En visning på Mallorca bør aldri bare være en omvisning i vakre rom. Spesielt på øya avgjør beliggenhet, orientering, adkomst, fuktighet, bygningstilstand og juridiske dokumenter ofte om en eiendom gir glede på lang sikt eller blir dyr. Forbered derfor visningen som en teknisk og praktisk kontroll.

Før visningen: Sjekk dokumenter og beliggenhet

Be megleren om de viktigste grunnlagsdataene før avtalen: nøyaktig adresse, referansenummer i matrikkelen, bo- og tomteareal, byggeår, energisertifikat, Cédula de habitabilidad, Nota Simple fra grunnboken og en liste over kjente renoveringer. For landhus, fincaer, kystområder og eldre objekter bør det i tillegg foreligge bygge- og brukstillatelser, planer, dokumentasjon for tilbygg, basseng, garasje, gjestehus eller terrasser.

Sjekk matrikkelen: Stemmer tomtegrenser, bebygde arealer, bruk og beliggenhet med prospekt, planer og virkeligheten?
Sjekk grunnboken: Hvem er eier, hvilke heftelser, pant, veiretter, bruksretter eller andre rettigheter er registrert?
Sjekk Cédula: Er beboelighet dokumentert og finnes en gyldig Cédula eller et tilsvarende dokument?
Sjekk energisertifikat: Er energisertifikatet registrert, oppdatert og samsvarer vurderingen med tilstanden til vinduer, isolasjon, oppvarming, klimaanlegg og varmtvann?
Sjekk urbanisme: Ligger objektet i suelo urbano, rústico eller en spesiell verne- eller kystsone?
Sjekk vann- og kystrisiko: Ved bekker, skråninger, senkninger, kystnærhet eller havutsikt bør flom-, kyst- og vernelinjer kontrolleres separat.

Vurder beliggenhet og nabolag realistisk

Inspiser ikke bare huset, men også omgivelsene. En stille gate i prospektet kan oppleves helt annerledes om sommeren, i helgen eller ved endret vindretning. Planlegg ideelt sett to avtaler: en på dagtid og en om kvelden eller i helgen.

Hvor langt er det egentlig til supermarked, apotek, lege, skole, havn, strand eller Palma?
Hvordan er adkomsten ved regn, mørke og møtende trafikk?
Finnes det byggeplasser, ubebygde tomter eller arealer som kan bli bebygd i fremtiden?
Hvor nært er restauranter, hoteller, ferieutleie, idrettsanlegg, hovedveier eller landbruksbedrifter?
Virker nabolaget helårsbebodd eller sterkt sesongpreget?

Test privatliv, innsyn og hverdagsliv

Privatliv er ofte en avgjørende verdi på Mallorca. Sjekk derfor bevisst hvem som kan se inn på terrasse, basseng, soverom og oppholdsrom utenfra. Vær også oppmerksom på høyere beliggende nabo hus, adkomstveier, turstier, hotellterrasser eller planlagte nybygg.

Er bassenget synlig fra naboer eller veien?
Finnes det direkte siktlinjer inn til soverom eller bad?
Beskytter murer, hekker og beplantning virkelig, eller bare om sommeren?
Hvem bruker tilstøtende stier, adkomster eller fellesarealer?
Finnes det veiretter eller felles adkomster?

Bygningssubstans: Se nøye etter i stedet for å pynte på

Ved middelhavseiendommer kan fersk maling, homestaging og nye møbler skjule strukturelle problemer. Ta deg tid til kjeller, tak, tekniske rom, fasader, terrasseoverganger og yttervegger. Ved eldre hus, fincaer og renoverte byhus bør en uavhengig arkitekt eller byggesakkyndig kontrollere før kjøp.

Finnes det sprekker i fasader, innervegger, tak, overliggere eller terrasser?
Er sprekkene fine og overfladiske, eller går de diagonalt, er brede eller tilbakevendende?
Virker tak, takterrasse, tettinger og takrenner velstelte?
Finnes det setninger, ujevne gulv eller klemende dører og vinduer?
Er tilbygg, pergolaer, garasjer, bassenger eller gjestehus godkjent?
Samsvarer den bygde virkeligheten med matrikkel, grunnbok, planer og prospekt?

Fuktighet: Mallorcas hyppigste kontrollpunkt

Fuktighet er en klassiker på Mallorca, spesielt ved bakkeplanleiligheter, landsbyhus, fincaer, hus uten tilstrekkelig horisontalsperre, kystnære områder og dårlig ventilerte ferieeiendommer. Se ikke bare etter åpenbar mugg, men også etter lukt, saltutslag, bobler i puss, avskallet maling og nymalte sokkelområder.

Lukter det muggent, spesielt i skap, kjellere, bad eller lukkede rom?
Finnes det mørke hjørner bak møbler, gardiner eller sengegavler?
Er gulvlister bølgete eller vegger i nedre del nymalt?
Viser yttervegger, terrasseoverganger eller takterrasser vannspor?
Hvordan luftes og varmes det opp om vinteren?
Har det vært lekkasjer, takproblemer eller oversvømmelser tidligere?

Sjekk teknikk, energi og løpende kostnader

Det tekniske utstyret avgjør komfort og fremtidige kostnader. Spør ikke bare om klimaanlegg, oppvarming og varmtvann fungerer, men hvor gamle de er, når de ble vedlikeholdt og om de er egnet for helårsbruk.

