Сервитуты, права проезда и соседские вопросы

При покупке финок, загородных домов и вилл на Майорке ценность определяет не только сам дом, но и вопрос, можно ли к нему законно подъехать, подключить коммуникации, обеспечить водоотведение, использовать и обозначить границы по отношению к соседям. Особенно в сельской местности servidumbres — сервитуты — являются одним из наиболее частых пунктов проверки при покупке.

Что такое servidumbre?

Согласно испанскому Гражданскому кодексу, сервитут — это обременение одного земельного участка в пользу другого участка или лица. Сервитут может повысить стоимость, если он обеспечивает подъезд, или снизить её, если посторонние лица проезжают по участку, под террасами проходят трубы или сосед претендует на право пользования дорогой.

Типичные сервитуты

• Подъезд и право проезда: Право проезда через соседний участок для доступа к собственной финке или вилле.
• Права на прокладку коммуникаций: Линии электропередач, водоснабжения, телекоммуникаций, канализации или орошения, проходящие по чужой земле.
• Права на воду и колодцы: Использование колодца, источника, водного резервуара или трубопровода.
• Общественные дороги: Дороги, которые могут считаться общественными или общественными сервитутами проезда.

Подъезд: Самый важный пункт для финок

Финка без обеспеченного подъезда представляет собой значительный риск. Закон, хотя и предусматривает права прохода для запертых участков, не заменяет проверку при покупке. Фактически используемая дорога не обязательно является зарегистрированным правом. Особенно права проезда могут возникать только при определённых условиях и должны быть проверены юридически.

Земельный реестр, Nota Simple и кадастр

Nota Simple показывает зарегистрированные права, обременения и ограничения. Покупатели должны проверить, обременена ли недвижимость и существуют ли права в пользу недвижимости. Кадастр показывает местоположение, площадь и графическое изображение, но не заменяет земельный реестр. При расхождениях, наложениях или неясных границах может потребоваться геодезическая съёмка.

Вода, колодцы и снабжение

Для загородной недвижимости вода часто является решающим фактором при покупке. Колодец является преимуществом только в том случае, если выяснены его правовой статус, разрешённое назначение и техническая пригодность. Необходимо проверить: разрешение или концессия, допустимый объём, цель использования, счётчик, насосы, качество воды и возможные ограничения по водоносному горизонту.

Соседи, границы и стены

Многие конфликты возникают впоследствии: сосед блокирует ворота, оспаривает ширину дороги, требует доступа к коммуникациям или заявляет о другой границе. Сухие каменные стены, заборы, террасы, подъездные пути и ворота следует сверять с земельным реестром, кадастром и фактическим владением.

Проверка перед покупкой

• Получить актуальную Nota Simple и изучить цепочку титулов.
• Физически проверить подъезд: ширина, состояние, ворота, ключи, радиус поворота и доступ для доставки.
• Сравнить кадастр и земельный реестр; при необходимости заказать геодезическую съёмку.
• Проверить документы на колодец, права на воду, коммуникации и снабжение.
• Привлечь муниципалитет и Consell по вопросам общественных дорог, нарушений строительных норм и охраняемых территорий.
• Обеспечить гарантии, условия или право отказа от сделки в договоре купли-продажи.

Практический вывод

При покупке финок на Майорке не следует относиться к сервитутам как к второстепенной теме. Красивая недвижимость значительно теряет в надёжности, если не урегулированы вопросы подъезда, воды, коммуникаций или границ. Всё, что чётко прояснено до визита к нотариусу, не придётся потом отстаивать в спорах с соседями, властями или в суде.