Осмотр недвижимости на Майорке никогда не должен быть просто прогулкой по красивым комнатам. Именно на острове расположение, ориентация, подъезд, влажность, состояние постройки и юридические документы часто определяют, будет ли недвижимость приносить радость в долгосрочной перспективе или станет дорогостоящей. Поэтому готовьтесь к осмотру как к технической и практической проверке.

Перед осмотром: проверка документов и расположения

Попросите риелтора до встречи предоставить важнейшие базовые данные: точный адрес, кадастровый номер, жилую площадь и площадь участка, год постройки, энергетический сертификат, Cédula de habitabilidad, выписку из реестра недвижимости (Nota Simple) и список известных ремонтов. Для загородных домов, финок, объектов на побережье и более старых объектов дополнительно должны быть предоставлены разрешения на строительство и использование, планы, документы на пристройки, бассейн, гараж, гостевой дом или террасы.

Проверка кадастра: Совпадают ли границы участка, застроенные площади, использование и расположение с экспозе, планами и реальностью?
Проверка реестра недвижимости: Кто является собственником, какие обременения, ипотеки, сервитуты, права пожизненного пользования или другие права зарегистрированы?
Проверка Cédula: Документально подтверждена ли пригодность для проживания и имеется ли действующая Cédula или равноценный документ?
Проверка энергетического сертификата: Зарегистрирован ли энергетический сертификат, актуален ли он и соответствует ли оценка состоянию окон, изоляции, отопления, кондиционирования и горячего водоснабжения?
Проверка градостроительства: Находится ли объект в зоне suelo urbano, rústico или в особой охранной или прибрежной зоне?
Проверка водных и прибрежных рисков: Вблизи торрентов, на склонах, в низинах, вблизи побережья или с видом на море следует отдельно проверить линии затопления, береговой линии и защиты.

Реалистичная оценка расположения и соседей

Осматривайте не только дом, но и окрестности. Тихая улица в экспозе может выглядеть совершенно иначе летом, в выходные или при изменении направления ветра. По возможности планируйте два визита: один днем и один вечером или в выходные.

Насколько далеко на самом деле находятся супермаркет, аптека, врач, школа, порт, пляж или Пальма?
Каков подъезд в дождь, темноту и при встречном движении?
Есть ли стройки, пустующие участки или территории, которые могут быть застроены в будущем?
Насколько близко находятся рестораны, отели, аренда для отпуска, спортивные сооружения, главные дороги или сельскохозяйственные предприятия?
Выглядит ли район круглогодично обитаемым или сильно сезонным?

Проверка приватности, обзора и повседневной жизни

Приватность на Майорке часто является решающим фактором стоимости. Поэтому сознательно проверяйте, кто снаружи может видеть террасу, бассейн, спальню и жилую зону. Также обращайте внимание на расположенные выше соседние дома, подъездные пути, пешеходные тропы, террасы отелей или планируемые новостройки.

Просматривается ли бассейн от соседей или с дороги?
Есть ли прямые визуальные оси в спальни или ванные комнаты?
Защищают ли стены, изгороди и насаждения на самом деле или только летом?
Кто пользуется прилегающими дорожками, подъездами или общими зонами?
Существуют ли сервитуты прохода или совместно используемые подъезды?

Состояние строения: внимательный осмотр вместо приукрашивания

У средиземноморской недвижимости свежая краска, домашний стайлинг и новая мебель могут скрывать структурные проблемы. Уделите время подвалу, крыше, техническим помещениям, фасадам, примыканиям террас и наружным стенам. Для старых домов, финок и отремонтированных городских домов перед покупкой следует провести проверку независимым архитектором или экспертом по строительству.

Есть ли трещины на фасадах, внутренних стенах, потолках, перемычках или террасах?
Являются ли трещины тонкими и поверхностными или они идут по диагонали, широкие или повторяющиеся?
Выглядят ли крыша, терраса на крыше, гидроизоляция и водосточные желоба ухоженными?
Есть ли просадки, неровные полы или заедающие двери и окна?
Были ли разрешены пристройки, перголы, гаражи, бассейны или гостевые дома?
Соответствует ли построенная реальность кадастру, реестру недвижимости, планам и экспозе?

Влажность: самый частый пункт проверки на Майорке

Влажность на Майорке — классика, особенно в квартирах на первом этаже, деревенских домах, финках, домах без достаточной горизонтальной гидроизоляции, в прибрежных зонах и плохо проветриваемой недвижимости для отпуска. Ищите не только очевидную плесень, но и запах, солевые высолы, пузыри на штукатурке, отслоившуюся краску и свежеокрашенные цокольные зоны.

Пахнет ли затхлостью, особенно в шкафах, подвалах, ванных или закрытых комнатах?
Есть ли темные углы за мебелью, шторами или изголовьями?
Волнистые ли плинтусы или стены в нижней части свежеокрашены?
Имеют ли наружные стены, примыкания террас или террасы на крыше следы воды?
Как проветривается и отапливается помещение зимой?
Были ли в прошлом протечки, проблемы с крышей или наводнения?

Проверка техники, энергоэффективности и текущих расходов

Техническое оснащение определяет комфорт и последующие затраты. Спрашивайте не только, работают ли кондиционер, отопление и горячее водоснабжение, но и сколько им лет, когда проводилось их обслуживание и подходят ли они для круглогодичного использования.

