Vakantieverhuur en ETV-licentie op Mallorca

Een nieuwe ETV-licentie voor vakantieverhuur is er op Mallorca in 2026 alleen voor eengezinswoningen, rijtjes- en twee-onder-een-kapwoningen en als ETV60 voor de eigen hoofdwoning, en uitsluitend via de aankoop van toeristische plazas bij de Consell de Mallorca. Een plaza kost € 3.500 (eengezinswoning), € 875 (rijtjes- of twee-onder-een-kapwoning) of € 291,67 (ETV60). Nieuwe aanmeldingen voor appartementen in meergezinswoningen zijn sinds het Decreto-ley 4/2025 op de hele Balearen verboden. Peildatum: oktober 2026.

Wanneer heeft u een ETV-licentie nodig?

U heeft een ETV-registratie nodig zodra u een woning aan toeristen verhuurt voor verblijven van maximaal 30 nachten. Juridisch gaat het om de comercialización de estancias turísticas en viviendas. U meldt ze via een DRIAT (verantwoordelijke verklaring) aan bij de Consell de Mallorca. Eigenaren en verhuurders moeten daarvoor elektronisch met de administratie communiceren (Ley 8/2012, art. 50).

Zijn er in 2026 nog nieuwe ETV-licenties op Mallorca?

Ja, maar alleen via de tijdelijke plazabeurs van de Consell: in maart 2026 werden 1.069 plazas aangeboden en op 8 juni 2026 via een openbare loting toegewezen. Daarbij ontstaan geen extra plazas, want elke nieuwe plaza vereist afmeldingen elders (1:1-principe, Decreto-ley 4/2025).

• Aanvraagtermijn: 23 maart tot en met 8 april 2026, alleen elektronisch, alleen door eigenaren of vruchtgebruikers, één aanvraag per woning.
• Volgens persberichten waren er 721 aanvragen. Wie niet werd getrokken, staat zes maanden op de wachtlijst (tot circa december 2026).
• Na de toewijzing volgen betaling, zonecertificaat van de gemeente en de DRIAT binnen drie maanden.
• Nieuw verworven plazas mogen vijf jaar niet aan derden worden overgedragen.
• Een nieuwe uitgifte kondigt het consortium CBAT op 8 oktober 2026 niet aan op zijn startpagina.

Wat kost een toeristische plaza?

Een toeristische plaza (plaza turística) kost afhankelijk van de modaliteit tussen € 291,67 en € 3.500, het aantal plazas hangt af van de Cédula de habitabilidad.

Modaliteit	Prijs per plaza	Voorbeeld 6 plazas
ETV: eengezinswoning zonder appartementsrecht	€ 3.500	€ 21.000
ETVPL: alleen rijtjes- en twee-onder-een-kapwoningen met appartementsrecht	€ 875	€ 5.250
ETV60: eigen hoofdwoning, maximaal 60 dagen per jaar	€ 291,67	circa € 1.750

Prijzen volgens het besluit van het CBAT van 3 december 2024, bevestigd in het besluit van 11 maart 2026. Daarnaast staat het Decreto-ley 4/2025 de ruil van plazas tussen particulieren toe; een officiële prijs daarvoor noemen de gecontroleerde bronnen niet.

Aan welke voorwaarden moet de woning voldoen?

De woning moet aan alle volgende punten voldoen voordat u een DRIAT indient (procedureblad van de Consell):

• Het gebouw is minstens vijf jaar oud en is in die tijd privé voor bewoning gebruikt.
• Geldige Cédula de habitabilidad of gelijkwaardig document.
• Certificaat van de gemeente dat de woning in een geschikte zone ligt (zona apta).
• De vereiste plazas zijn verworven.
• De woning ligt niet op beschermde landelijke grond (suelo rústico protegido).
• Geen woning met prijsbinding of beschermde status (VPO).
• Eigen watermeter en minstens één badkamer per vier plazas.
• Minimale puntenscore in het moderniseringsplan (Anexo 6, Decreto 20/2015).
• Maximaal drie toeristisch verhuurde woningen per eigenaar, deze meegerekend.
• Geldige aansprakelijkheidsverzekering.
• Bij appartementsrecht: toestemming van de vereniging van eigenaren.
• Bij ETV60: Empadronamiento (inschrijvingsbewijs) van de eigenaar.

Waar is vakantieverhuur toegestaan?

Of een woning verhuurbaar is, hangt af van gebouwtype en ligging. Bepalend zijn het zonecertificaat van de gemeente, de zonering van de Consell van 2018 en het PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos, juli 2020). Volgens de zonering van 2018 is in verzadigde of volwassen toeristische zones alleen ETV60 voorzien.

