Налоги для нерезидентов с недвижимостью на Майорке

Нерезиденты ежегодно платят подоходный налог (IRNR) за недвижимость на Майорке, даже если они только сами ею пользуются или оставляют её пустующей. Ставка налога составляет 19 % при проживании в ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне и 24 % при проживании во всех остальных государствах. При личном использовании облагается условный доход в размере 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости. Налог декларируется через Modelo 210. По состоянию на октябрь 2026 года.

В Испании этот налог называется Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Решающее значение имеет не наличие NIE и не частота посещений недвижимости, а то, считаетесь ли вы по испанским правилам резидентом или нерезидентом.

Резидент или нерезидент: налоговая разница

Физическое лицо считается налоговым резидентом Испании, в частности, если оно находится в Испании более 183 дней в календарном году или если центр его экономических интересов находится в Испании. Кроме того, предполагается с возможностью опровержения, что вы проживаете в Испании, если супруг(а) (не проживающий отдельно) и несовершеннолетние дети обычно живут там. Классификация действует на весь календарный год. Подробнее — в руководстве о налоговом резидентстве.

Резиденты облагаются налогом в Испании с мирового дохода через IRPF. Нерезиденты облагаются налогом в Испании только с определённых доходов из испанских источников. К ним относятся доходы от недвижимости на Майорке: даже если недвижимость используется только в личных целях и не приносит арендного дохода.

Каков размер налога для нерезидентов при личном использовании?

При личном использовании или простое налог составляет 19 % (ЕС, Исландия, Норвегия, Лихтенштейн) или 24 % (прочие государства, например Великобритания, Швейцария или США) с 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости. Для объекта с кадастровой стоимостью 200 000 € это в зависимости от ставки от 418 € до 960 € в год.

Как рассчитывается налог при личном использовании?

Для недвижимости, которой пользуются сами или которая пустует, Испания принимает условную доходность недвижимости. Она декларируется через Modelo 210. Налоговая база, как правило, определяется на основе кадастровой стоимости (valor catastral), которая указана в уведомлении IBI и в кадастровой ссылке на недвижимость.

Ставка составляет 1,1 % кадастровой стоимости, если кадастровые стоимости муниципалитета были заново установлены в общем порядке и вступили в силу в течение последних десяти налоговых лет. Для налоговых 2023–2025 годов достаточно, чтобы они действовали с 1 января 2012 года. Во всех остальных случаях ставка составляет 2 %. К полученной таким образом сумме применяется ставка налога IRNR.

• При чисто личном использовании текущие расходы не вычитаются.
• Если недвижимость принадлежала вам не весь год или некоторое время сдавалась в аренду, сумма уменьшается пропорционально дням.
• При нескольких собственниках каждый декларирует свою долю.
• Если кадастровая стоимость отсутствует, применяется 1,1 % от 50 % наибольшей из величин: покупная цена и стоимость, установленная администрацией.

Как рассчитывается налог для нерезидентов при аренде?

При сдаче в аренду фактически полученный арендный доход облагается налогом в Испании: 19 % для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24 % для всех остальных. Для этого также используется Modelo 210. Налогоплательщики из ЕС и определённых государств ЕЭЗ могут, как правило, вычитать непосредственно связанные с арендой и подтверждённые расходы в соответствии с правилами IRNR. Нерезиденты за пределами этого круга ЕС/ЕЭЗ, напротив, обычно облагаются налогом на валовой доход.

Если недвижимость сдаётся в аренду лишь временно, вы облагаете налогом арендный доход за этот период, а за остальные дни — пропорциональный условный доход от личного использования.

До какого срока нужно подать Modelo 210?

Декларацию за личное использование налогового 2025 года необходимо подать с 1 января по 31 декабря 2026 года. Для арендного дохода начиная с налогового 2026 года действует период с 1 по 20 апреля следующего года. Так это урегулировано приказом Orden HAC/623/2026 от 12 июня 2026 года.

Для доходов начиная с 2024 года возможно объединение арендного дохода за год вместо поквартального. Проверьте свой срок в конкретном случае, поскольку он зависит от момента поступления.

Что действует при продаже недвижимости?

При продаже нерезидентом покупатель удерживает 3 % покупной цены в качестве авансового платежа по испанскому налогу и перечисляет их в течение одного месяца через Modelo 211. Сама прибыль облагается по ставке 19 % и декларируется через Modelo 210, при этом удержанные 3 % засчитываются. Подробнее — в руководстве о налогах при продаже.

Почему важна налоговая консультация

Налог для нерезидентов на первый взгляд кажется формальным, но на практике подвержен ошибкам. Частыми точками риска являются неправильное определение места жительства, неучтённое личное использование, неверная кадастровая стоимость, неразделённые дни аренды и личного использования, отсутствие подтверждающих документов для вычета расходов, неправильная налоговая ставка или несвоевременная подача.

Консультация важна и потому, что испанская декларация взаимодействует с государством проживания. Все сведения не заменяют проверку конкретного случая налоговым консультантом или адвокатом. Другие текущие расходы вы найдёте в обзоре текущих расходов.