Почему Due Diligence на Майорке особенно важна

Недвижимость на Майорке не следует оценивать только по местоположению, виду на море или оснащению. Решающим фактором является то, соответствует ли юридический, налоговый и технический профиль фактической недвижимости. Этот контрольный список Due Diligence помогает международным покупателям структурированно проверить наиболее важные документы до бронирования, договора Arras и нотариального заверения.

Основной контрольный список

Пункт проверки	Документ или источник	На что обратить внимание?	Типичный риск
Право собственности и обременения	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Собственник, доли, ипотеки, аресты, сервитуты, права пользования	Продавец не имеет единоличного права распоряжения или обременения не снимаются
Кадастровые данные	Catastro, Referencia Catastral	Земельный участок, использование, местоположение, застроенная площадь, графическое изображение	Кадастр, земельная книга и реальность не совпадают
Разрешенные площади	Разрешение на строительство, проект, certificado final de obra	Жилая площадь, бассейн, пристройки, подвал, террасы, хозяйственные постройки	Части построены, но не разрешены
Пригодность для проживания	Cédula de habitabilidad	Адрес, количество мест, срок действия, соответствие использованию	Проблемы при продаже, аренде или подключении к коммунальным услугам
Энергия	Certificado de eficiencia energética	Зарегистрированный энергетический класс, ссылка, выдавший орган, актуальность	Отсутствие или незарегистрированное подтверждение
Текущие расходы	IBI, Comunidad, поставщики услуг	Открытые суммы, периодичность платежей, специальные сборы	После покупки всплывают старые или объявленные расходы
Туристическая аренда	Документы ETV/VT, DRIAT, реестр, зонирование	Номер лицензии, количество мест, срок действия, возможность передачи, Comunidad	Рекламируемая возможность сдачи в аренду юридически необоснованна

Земельная книга, Nota Simple и обременения

Nota Simple — это первая обязательная проверка. Она показывает идентификацию недвижимости, зарегистрированных правообладателей и зарегистрированные права или ограничения. К ним относятся право собственности, ипотеки, узуфрукт, сервитуты, аресты, запреты или другие обременения.

Выплаченная ипотека не удаляется автоматически из земельной книги.
При наличии зарегистрированных обременений в договоре купли-продажи должно быть четко указано, будут ли они сняты до или во время визита к нотариусу и кто оплачивает расходы.
При наличии нескольких собственников, наследств, компаний или доверенностей необходимо отдельно проверить полномочия на представительство.
Сервитуты, права прохода и прокладки коммуникаций могут существенно повлиять на использование и стоимость.

Кадастр, площади и градостроительство

Catastro — это налоговый и описательный источник данных, а не замена земельной книги. Решающее значение имеет сверка: совпадают ли земельная книга, кадастр, планы, энергетический сертификат, Cédula и фактический осмотр?

Если застроенная площадь сильно отличается, архитектор должен сравнить разрешенную площадь с реальной.
Площадь, видимая в кадастре, не означает автоматически, что она легализована с точки зрения строительного права.
Для объектов Rústico особенно важны разделение на участки, охранные категории, подъезд, вода, электричество и старые строительные документы.
Вблизи побережья необходимо проверить защиту побережья, общественное достояние и защитные полосы.

Cédula, энергетический сертификат, IBI и Comunidad

Cédula de habitabilidad подтверждает пригодность для проживания или использования жилого помещения. Покупатели должны проверить, соответствует ли она недвижимости, действительна ли она и сколько мест или лиц она указывает. Энергетический сертификат важен для продажи и аренды и должен быть зарегистрирован.

Перед завершением покупки следует проверить последние квитанции IBI, налог на вывоз мусора, счета поставщиков услуг и подтверждения других сборов. Для квартир и комплексов важна актуальная справка об отсутствии задолженности Comunidad; дополнительно следует проверить протоколы, специальные сборы, уставы и судебные споры.

Лицензия на аренду и открытые риски

Рекламируемую лицензию на отпускную аренду никогда не следует принимать без проверки. Необходимо проверить DRIAT, регистрацию в реестре, соответствующее зонирование, разрешенную типологию, Cédula, максимальное количество мест, правила сообщества и возможные сроки действия.

Неразрешенные пристройки, бассейны, навесы для террас или гостевые дома.
Расхождения между Nota Simple, кадастром, строительными документами и фактическим осмотром.
Отсутствующая или неподходящая Cédula.
Неясное водоснабжение, колодцы, цистерны, подключение к электричеству или решение по канализации.
Объекты в прибрежных, ландшафтных, противопожарных, охранных зонах памятников или сельских защитных зонах.
Открытые долги перед Comunidad, специальные сборы или судебные споры.

Контрольный список Due Diligence для недвижимости на Майорке