Какое отопление имеется: тепловой насос, электрические радиаторы, теплый пол, газ, нефть, камин или вообще нет стационарного отопления?
Сколько лет кондиционерам, бойлеру, трубам, распределительному щиту и электропроводке?
Достаточно ли мощности электроэнергии для кондиционера, насоса бассейна, кухни, зарядной станции для электромобиля или теплового насоса?
Подключен ли дом к центральному водоснабжению и канализации?
Для финок: есть ли колодец, цистерна, доставка воды, септик или солнечная установка, и задокументированы ли они на законных основаниях?
Какими были расходы на электричество, воду, IBI, вывоз мусора, коммунальные платежи, обслуживание бассейна и сада за последние двенадцать месяцев?

Подъезд, парковка и доступность

Красивая недвижимость теряет в ценности в повседневной жизни, если подъезд и парковка затруднены. Это особенно актуально для горных районов, узких исторических центров, финок с длинными подъездными путями и домов в популярных прибрежных городах.

Является ли дорога общественной или частной?
Существует ли зарегистрированный сервитут проезда, если необходимо пересекать чужие участки?
Достаточно ли широка подъездная дорога для грузовых фургонов, ремесленников, пожарной машины и скорой помощи?
Возникают ли проблемы при сильном дожде, размытых дорогах или крутых пандусах?
Сколько реальных парковочных мест существует, а не только теоретически в экспозе?
Остается ли парковка практичной летом или во время мероприятий?

Не стоит недооценивать источники шума

Шум на Майорке сильно зависит от сезона. Маршруты самолетов, главные дороги, мопеды, грузовой транспорт, соседи, собаки, рестораны, отели, пляжные клубы, сельское хозяйство и техника бассейна могут восприниматься по-разному в зависимости от времени суток. Во время осмотра постойте несколько минут в тишине на террасе, балконе и в спальнях.

Слышны ли самолеты, дорожное движение, мотоциклы или грузовой транспорт?
Есть ли поблизости рестораны, бары, отели, спортивные площадки или аренда для отпуска?
Выходят ли спальни на дорогу, общие зоны или соседние террасы?
Достаточно ли окна и двери звукоизолированы?
Где находятся насос бассейна, тепловой насос, кондиционеры и техника соседей?

Солнце, ориентация и микроклимат

Ориентация — это больше, чем деталь в экспозе. Южные и западные положения приносят свет и зимнее солнце, но в разгар лета могут быть жаркими. Северные положения остаются прохладнее, но в старых домах более подвержены влажности. На склонах, в долинах и вблизи побережья большую роль играют ветер, тень и влажность воздуха.

Какие комнаты получают утреннее, полуденное и вечернее солнце?
Пригодна ли терраса для использования летом или требует дополнительного затенения?
Достаточно ли солнца зимой в жилой зоне?
Затеняют ли участок соседние здания, горы, деревья или планируемые постройки?
Насколько защищены от ветра бассейн, терраса и зона для приема пищи?
Комфортна ли недвижимость для круглогодичного использования или оптимизирована только для лета?

Вопросы риелтору и продавцу

Подготовьте свои вопросы письменно и попросите подтвердить важные ответы по электронной почте после осмотра. Это внесет ясность и поможет вашему адвокату, архитектору или техническому эксперту при дальнейшей Due Diligence.

Документы и юридические аспекты

Имеется ли актуальная выписка из реестра недвижимости (Nota Simple)?
Соответствуют ли собственник, площадь участка и обременения данным в экспозе?
Существуют ли ипотеки, залоговые права, права пожизненного пользования, договоры аренды, сервитуты прохода или права пользования третьих лиц?
Имеется ли действующая Cédula de habitabilidad или равноценный документ?
Зарегистрирован ли энергетический сертификат и актуален ли он?
Разрешены ли все здания, пристройки, бассейны, террасы, гаражи и хозяйственные постройки?

Состояние и ремонты

Когда обновлялись крыша, окна, электрика, сантехника, отопление, кондиционер и техника бассейна?
Имеются ли счета, гарантии или протоколы обслуживания?
Были ли случаи влажности, плесени, протечек, осадки фундамента или страховые случаи?
Какие работы необходимы в ближайшее время?
Какие работы были выполнены без архитектора, лицензии или окончательной приемки?

Расходы и использование

Каковы размеры IBI, платы за вывоз мусора, коммунальных платежей и страховок?
Какими были расходы на электричество и воду летом и зимой?
Существуют ли ограничения со стороны сообщества собственников, муниципалитета, прибрежного законодательства, охраны памятников или сельской классификации?
Разрешена ли аренда для отпуска, запрещена или этот вопрос вообще не задокументирован?
Какая мебель, техника и встроенные элементы включены в покупную цену?

После осмотра: не принимайте решение сразу

Сразу после встречи составьте краткий список недостатков и вопросов. При этом разделяйте косметические темы, технические риски, юридические вопросы и аргументы для торга о цене. Если недвижимость по-прежнему интересна, перед обязательным бронированием или задатком следует провести независимую проверку адвокатом и, при необходимости, архитектором.

Хороший осмотр недвижимости на Майорке заканчивается не интуитивным ощущением, а ясностью: подходит ли расположение для повседневной жизни, является ли недвижимость законной и технически понятной, контролируемы ли влажность и последующие расходы, и нет ли открытых вопросов, которые впоследствии могут стать дорогостоящими?

Правильная подготовка к осмотру недвижимости на Майорке