Affitto turistico e licenza ETV a Maiorca

Una nuova licenza ETV per l'affitto turistico a Maiorca nel 2026 è disponibile solo per case unifamiliari, case a schiera e bifamiliari e, come ETV60, per la propria residenza principale, e solo tramite l'acquisto di posti turistici presso il Consell de Mallorca. Un posto costa 3.500 euro (casa unifamiliare), 875 euro (casa a schiera o bifamiliare) o 291,67 euro (ETV60). Le nuove registrazioni per appartamenti in edifici plurifamiliari sono vietate in tutte le Baleari dal Decreto-ley 4/2025. Situazione: ottobre 2026.

Quando serve una licenza ETV?

Serve una registrazione ETV non appena si affitta un immobile residenziale a turisti per soggiorni di massimo 30 notti. Dal punto di vista giuridico si tratta della comercialización de estancias turísticas en viviendas. La si comunica tramite DRIAT (dichiarazione responsabile) al Consell de Mallorca. Proprietari e commercializzatori devono a tal fine rapportarsi per via elettronica con l'amministrazione (Ley 8/2012, art. 50).

Nel 2026 ci sono ancora nuove licenze ETV a Maiorca?

Sì, ma solo tramite la borsa temporanea dei posti del Consell: a marzo 2026 sono stati messi a bando 1.069 posti e assegnati l'8 giugno 2026 con sorteggio pubblico. Non vengono creati posti aggiuntivi, perché ogni nuovo posto presuppone cancellazioni altrove (principio 1:1, Decreto-ley 4/2025).

• Termine per le domande: dal 23 marzo all'8 aprile 2026, solo per via elettronica, solo da parte di proprietari o usufruttuari, una domanda per immobile.
• Secondo la stampa ci sono state 721 domande. Chi non è stato estratto resta sei mesi in lista d'attesa (fino a circa dicembre 2026).
• Dopo l'assegnazione seguono pagamento, certificato di zona del comune e DRIAT entro tre mesi.
• I posti appena acquisiti non possono essere trasferiti a terzi per cinque anni.
• Un ulteriore bando non è indicato dal consorzio CBAT sulla sua homepage all'8 ottobre 2026.

Quanto costa un posto turistico?

Un posto turistico (plaza turística) costa, a seconda della modalità, tra 291,67 e 3.500 euro; il numero di posti dipende dalla Cédula de habitabilidad.

Prezzi secondo la delibera del CBAT del 3 dicembre 2024, confermati nella delibera dell'11 marzo 2026. Inoltre il Decreto-ley 4/2025 consente lo scambio di posti tra privati; le fonti verificate non indicano un prezzo ufficiale per questo.

Quali requisiti deve soddisfare l'immobile?

L'immobile deve soddisfare tutti i seguenti punti prima di presentare una DRIAT (scheda procedurale del Consell):

• L'edificio ha almeno cinque anni ed è stato in questo periodo utilizzato privatamente come abitazione.
• Cédula de habitabilidad valida o documento equivalente.
• Certificato del comune attestante che l'immobile si trova in una zona idonea (zona apta).
• I posti necessari sono stati acquisiti.
• L'immobile non si trova su suolo rustico protetto (suelo rústico protegido).
• Nessuna abitazione con prezzo vincolato o status di protezione (VPO).
• Contatore dell'acqua proprio e almeno un bagno ogni quattro posti.
• Punteggio minimo nel piano di ammodernamento (Anexo 6, Decreto 20/2015).
• Al massimo tre abitazioni commercializzate a scopo turistico per proprietario, questa inclusa.
• Assicurazione di responsabilità civile valida.
• In caso di proprietà per piani: consenso della comunità dei proprietari.
• Per l'ETV60: Empadronamiento (certificato di residenza) del proprietario.

Dove è consentito l'affitto turistico?

La possibilità di affittare un immobile dipende da tipo di edificio e ubicazione. Sono determinanti il certificato di zona del comune, la zonizzazione del Consell del 2018 e il PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos, luglio 2020). Secondo la zonizzazione del 2018, nelle zone turistiche sature o mature è prevista solo l'ETV60.

