobilier par une société non résidente, l'Espagne impose en principe la plus-value de cession. Un Share Deal n'évite pas automatiquement l'examen : l'Espagne peut également imposer les gains provenant de parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers espagnols. Les acheteurs exigent donc régulièrement des garanties fiscales, la divulgation de la chaîne de propriété et des clauses de garantie.

Recommandation pratique

Une société étrangère est solide si elle a une fonction réelle : gouvernance familiale, succession, partenaires d'investissement, protection contre la responsabilité, financement ou structure opérationnelle de location. Elle est faible si elle ne promet que l'anonymat, des économies d'impôts ou un « simple » transfert ultérieur de parts. Avant l'achat, les acheteurs devraient faire réaliser un audit de la structure fiscale en Espagne et dans leur État de résidence.