Renovering av historiske og landlige eiendommer på Mallorca

Renoveringen av en gammel finca, et landsbyhus eller et historisk byhus på Mallorca er sjelden et rent innvendig oppussingsprosjekt. Oftest handler det først om bygningsmasse, fuktighet, tak, juridisk sikkerhet og spørsmålet om hvilke deler av bygningen som i det hele tatt kan endres.

Før kjøpet: teknisk og juridisk substans sjekkes

Det som må sjekkes er grunnboken, matrikkelen, faktiske arealer, tidligere byggetillatelser, bruksstatus, kommunalplanlegging, klassifisering som suelo urbano eller suelo rústico, verneområder, katalogvern, BIC-status eller omgivelsesvern for et monument. Den tekniske sjekken bør omfatte fuktanalyse, takinspeksjon, bærende vegger og tak, sprekker, trebjelker, fundamenter, installasjoner, avløpsløsning, vannkilde, adkomst og terrengmodellering.

Gammel bygningsmasse trenger andre løsninger

Mange tradisjonelle hus består av natursteinmurverk, Marès-stein, kalkmørtel, trebjelker, keramiske takstein og historiske pussystemer. Disse bygningsdelene må kunne ta opp og avgi fuktighet. Tette sementpuss, harde fuger, plastmaling eller innvendige tettinger uten et bygningsfysisk konsept kan låse inne fuktighet og senere forårsake salter, avskalling, lukt eller strukturelle skader.

For historisk substans er kalkbaserte mørtler, diffusjonsåpne puss, kompatible natursteinreparasjoner, reversible installasjonsveier og godt ventilerte konstruksjoner vanligvis det beste grunnlaget. Moderne materialer er ikke utelukket, men må være forenlige med den gamle substansen og en eventuell vernegrad.

Fuktighet, tak og struktur

Fuktighet oppstår gjennom stigende grunnfukt, slagregn, utette tak, manglende drenering, skråvann, dårlig ventilasjon, defekte sisterner eller tette nye gulvplater. Før pussing eller isolering bør årsaken undersøkes. Taket er nesten alltid en tidlig stor kostnadspost: trebjelker, opplegg, nedbøyninger, tekkingsdekning, overganger og fuktspor bør undersøkes før kjøp.

Kulturminnevern, katalogvern og BIC

Eiendommer kan være vernet som Bien de Interés Cultural, som bienes catalogados, del av et historisk ensemble eller via en kommunal katalog. Inngrep kan kreve forhåndsgodkjenning fra Comisión Insular del Patrimonio Histórico, i tillegg til kommunal byggetillatelse. Avhengig av vernegrad kan dette gjelde ikke bare fasader, men også interiører, trapper, hvelv, tak, gårdsrom, brønner, møller eller etnologiske elementer.

Tillatelser og energi

Avhengig av kommune og prosjektomfang kan licencia urbanística, comunicación previa eller declaración responsable være aktuelt. Ved strukturelle inngrep, takrenovering, bruksendring, utvidelse, basseng, fasadeendring eller vernede elementer kreves det regelmessig et teknisk prosjekt. Código Técnico de la Edificación gjelder i utgangspunktet også for inngrep i eksisterende bygninger, men tillater begrunnet fleksibilitet for vernede bygninger dersom strenge krav ville være uforenlige med verneverdien.

Kostnader og tidsplanlegging

Prosjekttype	Orientering	Merknad
Teknisk Due Diligence	ca. 1.500-6.000 EUR	Avhengig av størrelse, vernegrad og rapportomfang
Målrettet istandsetting	ca. 600-1.200 EUR/m²	Uten fullstendig nyorganisering
Omfattende renovering	ca. 1.500-2.800 EUR/m²	Tak, installasjoner, bad, gulv og fukt
Historisk finca med struktur, tak og teknikk	ca. 2.500-4.000+ EUR/m²	Ved vanskelig adkomst, vernekrav eller høykvalitets utbygging også over dette
Reserve	15-30 %	Ved gammel substans snarere en plikt enn luksus

Tillatelser kan ta flere måneder ved enkle urbane prosjekter; ved Patrimonio, suelo rústico, verneområder eller legaliseringstemaer er tolv måneder og mer ikke uvanlig. Byggetiden ved omfattende finca-renoveringer er ofte tolv til tjuefire måneder.

• Sjekk vernegrad og katalogoppføring hos kommune og Consell.
• Vurder urbanistisk legalitet for hver enkelt bygningsdel.
• Få tak, fuktighet, bærekonstruksjon og installasjoner teknisk sjekket før kjøp.
• Tilpass materialkonseptet til kalk, naturstein, tre, keramikk og diffusjonsåpenhet.
• Reguler i kjøpekontrakten betingelser for lisens, legalisering eller negative rapporter.