Kup luksusową nieruchomość w Port d'Andratx

Co oferuje Port d'Andratx od 2 milionów euro

Na potrzeby tej strony za segment luksusowy uznajemy cenę ofertową od 2 milionów euro. W Port d'Andratx (Puerto de Andratx, Port Andratx) ta granica nie leży na górnym skraju rynku, lecz w samym jądrze rynku willi: według danych notarialnych średnia cena zakupu domu w gminie Andratx wyniosła w 2025 roku około 2,64 miliona euro, czyli najwięcej spośród wszystkich gmin Majorki. Szczyt rynku leży znacznie wyżej, aktualne ceny ofertowe pojedynczych rezydencji sięgają kilkudziesięciu milionów euro.

W segmencie od 2 milionów euro spotkają Państwo przede wszystkim cztery typy obiektów:

• współczesne wille projektowane przez architektów na zboczu z widokiem na morze lub port,
• rezydencje w pierwszej linii brzegowej, oferowane tylko rzadko,
• wyremontowane wille z potencjałem rozbudowy lub przebudowy,
• penthouse'y i duże mieszkania w najlepszych lokalizacjach przy porcie.

Lokalizacje luksusowe w skrócie

W segmencie premium popyt koncentruje się w kilku lokalizacjach. W La Mola znajdują się osłonięte wille z widokiem na wejście do portu i otwarte morze, w Cala Llamp i Cala Marmassen (także Cala Marmacén) domy projektowane przez architektów stoją na stromym wybrzeżu wśród pinii, częściowo bezpośrednio nad wodą. Montport łączy widok na port z bliskością Club de Vela, a Cala Moragues oferuje więcej zieleni i spokoju nieco na uboczu miejscowości. Obiekty w pierwszej linii brzegowej często zmieniają właściciela dyskretnie i nie zawsze pojawiają się w portalach. W centrum portu dochodzą penthouse'y z tarasem na dachu i widokiem na port. Są rzadkie, ale przemawiają do kupujących, którzy szukają życia przy porcie bez nakładu pracy związanego z rezydencją.

Co decyduje o wartości w segmencie premium

• Widok i wysokość: widok, którego nie można zasłonić, rodzaj panoramy (port, otwarte morze, zachód słońca) i położenie nad wodą.
• Prywatność: ochrona przed wzrokiem z zewnątrz, osłonięty dojazd i koncepcja bezpieczeństwa.
• Architektura i jakość wykonania: projektant, materiały, instalacje, koncepcja energetyczna i jakość rzemiosła. Wysokiej jakości budynki wyróżniają się też korzystnie przy odsprzedaży.
• Substancja prawna: zatwierdzona, w pełni udokumentowana zabudowa jest w segmencie premium warunkiem koniecznym. Jednocześnie w pełni wykorzystana zabudowa oznacza, że prawie nie zostaje potencjału rozbudowy.
• Bliskość wody: dostęp do morza jest na tym skalistym wybrzeżu rzadkością, miejsce cumowania w porcie nie należy automatycznie do nieruchomości i trzeba je wyjaśnić osobno.

Weryfikacja i koszty na tym poziomie

Prawna due diligence

Im wyższa cena zakupu, tym ważniejsza jest bezwzględnie kompletna weryfikacja: stosunki własnościowe i obciążenia, pozwolenia na budowę i odbiory, zgodność księgi wieczystej, katastru i stanu faktycznego, prawa drogi i służebności, a w pobliżu morza ustawa o wybrzeżu (Ley de Costas) ze strefą ochronną 100 metrów (20 metrów w przypadku terenu, który w 1988 roku był już zabudowany lub sklasyfikowany jako budowlany). Rzeczoznawca budowlany powinien ocenić statykę, mury oporowe, hydroizolację i instalacje.

Podatki przy zakupie

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego na Balearach naliczany jest podatek od przeniesienia własności ITP, progresywny od 8 do 13 procent. Od części ceny zakupu powyżej 2 milionów euro obowiązuje stawka maksymalna 13 procent. Przy cenie 3 milionów euro wychodzi z tego rachunkowo około 340 000 euro, czyli około 11,3 procent. W przypadku nowych budynków od dewelopera należny jest zamiast tego VAT w wysokości 10 procent oraz podatek stemplowy. Dochodzą koszty notariusza, księgi wieczystej i doradztwa. To, czy zakup prywatny, czy przez spółkę ma sens, oraz jakie podatki bieżące (na przykład podatek majątkowy, podatek od nieruchomości, opodatkowanie nierezydentów) wchodzą w grę, należy wyjaśnić z góry z doradcą podatkowym.

Remont i nowe projekty budowlane

Kto chce przeprowadzić gruntowny remont rezydencji lub ją zastąpić, powinien przed zakupem wyjaśnić wykonalność, czas oczekiwania na pozwolenia i koszty. Dopuszczalna kubatura, odległości, wysokość i prawo wybrzeża decydują o tym, co jest możliwe, a zatwierdzony stan istniejący jest często górną granicą dla nowego budynku. Należy zaplanować realistyczne terminy budowy i współpracować z architektami i rzemieślnikami, którzy znają lokalne procedury. Remont może stworzyć znaczną wartość dodaną, ale jest tak bezpieczny, jak sytuacja z pozwoleniami.

Koszty bieżące

Ogród, basen, systemy bezpieczeństwa, personel i ubezpieczenie sumują się w przypadku rezydencji tej wielkości do istotnych kwot rocznych. Należy uwzględnić je w kalkulacji, podobnie jak rezerwy na dach, elewację i instalacje.

Kupujący, odsprzedaż i wynajem

Kupujący pochodzą w przeważającej mierze z zagranicy. Na całej Majorce od stycznia 2024 do czerwca 2026 roku około 42 procent kupujących stanowiły osoby z zagranicy, z czego niemal połowa z Niemiec, a dalej z Wielkiej Brytanii, Szwecji i Włoch. Ceny ofertowe pokazują tylko wyobrażenia sprzedających, wiarygodniejszym punktem odniesienia są ceny faktycznie zapłacone: warto poprosić o wartości porównawcze z rzeczywistych sprzedaży podobnych obiektów zamiast kierować się ogłoszeniami. Przy odsprzedaży obowiązuje: rynek jest wąski, czas sprzedaży może być dłuższy niż w przypadku typowych obiektów, a realistyczna cena ofertowa jest ważniejsza niż wysoki punkt startowy.

Wynajem wakacyjny jest w przypadku nieruchomości luksusowych tematem delikatnym. Wymaga ważnego wpisu, odpowiedniego strefowania i zgody gminy, a nowe miejsca przyznawane są tylko w ograniczonych kontyngentach. Należy zakładać wyłącznie istniejący, sprawdzony wpis. Bez takiej podstawy nie powinni Państwo planować zwrotu z inwestycji.

Zakup nieruchomości z Thomas Mallorca

W segmencie luksusowym o wszystkim decydują dyskrecja i dokładność. Thomas Mallorca działa od ponad 35 lat na południowym zachodzie wyspy, nasze biuro mieści się przy Carrer de Isaac Peral w Port d'Andratx. Klaudia Wolf i Matthias Thomas doradzają Państwu poufnie, sprawdzają dokumenty i substancję budowlaną wspólnie z prawnikami, doradcami podatkowymi i architektami oraz towarzyszą Państwu aż do aktu notarialnego. Część obiektów nie jest publicznie reklamowana, dlatego zachęcamy do bezpośredniego kontaktu.