Часто задаваемые вопросы о недвижимости на Майорке

Часто задаваемые вопросы о недвижимости на Майорке

Автор: Klaudia Wolf Проверил Matthias Thomas

Часто задаваемые вопросы о недвижимости на Майорке

Покупка недвижимости на Майорке для международных покупателей хорошо структурирована, но требует большого количества документов и налогов. Ключевыми моментами являются тщательная проверка до подписания договора, правильная налоговая классификация покупки и выяснение того, будет ли недвижимость использоваться для личного проживания, долгосрочной аренды или туристической сдачи.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Майорке?

Да. Иностранцы могут приобретать недвижимость в Испании, а значит, и на Майорке. Однако покупка не заменяет процедуру получения вида на жительство или визы. Тем, кто хочет постоянно жить в Испании, необходимо отдельно проверить условия получения вида на жительство и налогового резидентства.

Как проходит процесс покупки?

  • Выбор объекта и переговоры о цене.
  • Договор резервирования или Arras (задаток), желательно с четкими условиями.
  • Due Diligence (юридическая проверка) независимыми консультантами: реестр, кадастр, разрешения на строительство, возможность использования, сообщество собственников (Comunidad), налоги и обременения.
  • Организация NIE, финансирования, способа оплаты и подтверждения происхождения средств.
  • Визит к нотариусу с подписанием Escritura (купчей), оплатой покупной цены и передачей владения.
  • Подача налоговых деклараций, контроль внесения записи в Земельный реестр и переоформление договоров с поставщиками услуг.

Каковы дополнительные расходы при покупке?

В качестве приблизительного ориентира покупателям следует рассчитывать на дополнительные 10–14% от покупной цены, в зависимости от типа недвижимости и финансирования. При покупке новостроек, объектов класса люкс, при финансировании или сложной структуре сделки эта сумма может быть больше.

Статья расходовТипичное применениеПримечание
ITP (налог на передачу имущества)Вторичное жильеНа Балеарских островах обычно прогрессивная ставка от 8% до 13%.
IVA (НДС)Первая продажа от застройщикаДля жилой недвижимости, как правило, 10%.
AJD (гербовый сбор)Нотариальные документы, особенно для новостроекНа Балеарских островах, как правило, 1,5%; особые случаи требуют проверки.
Нотариус и Земельный реестрВсе покупкиЗависит от покупной цены, объема документа и реестра.
Адвокат, Gestoría (административное бюро), переводРекомендуется для международных покупателейГонорар и объем услуг необходимо согласовать письменно.

Нужен ли мне NIE?

Да, практически всегда. Número de Identidad de Extranjero (идентификационный номер иностранца) требуется для нотариуса, налоговых деклараций, Земельного реестра, банка, поставщиков услуг и многих административных процедур.

Нужен ли мне испанский банковский счет?

Законодательно не каждая покупка обязательно требует наличия испанского банковского счета. Однако на практике это очень удобно: для оплаты покупной цены, прямых дебетов, налога IBI, взносов в сообщество собственников (Comunidad), страховок и текущих налоговых платежей.

Что проверяет адвокат?

  • Собственника, доверенности и полномочия представителя.
  • Nota Simple (выписку из реестра), ипотеки, аресты, сервитуты и обременения.
  • Кадастровые данные, данные Земельного реестра и расхождения по площади или строениям.
  • Разрешения на строительство, Cédula de Habitabilidad (сертификат пригодности для проживания), энергетический сертификат и градостроительную ситуацию.
  • Сообщество собственников (Comunidad): задолженности, специальные сборы, устав и ограничения на использование.
  • Налоговую классификацию: ITP или IVA/AJD, справочную стоимость и дополнительные расходы.

Что такое Nota Simple?

Nota Simple — это информационная выписка из Registro de la Propiedad (Земельного реестра). Она показывает зарегистрированную недвижимость, зарегистрированного собственника, а также текущие зарегистрированные права и обременения, такие как ипотеки, узуфрукт (право пожизненного пользования), сервитуты или ограничения.