Hvilken oppvarming finnes: varmepumpe, elektriske ovner, gulvvarme, gass, olje, peis eller ingen fast oppvarming?
Hvor gamle er klimaanlegg, varmtvannsbereder, rør, sikringsskap og elektrisk installasjon?
Er det tilstrekkelig strømkapasitet for klimaanlegg, bassengpumpe, kjøkken, wallbox eller varmepumpe?
Er huset koblet til offentlig vann og avløp?
Ved fincaer: Finnes det brønn, sisterne, vannlevering, septiktank eller solcelleanlegg, og er disse lovlig dokumentert?
Hvor høye var strøm-, vann-, IBI-, avfallsgebyr-, felleskostnader, basseng- og hagepleie de siste tolv månedene?

Adkomst, parkering og tilgjengelighet

En vakker eiendom mister i hverdagen verdi hvis adkomst og parkering er komplisert. Dette gjelder spesielt for fjellområder, trange landsbykjerner, fincaer med lange veier og hus i populære kystbyer.

Er veien offentlig eller privat?
Finnes det en registrert veirett hvis fremmede eiendommer krysses?
Er adkomsten bred nok for varebiler, håndverkere, brannvesen og ambulanse?
Oppstår det problemer ved kraftig regn, utvaskede veier eller bratte ramper?
Hvor mange reelle parkeringsplasser finnes, ikke bare teoretisk i prospektet?
Er parkering om sommeren eller ved arrangementer fortsatt praktisk?

Ikke undervurder støykilder

Støy på Mallorca er sterkt sesongavhengig. Flyruter, hovedveier, mopeder, varelevering, nabolag, hunder, restauranter, hoteller, beach clubs, landbruk og bassengteknikk kan oppleves forskjellig avhengig av tid på døgnet. Vær stille i noen minutter under visningen på terrasse, balkong og på soverommene.

Hører du fly, veitrafikk, motorsykler eller varelevering?
Finnes det nære restauranter, barer, hoteller, idrettsplasser eller ferieutleie?
Ligger soverom mot veien, fellesarealer eller naboers terrasser?
Er vinduer og dører lydmessig tilstrekkelige?
Hvor står bassengpumpe, varmepumpe, klimaanlegg og naboenes teknikk?

Sollys, orientering og mikroklima

Orientering er mer enn en detalj i prospektet. Sør- og vestvendte områder gir lys og vintersol, men kan bli varme på høysommeren. Nordvendte områder holder seg kjøligere, men er i eldre hus mer utsatt for fuktighet. I skråninger, daler og kystnære områder spiller vind, skygge og luftfuktighet en stor rolle.

Hvilke rom får morgen-, middags- og kveldssol?
Er terrassen brukbar om sommeren, eller trenger den ekstra skygge?
Er det nok sol i oppholdsrommene om vinteren?
Skygger nabobygninger, fjell, trær eller planlagte bygg tomten?
Hvor vindbeskyttet er basseng, terrasse og spiseområde?
Er eiendommen behagelig for helårsbruk eller kun optimalisert for sommeren?

Spørsmål til megler og selger

Forbered spørsmålene dine skriftlig og få viktige svar bekreftet på e-post etter visningen. Dette skaper klarhet og hjelper din advokat, arkitekt eller tekniske kontrollør med den videre due diligence.

Dokumenter og juridiske forhold

Foreligger en aktuell Nota Simple?
Samsvarer eier, tomteareal og heftelser med opplysningene i prospektet?
Finnes det pant, panterettigheter, bruksretter, leiekontrakter, veiretter eller tredjeparts bruksrettigheter?
Finnes en gyldig Cédula de habitabilidad eller et tilsvarende dokument?
Er energisertifikatet registrert og oppdatert?
Er alle bygninger, tilbygg, bassenger, terrasser, garasjer og uthus godkjent?

Tilstand og renoveringer

Når ble tak, vinduer, elektrisk anlegg, sanitærrør, oppvarming, klimaanlegg og bassengteknikk fornyet?
Finnes det fakturaer, garantier eller vedlikeholdsprotokoller?
Har det vært fuktighet, mugg, lekkasjer, setninger eller forsikringstilfeller?
Hvilke arbeider er nødvendige på kort sikt?
Hvilke arbeider ble utført uten arkitekt, lisens eller sluttgodkjenning?

Kostnader og bruk

Hvor høye er IBI, avfallsgebyrer, felleskostnader og forsikringer?
Hvor høye var strøm- og vannkostnader om sommeren og vinteren?
Finnes det begrensninger fra sameie, kommune, kystlov, fredning eller landlig klassifisering?
Er ferieutleie tillatt, utelukket eller ikke relevant dokumentert?
Hvilke møbler, apparater og innredninger er inkludert i kjøpesummen?

Etter visningen: Ikke bestem deg med en gang

Lag en kort liste over mangler og spørsmål rett etter avtalen. Skill mellom kosmetiske temaer, tekniske risikoer, juridiske spørsmål og prisargumenter. Hvis eiendommen fortsatt er interessant, bør en uavhengig kontroll av advokat og eventuelt arkitekt utføres før en bindende reservasjon eller forskudd.

En god Mallorca-visning slutter ikke med magefølelse, men med klarhet: Passer beliggenheten til hverdagen, er eiendommen lovlig og teknisk forståelig, er fuktighet og fremtidige kostnader håndterbare, og finnes det ingen åpne punkter som kan bli dyre senere?

Forbered visning av eiendom på Mallorca riktig