Нотариальное заверение — это момент, когда подготовленная сделка по покупке недвижимости превращается в юридически оформленную смену собственника. На Майорке это обычно происходит путем подписания испанского купчего акта, Escritura pública de compraventa. В нем фиксируется, кто продает, кто покупает, какая недвижимость передается, какая цена уплачивается и на каких условиях переходят владение, риски и расходы.

Важно различать: нотариус не заменяет независимую юридическую или налоговую проверку. Он является публичным должностным лицом, которое удостоверяет документ, проверяет личность и дееспособность сторон, юридически квалифицирует содержание и обеспечивает надлежащее удостоверение заявлений сторон.

Какую роль играет нотариус при покупке недвижимости

Испанский нотариус при завершении покупки обеспечивает правовую определенность при удостоверении сделки. Он проверяет, среди прочего, личность сторон, полномочия представительства по доверенностям, основные данные о недвижимости, право собственности продавца, обременения и заявления об оплате покупной цены. Кроме того, регулярно учитывается актуальная информация из реестра недвижимости.

Нотариус разъясняет содержание документа, зачитывает или поясняет основные пункты и документирует, как оплачивается покупная цена. При финансируемых покупках добавляются дополнительные нотариальные шаги, связанные с ипотечным кредитом.

Escritura: нотариальный купчий акт

Escritura pública de compraventa — это публичный купчий акт. Он обычно содержит личные данные покупателя и продавца, описание недвижимости, данные реестра недвижимости и кадастра, покупную цену, способ оплаты, положения об обременениях и ипотеках, распределение определенных расходов, переход владения, а также налоговые заявления.

Частный договор купли-продажи в Испании уже может иметь обязательную силу. Однако для надежного приобретения права собственности и, прежде всего, для последующей записи в реестре недвижимости, нотариальный акт является центральным практическим шагом.

Оплата при нотариальном заверении

Оплата покупной цены при нотариальном заверении обычно производится банковским чеком, чеком, подтвержденным банком, переводом или их комбинацией. В акте точно фиксируется, какие суммы, когда и каким способом были уплачены.

Особого внимания заслуживает ситуация, когда продавец не является налоговым резидентом Испании. В этом случае покупатель, как правило, должен удержать 3% от согласованной покупной цены и перечислить их в испанский налоговый орган по форме Modelo 211. Это удержание является авансовым платежом по возможному налогу нерезидентного продавца.

Если на недвижимости еще есть ипотека, во время заверения часто часть покупной цены используется непосредственно для погашения остатка задолженности. После этого ипотека должна быть не только экономически погашена, но и погашена запись о ней в реестре недвижимости.

Передача ключей и переход владения

Во многих договорах купли-продажи на Майорке ключи передаются непосредственно после подписания Escritura и после оплаты покупной цены. Это классический момент, когда покупатель получает владение и может фактически пользоваться недвижимостью.

Однако бывают исключения. Иногда согласовывается более поздняя дата передачи, например, потому что продавец еще выезжает, необходимо вывезти мебель или остались последние технические вопросы. В этом случае в Escritura или дополнительном соглашении должно быть четко указано, когда произойдет передача.

Запись в реестре недвижимости

После подписания нотариус может отправить электронную заверенную копию акта в соответствующий реестр недвижимости. Запись в Registro de la Propiedad при чистой покупке за наличные, как правило, является последующим шагом. Тем не менее, на практике она очень важна, поскольку обеспечивает защиту приобретения права собственности от третьих лиц.

Для записи купчего акта требуются, в частности, нотариальный акт, подтверждение налогового урегулирования и, в зависимости от случая, подтверждение уплаты муниципального налога на прирост стоимости.

Что происходит после нотариального заверения

После заверения начинается административная фаза последующих действий. При покупке подержанной недвижимости на Майорке, как правило, необходимо задекларировать и уплатить налог на передачу собственности Балеарских островов, то есть испанский ITP, по форме Modelo 600. Согласно системе ATIB, срок обычно составляет один месяц с даты удостоверенной сделки.

При покупке новостроек вместо ITP обычно взимается IVA, дополнительно может быть актуален AJD. При покупке у продавцов-нерезидентов покупатель должен урегулировать удержание 3% по форме Modelo 211. Параллельно следует проверить кадастровые данные.

Практический контрольный список для покупателя

Перед заверением проверить актуальную информацию из реестра недвижимости, кадастровые данные, энергетический сертификат, квитанции IBI и документы сообщества собственников.
Согласовать план платежей с банком, продавцом, адвокатом и нотариальной конторой.
При продавце-нерезиденте запланировать удержание 3%.
Письменно урегулировать открытые ипотеки, обременения или их погашение.
Задокументировать передачу ключей, показания счетчиков, меблировку и состояние при передаче.
После заверения отследить уплату ITP или IVA/AJD, запись в реестре недвижимости, кадастр, поставщиков услуг, сообщество собственников и страховку.

Заключение

Нотариальное заверение на Майорке является видимым завершением покупки, но не концом работы. Escritura документирует смену собственника, оплату и передачу. Юридически чисто процедура завершается только тогда, когда налоги уплачены в срок, акт зарегистрирован в реестре недвижимости, а кадастр, текущие расходы и данные поставщиков услуг обновлены.

Нотариальное заверение и передача права собственности на Майорке