A Palma gli appartamenti per vacanze in edifici plurifamiliari sono vietati dal 2018. Il 3 febbraio 2026 l'ufficio urbanistico della città ha inoltre deliberato di dichiarare l'intera area urbana zona non idonea (notizia di stampa dello stesso giorno; verificare lo stato di attuazione in municipio). I posti esistenti restano, le registrazioni non permanenti non vengono rinnovate. Anche i comuni al di fuori di Palma possono regolamentare in modo più severo; determinante è sempre la specifica particella.

Quali sanzioni sono previste per l'affitto senza licenza?

L'affitto turistico illegale può costare alle Baleari fino a 500.000 euro (Decreto-ley 4/2025). Secondo una comunicazione del Consell del 15 settembre 2026, fino a luglio 2026 ha avviato 146 procedimenti sanzionatori, il 40% in più rispetto all'intero 2025.

Dichiarazioni false nella DRIAT possono comportare inoltre un blocco fino a un anno per nuove registrazioni.

Quale numero va indicato nell'annuncio e vale ancora il registro nazionale?

Nell'annuncio deve figurare in modo permanente il numero di registro balearico dell'immobile, che va comunicato all'ospite all'arrivo (guida del Consell). Il registro nazionale del Real Decreto 1312/2024 (Registro Único, numero per le piattaforme dal 1° luglio 2025) è stato dichiarato nullo dal Tribunale supremo il 19 maggio 2026 nella Sentencia 620/2026, perché allo Stato manca la competenza. Restano in vigore lo sportello digitale centrale (Ventanilla Única Digital) e gli obblighi di dati delle piattaforme. Il registro balearico vale invariato.

Tra gli obblighi correnti rientrano inoltre la comunicazione degli ospiti alla polizia, l'assicurazione di responsabilità civile, l'imposta turistica e le regole della Ley 1/2025 contro feste e disturbo.

Cosa c'è di nuovo o controverso nel 2026?

• 11 aprile 2025: il Decreto-ley 4/2025 vieta nuove DRIAT per appartamenti in proprietà per piani e crea le borse dei posti. Il parlamento lo ha convalidato il 6 maggio 2025.
• 3 febbraio 2026: Palma chiude l'intera area urbana a nuovi posti.
• 19 maggio 2026: il registro nazionale viene annullato.
• 8 giugno 2026: sorteggio di 1.069 posti, dopo che procedure precedenti erano fallite per problemi informatici. L'opposizione (Més per Mallorca) ha chiesto il 19 agosto 2026 informazioni su assegnazione dei posti e entrate.

Cosa significa per la decisione di acquisto?

Un'ETV giuridicamente sicura, attiva e trasferibile può aumentare il valore di mercato. Il valore non sta però nella parola "licenza", ma in iscrizione nel registro, posti, zonizzazione, consenso della comunità e requisiti di qualità. Il Consell verifica inoltre per la cancellazione definitiva le abitazioni che non sono state commercializzate per tre anni consecutivi. Per la tassazione dei redditi da locazione e per rendimento e gestione si trovano maggiori informazioni nella guida Affittare a Maiorca.

Due diligence prima dell'acquisto: cosa verificare?

• Iscrizione attuale nel registro e modalità ETV esatta (ETV, ETVPL o ETV60).
• Numero e provenienza dei posti turistici.
• DRIAT valida, documenti di modifica o trasferimento.
• Certificato del comune sull'idoneità della zona (nell'assegnazione dei posti 2026 al massimo di tre mesi).
• Certificato di abitabilità (Cédula) con numero dei posti.
• Legalità edilizia senza violazioni urbanistiche aperte.
• In caso di proprietà comune: statuto, atto di divisione, delibere e situazione del registro immobiliare.
• Se l'ETV può essere proseguita, rinnovata o trasferita dopo l'acquisto.

Un immobile andrebbe valutato come oggetto ETV solo se la possibilità di affitto è dimostrata dal punto di vista giuridico e amministrativo prima della firma. Tutto il resto è speculazione. Le regole cambiano spesso; si faccia verificare il caso concreto da un avvocato o da un consulente fiscale. Stato delle fonti: 8 ottobre 2026.