Аренда, управление и доходность

Налогообложение доходов от аренды на Майорке

Как резиденты и нерезиденты декларируют испанские доходы от аренды, какие расходы подлежат вычету и что действует при собственном использовании, туристической аренде, IVA и IBI.

Тот, кто сдаёт недвижимость на Майорке в аренду, должен облагать доходы налогом в Испании. Решающим является прежде всего то, является ли владелец налоговым резидентом Испании. Затем имеет значение, сдаётся ли недвижимость в долгосрочную аренду для жилых целей, сезонно, туристически или только время от времени. Данный обзор не заменяет налоговую консультацию, но помогает правильно классифицировать важнейшие испанские налоговые термины.

Резидент или нерезидент

Физическое лицо, как правило, считается налоговым резидентом Испании, если оно находится в Испании более 183 дней в календарном году или если центр его экономических интересов находится в Испании. Резиденты декларируют доходы от аренды в основном в испанском подоходном налоге IRPF через форму Modelo 100. Нерезиденты декларируют доходы от испанской недвижимости через IRNR, как правило, с помощью Modelo 210.

Резиденты: доходы от аренды в IRPF

У испанских налоговых резидентов доходы от аренды частной недвижимости обычно относятся к доходам от капитала в недвижимости, если аренда не классифицируется как экономическая деятельность. Резиденты облагают налогом, как правило, чистую сумму: доходы за вычетом подлежащих вычету расходов, таких как расходы на финансирование, расходы на ремонт и техническое обслуживание, IBI, муниципальные сборы, расходы на содержание общего имущества, страхование, расходы на управление и амортизацию.

Для аренды, служащей для постоянного проживания арендатора, могут быть возможны reductions на положительный чистый доход. Это reduction не предназначено для туристической аренды.

Нерезиденты: IRNR и Modelo 210

Нерезиденты должны облагать налогом в Испании доходы от аренды недвижимости на Майорке, поскольку Испания имеет право налогообложения доходов от недвижимости, расположенной в Испании. Резиденты ЕС, а также Исландии, Норвегии и Лихтенштейна, согласно опубликованной информации AEAT, в основном облагаются по налоговой ставке 19 процентов и могут вычитать непосредственно связанные расходы при их подтверждении. Резиденты третьих стран в основном облагаются по ставке 24 процента от валового дохода без вычета расходов; в связи с правовыми изменениями это следует проверять индивидуально.

Modelo 210 для доходов от аренды, как правило, подаётся ежеквартально. Начиная с доходов от аренды, полученных с 2024 года, при определённых условиях может также иметь значение ежегодная сводка.

Собственное использование, простой и частичная аренда

Испанская недвижимость для отдыха не является налогово нейтральной только потому, что она не сдаётся в аренду. Для используемых самим владельцем или пустующих городских объектов недвижимости у нерезидентов возникает вменённый доход от недвижимости в рамках IRNR. Резиденты также должны, как правило, указывать соответствующий доход от недвижимости в IRPF для второго жилья. При частичной аренде дни сдачи в аренду обрабатываются с фактическими доходами, а остальные дни – пропорционально с вменённым доходом.

Вычет расходов

  • Проценты по ипотеке и расходы на финансирование для приобретения или улучшения.
  • Ремонт и меры по техническому обслуживанию.
  • IBI, сборы за вывоз мусора или муниципальные сборы, если они не являются штрафами.
  • Расходы на содержание общего имущества, страхование, управление и консультации.
  • Амортизация зданий и сдаваемого в аренду оборудования по испанским правилам.

Расходы, относящиеся к личному использованию, не подлежат вычету. Улучшения или расширения следует рассматривать иначе, чем простой ремонт.

Туристическая аренда, IVA и туристический налог

На Майорке действует IVA, а не IGIC. При туристической аренде необходимо различать простое предоставление жилья и услуги, подобные гостиничным. Если предоставляется только жильё без типичных гостиничных услуг, то аренда, согласно информации AEAT, в основном освобождается от IVA. Если же предоставляются типичные для гостиниц услуги, например, регулярная уборка во время проживания, регулярная смена белья, стойка регистрации или хранение багажа, может применяться 10 процентов IVA.

Туристическая аренда может дополнительно повлечь за собой обязательства по классификации IAE, отчётам платформ, туристическому разрешению и, на Балеарских островах, по Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI и консультация

IBI – это муниципальный налог на недвижимость, который взимается независимо от того, сдаётся ли недвижимость в аренду, используется ли самим владельцем или пустует. Уведомление об IBI также имеет значение, поскольку из него следует кадастровая стоимость, которая может быть важна для вменённого дохода.

Особенно для владельцев, проживающих в Германии, Австрии, Швейцарии, Соединённом Королевстве или США, испанскую декларацию не следует рассматривать изолированно. Целесообразна консультация, которая совместно проверяет IRPF или IRNR, Modelo 210, IBI, возможные вопросы IVA, балеарские туристические сборы и обязательства в стране проживания.

Источники