Podatki dla nierezydentów posiadających nieruchomość na Majorce

Nierezydenci płacą za nieruchomość na Majorce co roku podatek dochodowy (IRNR), nawet jeśli używają jej tylko sami lub zostawiają ją pustą. Stawka podatku wynosi 19% przy miejscu zamieszkania w UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie i 24% we wszystkich pozostałych państwach zamieszkania. Przy użytkowaniu na własne potrzeby opodatkowuje się fikcyjny dochód w wysokości 1,1% lub 2% wartości katastralnej. Podatek deklaruje się przez Modelo 210. Stan: październik 2026.

Hiszpania nazywa ten podatek Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Decydujące znaczenie ma nie to, czy masz NIE ani jak często odwiedzasz nieruchomość, lecz to, czy według hiszpańskich przepisów jesteś uznawany za rezydenta czy nierezydenta.

Rezydent czy nierezydent: różnica podatkowa

Za rezydenta podatkowego w Hiszpanii uznaje się osobę fizyczną w szczególności wtedy, gdy przebywa w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku kalendarzowym lub gdy w Hiszpanii znajduje się centrum jej interesów gospodarczych. Ponadto domniemywa się z możliwością obalenia, że mieszkasz w Hiszpanii, jeśli małżonek (niepozostający w separacji) i małoletnie dzieci zwykle mieszkają tam. Klasyfikacja obowiązuje przez cały rok kalendarzowy. Więcej w poradniku o rezydencji podatkowej.

Rezydenci opodatkowują w Hiszpanii swoje światowe dochody przez IRPF. Nierezydenci opodatkowują w Hiszpanii tylko określone dochody ze źródeł hiszpańskich. Należą do nich dochody z nieruchomości na Majorce: nawet jeśli nieruchomość jest używana wyłącznie prywatnie i nie osiąga się z niej dochodów z wynajmu.

Jak wysoki jest podatek dla nierezydentów przy użytkowaniu na własne potrzeby?

Przy użytkowaniu na własne potrzeby lub pustostanie podatek wynosi 19% (UE, Islandia, Norwegia, Liechtenstein) albo 24% (pozostałe państwa, na przykład Wielka Brytania, Szwajcaria lub USA) od 1,1% lub 2% wartości katastralnej. Dla nieruchomości o wartości katastralnej 200 000 € to w zależności od stawki od 418 € do 960 € rocznie.

Jak oblicza się podatek przy użytkowaniu na własne potrzeby?

Przy nieruchomości używanej na własne potrzeby lub pustej Hiszpania przyjmuje fikcyjny dochód z nieruchomości. Deklaruje się go przez Modelo 210. Podstawa opodatkowania opiera się co do zasady na wartości katastralnej (valor catastral), którą znajdziesz w decyzji IBI i w numerze referencyjnym katastru nieruchomości.

Stawka wynosi 1,1% wartości katastralnej, jeśli wartości katastralne gminy zostały ustalone na nowo w trybie ogólnym i weszły w życie w ciągu ostatnich dziesięciu lat podatkowych. Dla lat podatkowych 2023 do 2025 wystarczy, że obowiązują od 1 stycznia 2012 r. We wszystkich pozostałych przypadkach stawka wynosi 2%. Do tak ustalonej kwoty stosuje się stawkę podatku IRNR.

• Przy czystym użytkowaniu na własne potrzeby nie można odliczyć kosztów bieżących.
• Jeśli nieruchomość nie była w posiadaniu przez cały rok lub była czasowo wynajmowana, kwotę zmniejsza się proporcjonalnie do liczby dni.
• Przy kilku właścicielach każdy deklaruje swój udział.
• Jeśli brakuje wartości katastralnej, obowiązuje 1,1% od 50% wyższej z wartości: ceny zakupu i wartości ustalonej przez administrację.

Jak oblicza się podatek dla nierezydentów przy wynajmie?

Przy wynajmie faktycznie uzyskane przychody z najmu podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii, według stawki 19% dla rezydentów UE/EOG i 24% dla wszystkich pozostałych. Również w tym celu stosuje się Modelo 210. Podatnicy z UE i niektórych państw EOG mogą według zasad IRNR co do zasady odliczać koszty bezpośrednio związane z wynajmem i udokumentowane. Nierezydenci spoza tego zakresu UE/EOG są natomiast zazwyczaj opodatkowani od przychodów brutto.

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana tylko czasowo, opodatkowujesz przychody z najmu za ten okres, a za pozostałe dni proporcjonalny fikcyjny dochód z użytkowania na własne potrzeby.

Do kiedy trzeba złożyć Modelo 210?

Zeznanie za użytkowanie na własne potrzeby za rok podatkowy 2025 należy złożyć od 1 stycznia do 31 grudnia 2026 r. Dla przychodów z najmu obowiązuje od roku podatkowego 2026 okres od 1 do 20 kwietnia następnego roku. Tak reguluje to Orden HAC/623/2026 z 12 czerwca 2026 r.

Od dochodów od 2024 roku możliwe jest zestawianie przychodów z najmu rocznie zamiast kwartalnie. Sprawdź swój termin w indywidualnym przypadku, ponieważ zależy on od momentu wpływu.

Co obowiązuje przy sprzedaży nieruchomości?

Przy sprzedaży przez nierezydenta kupujący zatrzymuje 3% ceny zakupu jako zaliczkę na hiszpański podatek i odprowadza ją w ciągu miesiąca przez Modelo 211. Sam zysk jest opodatkowany stawką 19% i deklarowany przez Modelo 210, przy czym zatrzymane 3% zalicza się na poczet podatku. Więcej w poradniku o podatkach przy sprzedaży.

Dlaczego porada podatkowa jest ważna

Podatek dla nierezydentów na pierwszy rzut oka wydaje się formalny, ale w praktyce łatwo w nim o błędy. Częste punkty ryzyka to błędne ustalenie rezydencji, pominięte użytkowanie na własne potrzeby, błędna wartość katastralna, niepodzielone dni wynajmu i użytkowania na własne potrzeby, brak dokumentów do odliczenia kosztów, błędna stawka podatku lub spóźnione złożenie deklaracji.

Porada jest ważna także dlatego, że hiszpańska deklaracja współdziała z krajem ojczystym. Wszystkie informacje nie zastępują indywidualnej kontroli przez doradcę podatkowego lub prawnika. Dalsze koszty bieżące znajdziesz w przeglądzie kosztów bieżących.