Могу ли я сдавать недвижимость в аренду?

Долгосрочная аренда жилья в принципе возможна, но подчиняется законам об аренде, налоговым обязательствам и правилам сообщества собственников. Туристическая аренда регулируется гораздо строже и требует тщательной проверки зонирования, типа недвижимости, Cédula, регистрации и правил сообщества собственников (Comunidad).

Какие текущие расходы возникают?

  • IBI (налог на недвижимость) и муниципальные сборы.
  • Взносы в сообщество собственников (Comunidad), резервный фонд и специальные сборы.
  • Страхование, поставщики услуг, бассейн, сад и техническое обслуживание.
  • IRNR (налог на доходы нерезидентов), даже при собственном проживании или простое.
  • При значительном состоянии — возможный налог на богатство.

Что нужно учитывать при продаже?

При продаже основное значение имеют налогообложение прибыли от продажи, Plusvalía Municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли), урегулирование ипотеки и подготовка чистых документов для продажи. При продаже нерезидентом покупатель обязан, как правило, удержать 3% от покупной цены и перечислить их в налоговый орган.

Часто задаваемые вопросы

Как проходит покупка недвижимости на Майорке?

Процесс включает выбор объекта и переговоры о цене, бронирование или договор Arras, Due Diligence независимыми консультантами, оформление NIE, финансирование и подтверждение происхождения средств, а также визит к нотариусу с Escritura, оплатой покупной цены и передачей владения. После этого декларируются налоги, контролируется регистрация в земельной книге и переоформляются поставщики коммунальных услуг.

Какие налоги и расходы возникают при покупке недвижимости на Майорке?

При покупке вторичной недвижимости на Балеарских островах взимается ITP, как правило, по прогрессивной шкале от 8 % до 13 %. При первичной продаже от застройщика для жилой недвижимости, как правило, взимается 10 % IVA, а также на Балеарских островах, как правило, 1,5 % AJD (от 1 млн евро 2 %), при этом особые случаи необходимо проверять. К этому добавляются нотариус, земельная книга и, для международных покупателей, рекомендуются адвокат, Gestoría и перевод.

Нужны ли для покупки недвижимости на Майорке NIE и испанский банковский счёт?

NIE нужен практически всегда, он требуется для нотариуса, налоговых деклараций, земельной книги, банка, поставщиков коммунальных услуг и многих административных действий. Испанский банковский счёт по закону обязателен не для каждой покупки. Однако на практике он очень полезен для оплаты покупной цены, прямых списаний, IBI, Comunidad, страховок и текущих налоговых платежей.

Что проверяет адвокат при покупке недвижимости на Майорке?

Он проверяет собственника, доверенности и полномочия представителя, Nota Simple с ипотеками, арестами и сервитутами, а также данные кадастра и земельной книги. К этому добавляются разрешения на строительство, Cédula, энергетический сертификат, ситуация с Comunidad и налоговая классификация. Nota Simple это информационная выписка из Registro de la Propiedad с данными о собственнике и внесённых правах и обременениях.

Можно ли сдавать недвижимость на Майорке в аренду?

Долгосрочная аренда жилья, как правило, возможна, но подчиняется арендному праву, налоговым обязательствам и правилам сообщества собственников. Туристическая аренда регулируется значительно строже. Для неё необходима тщательная проверка зонирования, типа недвижимости, Cédula, регистрации и Comunidad.

Какие текущие расходы связаны с недвижимостью на Майорке?

Типичны IBI и муниципальные сборы, Comunidad с резервами и разовыми взносами, а также страховка, коммунальные услуги, бассейн, сад и обслуживание. Нерезиденты платят IRNR, в том числе при собственном использовании или если объект пустует. При более крупном имуществе дополнительно может взиматься налог на имущество.

Источники