Wynajem wakacyjny i licencja ETV na Majorce

Nowa licencja ETV na wynajem wakacyjny jest na Majorce w 2026 roku dostępna tylko dla domów jednorodzinnych, szeregowych i bliźniaczych oraz jako ETV60 dla własnego głównego miejsca zamieszkania, i to wyłącznie przez zakup miejsc turystycznych w Consell de Mallorca. Jedno miejsce kosztuje 3 500 euro (dom jednorodzinny), 875 euro (dom szeregowy lub bliźniaczy) albo 291,67 euro (ETV60). Nowe zgłoszenia dla mieszkań w domach wielorodzinnych są od Decreto-ley 4/2025 zakazane na całych Balearach. Stan: październik 2026.

Kiedy potrzebna jest licencja ETV?

Rejestracja ETV jest potrzebna od chwili, gdy wynajmujesz nieruchomość mieszkalną turystom na pobyty trwające najwyżej 30 nocy. Prawnie chodzi o comercialización de estancias turísticas en viviendas. Zgłaszasz je przez DRIAT (oświadczenie odpowiedzialne) w Consell de Mallorca. Właściciele i podmioty oferujące muszą w tym celu kontaktować się z administracją drogą elektroniczną (Ley 8/2012, art. 50).

Czy w 2026 roku na Majorce są jeszcze nowe licencje ETV?

Tak, ale tylko przez tymczasową giełdę miejsc Consell: w marcu 2026 r. ogłoszono 1 069 miejsc i przydzielono je 8 czerwca 2026 r. w publicznym losowaniu. Nie powstają przy tym dodatkowe miejsca, ponieważ każde nowe miejsce wymaga wyrejestrowań w innym miejscu (zasada 1:1, Decreto-ley 4/2025).

• Termin składania wniosków: 23 marca do 8 kwietnia 2026 r., wyłącznie elektronicznie, tylko przez właścicieli lub użytkowników, jeden wniosek na nieruchomość.
• Według doniesień prasowych złożono 721 wniosków. Kto nie został wylosowany, trafia na sześć miesięcy na listę rezerwową (do około grudnia 2026 r.).
• Po przydziale następują opłata, zaświadczenie gminy o strefie i DRIAT w ciągu trzech miesięcy.
• Nowo nabytych miejsc nie wolno przenosić na osoby trzecie przez pięć lat.
• Kolejnego naboru konsorcjum CBAT na swojej stronie głównej 8 października 2026 r. nie podaje.

Ile kosztuje miejsce turystyczne?

Miejsce turystyczne (plaza turística) kosztuje w zależności od modalności od 291,67 do 3 500 euro, a liczba miejsc zależy od Cédula de habitabilidad.

Modalność	Cena za miejsce	Przykład 6 miejsc
ETV: dom jednorodzinny bez własności lokalowej	3 500 €	21 000 €
ETVPL: tylko domy szeregowe i bliźniacze we własności lokalowej	875 €	5 250 €
ETV60: własne główne miejsce zamieszkania, najwyżej 60 dni w roku	291,67 €	około 1 750 €

Ceny według uchwały CBAT z 3 grudnia 2024 r., potwierdzone uchwałą z 11 marca 2026 r. Dodatkowo Decreto-ley 4/2025 dopuszcza wymianę miejsc między osobami prywatnymi; urzędowej ceny za to sprawdzone źródła nie podają.

Jakie warunki musi spełniać nieruchomość?

Nieruchomość musi spełniać wszystkie poniższe punkty, zanim złożysz DRIAT (arkusz procedury Consell):

• Budynek ma co najmniej pięć lat i w tym czasie był prywatnie użytkowany do zamieszkania.
• Ważna Cédula de habitabilidad lub równoważny dokument.
• Zaświadczenie gminy, że nieruchomość leży w odpowiedniej strefie (zona apta).
• Wymagane miejsca zostały nabyte.
• Nieruchomość nie leży na chronionym gruncie wiejskim (suelo rústico protegido).
• To nie jest mieszkanie z regulowaną ceną ani objęte ochroną (VPO).
• Własny licznik wody i co najmniej jedna łazienka na cztery miejsca.
• Minimalna liczba punktów w planie modernizacji (Anexo 6, Decreto 20/2015).
• Najwyżej trzy mieszkania wynajmowane turystycznie na właściciela, wliczając to.
• Ważne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.
• Przy własności lokalowej: zgoda wspólnoty właścicieli.
• Przy ETV60: Empadronamiento (zaświadczenie o zameldowaniu) właściciela.

Gdzie wynajem wakacyjny jest dozwolony?

To, czy nieruchomość można wynajmować, zależy od typu budynku i lokalizacji. Decydujące są zaświadczenie gminy o strefie, strefowanie Consell z 2018 r. i PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos, lipiec 2020). Według strefowania z 2018 r. w nasyconych lub dojrzałych strefach turystycznych przewidziano tylko ETV60.

