При покупке недвижимости на Майорке бюджет состоит не только из покупной цены. Дополнительно возникают единовременные побочные расходы: налоги, нотариус, реестр, юридическая проверка, а при финансировании — дополнительные банковские и ипотечные расходы. В качестве общего ориентира покупателям вторичной недвижимости обычно следует закладывать около 10–15 % сверх цены; для новостроек — часто около 12–14 %, в зависимости от покупной цены, ставки AJD, финансирования и объема консультационных услуг.

Вторичная недвижимость или новостройка: самое важное различие

Самая крупная статья расходов зависит от того, покупаете ли вы подержанную недвижимость или новостройку от застройщика.

Тип покупки	Основной налог	Типичный блок расходов покупателя
Вторичная недвижимость	ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales	Прогрессивный налог на соответствующую стоимость недвижимости, на Балеарских островах обычно от 8 % до 13 %
Новостройка от застройщика	IVA плюс AJD	Как правило, 10 % IVA плюс балеарский AJD, обычно 1,5 %

При покупке вторичной недвижимости балеарский ITP обычно является самой крупной статьей дополнительных расходов. Текущая прогрессивная шкала составляет от 8 % до 13 %: до 400 000 евро — 8 %, от 400 000,01 до 600 000 евро — 9 %, от 600 000,01 до 1 000 000 евро — 10 %, от 1 000 000,01 до 2 000 000 евро — 12 % и свыше — 13 %. Для первого основного жилья и определенных групп покупателей могут применяться сниженные ставки или льготы; они связаны со строгими условиями и должны проверяться в каждом конкретном случае налоговым консультантом.

Для быстрой оценки при покупке вторичной недвижимости воспользуйтесь страницей ITP и налога на передачу недвижимости с калькулятором. Она не заменяет налоговую консультацию, но помогает реалистично оценить самую крупную статью дополнительных расходов на раннем этапе.

Нотариус и реестр

Нотариальный акт купли-продажи на практике является ключевым шагом для юридически надежного документирования перехода права собственности и последующей регистрации в реестре недвижимости. Расходы на нотариуса регулируются государственными тарифами (Aranceles) и зависят, среди прочего, от покупной цены, объема документа и количества копий.

После нотариального удостоверения изменение права собственности вносится в Registro de la Propiedad. Расходы на реестр также следуют официальному тарифу (Arancel) и зависят от стоимости и типа регистрации. Для покупателя регистрация особенно важна, так как она защищает статус собственника по отношению к третьим лицам.

Юридическая проверка

Адвокат не всегда требуется по закону при покупке недвижимости, но для международных покупателей на Майорке это практически настоятельно рекомендуется. Проверка обычно включает: правоустанавливающие документы, обременения, разрешения на строительство, статус использования, кадастровые и реестровые данные, задолженность по коммунальным платежам сообщества, налоговые риски, договор купли-продажи, договор задатка (Arras) и доверенности.

Гонорары адвокатов согласовываются свободно. Обычны фиксированные гонорары или процентные модели, часто плюс испанский IVA. Важно письменное поручение с четким описанием услуг.

Банковские расходы и расходы на финансирование

При покупке с испанской ипотекой необходимо четко разделять расходы на покупку и расходы на ипотеку. Расходы на покупку, в частности ITP или IVA/AJD при приобретении, нотариальные и реестровые расходы по акту купли-продажи, а также юридическое сопровождение, в принципе несет покупатель.

Что касается ипотеки, согласно испанскому законодательству о жилищных кредитах: оценку недвижимости (Tasación) обычно оплачивает заемщик. Банк, в свою очередь, берет на себя Gestoría, нотариальные расходы по ипотечному акту, регистрацию ипотеки в реестре недвижимости и соответствующие налоги на ипотеку в соответствии с действующим законодательством. Комиссия за выдачу кредита может взиматься, если она согласована в кредитном предложении.

Прочие единовременные расходы

В зависимости от профиля покупателя могут добавиться другие расходы: получение NIE, заверенные переводы, переводчик, доверенности, технические заключения, проверка архитектора, межевание, проверка сертификата энергоэффективности или услуги Gestoría для налогового и регистрационного оформления.

Практическое правило бюджета

Для вторичной недвижимости на Майорке ITP является отправной точкой бюджетного планирования. К нему добавляются нотариус, реестр, адвокат и, возможно, расходы на финансирование и банковские услуги. При новостройках IVA заменяет ITP; дополнительно взимается AJD. Тем, кто финансирует покупку, следует рассматривать Tasación, возможные комиссии за выдачу кредита и текущие условия финансирования отдельно от чистых побочных расходов на покупку.

Побочные расходы при покупке недвижимости на Майорке