Часто задаваемые вопросы о недвижимости на Майорке

Покупка недвижимости на Майорке для международных покупателей хорошо структурирована, но требует большого количества документов и налогов. Ключевыми моментами являются тщательная проверка до подписания договора, правильная налоговая классификация покупки и выяснение того, будет ли недвижимость использоваться для личного проживания, долгосрочной аренды или туристической сдачи.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Майорке?

Да. Иностранцы могут приобретать недвижимость в Испании, а значит, и на Майорке. Однако покупка не заменяет процедуру получения вида на жительство или визы. Тем, кто хочет постоянно жить в Испании, необходимо отдельно проверить условия получения вида на жительство и налогового резидентства.

Как проходит процесс покупки?

Выбор объекта и переговоры о цене.
Договор резервирования или Arras (задаток), желательно с четкими условиями.
Due Diligence (юридическая проверка) независимыми консультантами: реестр, кадастр, разрешения на строительство, возможность использования, сообщество собственников (Comunidad), налоги и обременения.
Организация NIE, финансирования, способа оплаты и подтверждения происхождения средств.
Визит к нотариусу с подписанием Escritura (купчей), оплатой покупной цены и передачей владения.
Подача налоговых деклараций, контроль внесения записи в Земельный реестр и переоформление договоров с поставщиками услуг.

Каковы дополнительные расходы при покупке?

В качестве приблизительного ориентира покупателям следует рассчитывать на дополнительные 10–14% от покупной цены, в зависимости от типа недвижимости и финансирования. При покупке новостроек, объектов класса люкс, при финансировании или сложной структуре сделки эта сумма может быть больше.

Статья расходов	Типичное применение	Примечание
ITP (налог на передачу имущества)	Вторичное жилье	На Балеарских островах обычно прогрессивная ставка от 8% до 13%.
IVA (НДС)	Первая продажа от застройщика	Для жилой недвижимости, как правило, 10%.
AJD (гербовый сбор)	Нотариальные документы, особенно для новостроек	На Балеарских островах, как правило, 1,5%; особые случаи требуют проверки.
Нотариус и Земельный реестр	Все покупки	Зависит от покупной цены, объема документа и реестра.
Адвокат, Gestoría (административное бюро), перевод	Рекомендуется для международных покупателей	Гонорар и объем услуг необходимо согласовать письменно.

Нужен ли мне NIE?

Да, практически всегда. Número de Identidad de Extranjero (идентификационный номер иностранца) требуется для нотариуса, налоговых деклараций, Земельного реестра, банка, поставщиков услуг и многих административных процедур.

Нужен ли мне испанский банковский счет?

Законодательно не каждая покупка обязательно требует наличия испанского банковского счета. Однако на практике это очень удобно: для оплаты покупной цены, прямых дебетов, налога IBI, взносов в сообщество собственников (Comunidad), страховок и текущих налоговых платежей.

Что проверяет адвокат?

Собственника, доверенности и полномочия представителя.
Nota Simple (выписку из реестра), ипотеки, аресты, сервитуты и обременения.
Кадастровые данные, данные Земельного реестра и расхождения по площади или строениям.
Разрешения на строительство, Cédula de Habitabilidad (сертификат пригодности для проживания), энергетический сертификат и градостроительную ситуацию.
Сообщество собственников (Comunidad): задолженности, специальные сборы, устав и ограничения на использование.
Налоговую классификацию: ITP или IVA/AJD, справочную стоимость и дополнительные расходы.

Что такое Nota Simple?

Nota Simple — это информационная выписка из Registro de la Propiedad (Земельного реестра). Она показывает зарегистрированную недвижимость, зарегистрированного собственника, а также текущие зарегистрированные права и обременения, такие как ипотеки, узуфрукт (право пожизненного пользования), сервитуты или ограничения.

Могу ли я сдавать недвижимость в аренду?

Долгосрочная аренда жилья в принципе возможна, но подчиняется законам об аренде, налоговым обязательствам и правилам сообщества собственников. Туристическая аренда регулируется гораздо строже и требует тщательной проверки зонирования, типа недвижимости, Cédula, регистрации и правил сообщества собственников (Comunidad).

Какие текущие расходы возникают?

IBI (налог на недвижимость) и муниципальные сборы.
Взносы в сообщество собственников (Comunidad), резервный фонд и специальные сборы.
Страхование, поставщики услуг, бассейн, сад и техническое обслуживание.
IRNR (налог на доходы нерезидентов), даже при собственном проживании или простое.
При значительном состоянии — возможный налог на богатство.

Что нужно учитывать при продаже?

При продаже основное значение имеют налогообложение прибыли от продажи, Plusvalía Municipal (муниципальный налог на прирост стоимости земли), урегулирование ипотеки и подготовка чистых документов для продажи. При продаже нерезидентом покупатель обязан, как правило, удержать 3% от покупной цены и перечислить их в налоговый орган.