Nieruchomość i lokalizacja	Nowa ETV	Warunki
Wolnostojący dom jednorodzinny w odpowiedniej strefie	Tak (ETV)	Zaświadczenie o strefie, 3 500 € za miejsce, wszystkie powyższe warunki
Dom szeregowy lub bliźniaczy we własności lokalowej	Tak (ETVPL)	Wyjątek od zakazu, uchwała wspólnoty, wpis na pięć lat z możliwością przedłużenia
Mieszkanie w domu wielorodzinnym	Nie	Zakaz nowych DRIAT od Decreto-ley 4/2025, wyjątek tylko ETV60
Istniejąca ETV w domu wielorodzinnym	Kontynuacja	Przedłużenie co pięć lat, dopóki strefa i wspólnota wyrażają zgodę
Własne główne miejsce zamieszkania, każda forma zabudowy	Tak (ETV60)	Najwyżej 60 dni w roku, 291,67 € za miejsce
Strefy nasycone, np. Peguera, Santa Ponça, Palmanova-Magaluf	Tylko ETV60	Strefowanie 2018, tymczasowe; decyduje zaświadczenie gminy
Port Andratx, Camp de Mar, Sant Elm	Przypadek indywidualny	W 2018 r. zakwalifikowane jako strefa 2, decydujące zaświadczenie gminy Andratx
Chroniony grunt wiejski	Nie	DRIAT niemożliwe
Palma	Nie	Obszar miasta od lutego 2026 r. całkowicie zablokowany dla nowych miejsc

W Palmie apartamenty wakacyjne w domach wielorodzinnych są zakazane od 2018 r. Dnia 3 lutego 2026 r. miejski organ urbanistyczny zdecydował dodatkowo o uznaniu całego obszaru miasta za strefę nieodpowiednią (doniesienie prasowe z tego samego dnia; stan wdrożenia sprawdź w ratuszu). Istniejące miejsca pozostają, a rejestracje niemające charakteru stałego nie są odnawiane. Także gminy poza Palmą mogą regulować surowiej, a decydująca jest zawsze konkretna działka.

Jakie kary grożą za wynajem bez licencji?

Nielegalny wynajem wakacyjny może na Balearach kosztować do 500 000 euro (Decreto-ley 4/2025). Consell wszczął według własnego komunikatu z 15 września 2026 r. do lipca 2026 r. 146 postępowań w sprawie kar, czyli o 40% więcej niż w całym 2025 roku.

Waga	Zakres	Przykład
Lekkie	Ostrzeżenie do 5 000 €	przy pierwszym naruszeniu czasem tylko ostrzeżenie
Ciężkie	5 001 do 50 000 €	Reklama bez DRIAT: 30 001 do 50 000 €
Bardzo ciężkie	50 001 do 500 000 €	Oferowanie w niedozwolonej formie zabudowy lub strefie albo bez nabytych miejsc

Fałszywe dane w DRIAT mogą dodatkowo prowadzić do blokady nowych zgłoszeń trwającej do jednego roku.

Jaki numer należy podać w ogłoszeniu i czy krajowy rejestr nadal obowiązuje?

W ogłoszeniu musi stale widnieć balearski numer rejestrowy nieruchomości, a gościowi należy go podać przy przyjeździe (wytyczne Consell). Krajowy rejestr z Real Decreto 1312/2024 (Registro Único, numer od 1 lipca 2025 r. dla platform) Sąd Najwyższy unieważnił 19 maja 2026 r. w Sentencia 620/2026, ponieważ państwu brakuje kompetencji. Pozostają cyfrowy punkt centralny (Ventanilla Única Digital) i obowiązki platform w zakresie danych. Rejestr balearski obowiązuje bez zmian.

Do bieżących obowiązków należą ponadto zgłoszenie gości na policję, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, podatek turystyczny i przepisy Ley 1/2025 przeciwko imprezom i uciążliwościom.

Co jest w 2026 roku nowe lub sporne?

• 11 kwietnia 2025 r.: Decreto-ley 4/2025 zakazuje nowych DRIAT dla mieszkań we własności lokalowej i tworzy giełdy miejsc. Parlament potwierdził je 6 maja 2025 r.
• 3 lutego 2026 r.: Palma blokuje cały obszar miasta dla nowych miejsc.
• 19 maja 2026 r.: Krajowy rejestr zostaje uchylony.
• 8 czerwca 2026 r.: Losowanie 1 069 miejsc po tym, jak wcześniejsze postępowania zawiodły z powodu problemów informatycznych. Opozycja (Més per Mallorca) zażądała 19 sierpnia 2026 r. informacji o przydziale miejsc i wpływach.

Co to oznacza dla decyzji o zakupie?

Prawnie pewna, aktywna i zbywalna ETV może zwiększyć wartość rynkową. Wartość nie tkwi jednak w słowie „licencja”, lecz we wpisie do rejestru, miejscach, strefowaniu, zgodzie wspólnoty i wymogach jakościowych. Consell sprawdza ponadto mieszkania, które przez trzy lata z rzędu nie były oferowane, pod kątem ostatecznego wyrejestrowania. Więcej o opodatkowaniu przychodów z najmu oraz o rentowności i zarządzaniu znajdziesz w poradniku wynajem na Majorce.

Due diligence przed zakupem: co należy sprawdzić?

• Aktualny wpis do rejestru i dokładna modalność ETV (ETV, ETVPL lub ETV60).
• Liczba i pochodzenie miejsc turystycznych.
• Ważne DRIAT, dokumenty zmiany lub przeniesienia.
• Zaświadczenie gminy o przydatności strefy (przy przydziale miejsc w 2026 r. nie starsze niż trzy miesiące).
• Zaświadczenie o zdatności do zamieszkania (Cédula) z liczbą miejsc.
• Legalność budowlana bez otwartych naruszeń urbanistycznych.
• Przy współwłasności: statut, deklaracja podziału, uchwały i stan księgi wieczystej.
• Czy ETV po nabyciu może być kontynuowana, odnowiona lub przeniesiona.

Nieruchomość należy oceniać jako obiekt ETV tylko wtedy, gdy możliwość wynajmu została przed podpisaniem wykazana prawnie i administracyjnie. Wszystko inne to spekulacja. Przepisy zmieniają się często; zleć sprawdzenie indywidualnego przypadku prawnikowi lub doradcy podatkowemu. Stan źródeł: 8 października 2026 r.