Woning en ligging	Nieuwe ETV	Voorwaarden
Vrijstaande eengezinswoning in geschikte zone	Ja (ETV)	Zonecertificaat, € 3.500 per plaza, alle voorwaarden hierboven
Rijtjes- of twee-onder-een-kapwoning met appartementsrecht	Ja (ETVPL)	Uitzondering op het verbod, besluit van de gemeenschap, inschrijving voor vijf jaar, verlengbaar
Appartement in meergezinswoning	Nee	Verbod op nieuwe DRIAT sinds Decreto-ley 4/2025, uitzondering alleen ETV60
Bestaande ETV in meergezinswoning	Voortzetting	Verlenging om de vijf jaar, zolang zone en gemeenschap instemmen
Eigen hoofdwoning, elke bouwvorm	Ja (ETV60)	Maximaal 60 dagen per jaar, € 291,67 per plaza
Verzadigde zones, bijv. Peguera, Santa Ponça, Palmanova-Magaluf	Alleen ETV60	Zonering 2018, voorlopig; gemeentecertificaat beslist
Port Andratx, Camp de Mar, Sant Elm	Per geval	In 2018 als zone 2 ingedeeld, certificaat van de gemeente Andratx bepalend
Beschermde landelijke grond	Nee	Geen DRIAT mogelijk
Palma	Nee	Stadsgebied sinds februari 2026 volledig gesloten voor nieuwe plazas

In Palma zijn vakantiewoningen in meergezinswoningen sinds 2018 verboden. Op 3 februari 2026 besloot de stedenbouwkundige autoriteit van de stad bovendien het hele stadsgebied tot niet-geschikte zone te verklaren (persbericht van dezelfde dag; controleer de stand van uitvoering bij het stadhuis). Bestaande plazas blijven, niet-permanente registraties worden niet verlengd. Ook gemeenten buiten Palma kunnen strenger reguleren, beslissend is altijd het concrete perceel.

Welke boetes dreigen bij verhuur zonder licentie?

Illegale vakantieverhuur kan op de Balearen tot € 500.000 kosten (Decreto-ley 4/2025). De Consell startte tot en met juli 2026 volgens eigen mededeling van 15 september 2026 146 boeteprocedures, 40% meer dan in heel 2025.

Ernst	Bandbreedte	Voorbeeld
Licht	Waarschuwing tot € 5.000	bij een eerste overtreding soms alleen een waarschuwing
Ernstig	€ 5.001 tot € 50.000	Reclame zonder DRIAT: € 30.001 tot € 50.000
Zeer ernstig	€ 50.001 tot € 500.000	Verhuur in een niet-toegestane bouwvorm of zone, of zonder verworven plazas

Onjuiste gegevens in de DRIAT kunnen bovendien leiden tot een blokkade van maximaal een jaar voor nieuwe aanmeldingen.

Welk nummer hoort in de advertentie en geldt het nationale register nog?

In de advertentie moet permanent het Balearische registratienummer van de woning staan en het moet bij aankomst aan de gast worden doorgegeven (leidraad van de Consell). Het nationale register van het Real Decreto 1312/2024 (Registro Único, nummer voor platforms sinds 1 juli 2025) heeft het Hooggerechtshof op 19 mei 2026 in de Sentencia 620/2026 nietig verklaard, omdat de staat de bevoegdheid ontbreekt. Blijven bestaan: het digitale centrale loket (Ventanilla Única Digital) en de gegevensplichten van de platforms. Het Balearische register geldt ongewijzigd.

Tot de lopende verplichtingen horen verder de melding van gasten aan de politie, de aansprakelijkheidsverzekering, de toeristenbelasting en de regels van de Ley 1/2025 tegen feesten en overlast.

Wat is er in 2026 nieuw of omstreden?

• 11 april 2025: het Decreto-ley 4/2025 verbiedt nieuwe DRIAT voor woningen met appartementsrecht en creëert de plazabeurzen. Het parlement bevestigde het op 6 mei 2025.
• 3 februari 2026: Palma sluit het hele stadsgebied voor nieuwe plazas.
• 19 mei 2026: het nationale register wordt vernietigd.
• 8 juni 2026: loting over 1.069 plazas, nadat eerdere procedures mislukten door IT-problemen. De oppositie (Més per Mallorca) eiste op 19 augustus 2026 opheldering over plazatoewijzing en inkomsten.

Wat betekent dit voor de aankoopbeslissing?

Een juridisch zekere, actieve en overdraagbare ETV kan de marktwaarde verhogen. De waarde zit echter niet in het woord "licentie", maar in registerinschrijving, plazas, zonering, instemming van de gemeenschap en kwaliteitseisen. De Consell controleert bovendien woningen die drie jaar achtereen niet zijn verhuurd op definitieve afmelding. Over de belasting op huurinkomsten en over rendement en beheer leest u meer in de gids verhuren op Mallorca.

Due diligence vóór de aankoop: wat moet u controleren?

• Actuele registerinschrijving en exacte ETV-modaliteit (ETV, ETVPL of ETV60).
• Aantal en herkomst van de toeristische plazas.
• Geldige DRIAT, wijzigings- of overdrachtsdocumenten.
• Gemeentecertificaat over de zonegeschiktheid (bij de plazatoewijzing 2026 maximaal drie maanden oud).
• Bewoonbaarheidsverklaring (Cédula) met aantal plazas.
• Bouwlegaliteit zonder openstaande stedenbouwkundige overtredingen.
• Bij gemeenschappelijk eigendom: statuten, splitsingsakte, besluiten en kadastrale situatie.
• Of de ETV na de verwerving kan worden voortgezet, vernieuwd of overgedragen.

Een woning mag alleen als ETV-object worden gewaardeerd als de verhuurbaarheid vóór de ondertekening juridisch en administratief is aangetoond. Al het andere is speculatie. De regels veranderen vaak; laat het individuele geval controleren door een advocaat of belastingadviseur. Brondatum: 8 oktober 2026.