Реновация старой финки, деревенского дома или исторического городского дома на Майорке редко является чисто внутренним проектом. Чаще всего сначала речь идет о конструкции, влажности, крыше, юридической безопасности и о том, какие части здания вообще можно изменять.

Перед покупкой: проверка технического и юридического состояния

Необходимо проверить земельную книгу, кадастр, фактические площади, предыдущие разрешения на строительство, статус использования, муниципальное планирование, классификацию как suelo urbano или suelo rústico, охранные зоны, каталоговую защиту, статус BIC или охранную зону памятника. Техническая проверка должна включать анализ влажности, проверку крыши, несущих стен и перекрытий, трещин, деревянных балок, фундаментов, инженерных сетей, решение по сточным водам, источник воды, подъездные пути и моделирование рельефа.

Старые строительные конструкции требуют других решений

Многие традиционные дома состоят из каменной кладки из натурального камня, камня марес, известкового раствора, деревянных балок, керамической черепицы и исторических штукатурных систем. Эти строительные элементы должны иметь возможность впитывать и отдавать влагу. Плотные цементные штукатурки, твердые швы, пластиковые краски или внутренняя гидроизоляция без физической концепции могут задерживать влагу и впоследствии вызывать соли, отслоения, запах или структурные повреждения.

Для исторических конструкций лучшей основой обычно являются растворы на основе извести, диффузионно-открытые штукатурки, совместимые ремонты натурального камня, обратимые пути прокладки инженерных сетей и хорошо вентилируемые конструкции. Современные материалы не исключены, но они должны быть совместимы со старой конструкцией и возможной степенью защиты.

Влажность, крыша и конструкция

Влажность возникает из-за капиллярного подсоса, косого дождя, протекающих крыш, отсутствия дренажа, грунтовых вод, плохой вентиляции, неисправных цистерн или герметичных новых бетонных плит. Перед оштукатуриванием или утеплением следует выяснить причину. Крыша почти всегда является одним из первых крупных статей расходов: деревянные балки, опоры, прогибы, черепичное покрытие, примыкания и следы влаги должны быть проверены до покупки.

Охрана памятников, каталоговая защита и BIC

Объекты недвижимости могут быть защищены как Bien de Interés Cultural, как bienes catalogados, как часть исторического ансамбля или через муниципальный каталог. Вмешательства могут потребовать предварительного разрешения Comisión Insular del Patrimonio Histórico, в дополнение к муниципальному разрешению на строительство. В зависимости от степени защиты это касается не только фасадов, но и внутренних помещений, лестниц, сводов, крыш, дворов, колодцев, мельниц или этнологических элементов.

Разрешения и энергия

В зависимости от муниципалитета и объема проекта возможны licencia urbanística, comunicación previa или declaración responsable. При структурных вмешательствах, ремонте крыши, изменении назначения, расширении, бассейне, изменении фасада или защищенных элементах обычно требуется технический проект. Código Técnico de la Edificación в принципе также применяется к вмешательствам в существующие здания, но для охраняемых зданий допускает обоснованную гибкость, если строгие требования несовместимы с охранной ценностью.

Затраты и планирование сроков

Тип проекта	Ориентир	Примечание
Техническая Due Diligence	ок. 1.500-6.000 EUR	В зависимости от размера, охранного статуса и объема экспертизы
Целевой ремонт	ок. 600-1.200 EUR/м²	Без полной реорганизации
Комплексная реновация	ок. 1.500-2.800 EUR/м²	Крыша, инженерные сети, ванные, полы и влажность
Историческая финка с конструкцией, крышей и техникой	ок. 2.500-4.000+ EUR/м²	При сложном подъезде, охранных требованиях или высококачественной отделке может быть и выше
Резерв	15-30 %	При старой конструкции скорее обязательство, чем роскошь

Разрешения для простых городских проектов могут занять несколько месяцев; при Patrimonio, suelo rústico, охранных зонах или вопросах легализации двенадцать месяцев и более не являются редкостью. Время строительства при комплексной реновации финок часто составляет от двенадцати до двадцати четырех месяцев.

Проверить охранный статус и запись в каталоге в муниципалитете и Consell.
Оценить градостроительную законность каждой части здания отдельно.
Проверить техническое состояние крыши, влажности, несущих конструкций и инженерных сетей до покупки.
Согласовать концепцию материалов с учетом извести, натурального камня, дерева, керамики и диффузионной открытости.
В договоре купли-продажи урегулировать условия для лицензии, легализации или отрицательных экспертиз.

Реновация исторической и сельской недвижимости на Майорке