Тот, кто продает элитную недвижимость на Майорке, должен заранее учесть налоговые аспекты. Не только при посещении нотариуса решается, сколько ликвидных средств фактически поступит: налог на прибыль, муниципальный налог Plusvalía, удержание 3% для нерезидентов, погашение ипотеки и вычитаемые расходы взаимосвязаны. Эта статья дает структурированный обзор и не заменяет индивидуальную налоговую консультацию.

Основные налоговые области

При продаже недвижимости на Майорке обычно необходимо проверить две налоговые области: налогообложение прибыли от продажи на государственном уровне и муниципальный налог на прирост стоимости земли, Plusvalía municipal. Кроме того, существуют практические вычеты при закрытии сделки, в частности удержание 3%, если продавец не является налоговым резидентом Испании.

Для международных владельцев первый вопрос заключается не только в цене продажи, но и в налоговом статусе продавца: резидент, нерезидент, физическое лицо, компания, сообщество совладельцев или структура с иностранным участием. Следующие принципы относятся в первую очередь к физическим лицам без постоянного представительства в Испании; сложные структуры собственности требуют отдельной проверки.

Налог на прибыль: что облагается налогом?

В принципе, налогом облагается прибыль от продажи. Упрощенно говоря, она рассчитывается как цена продажи за вычетом налоговой стоимости приобретения и вычитаемых расходов на продажу. Согласно испанскому налоговому управлению, стоимость приобретения включает, помимо прочего, первоначальную цену покупки, сопутствующие расходы на приобретение, уплаченные налоги на приобретение, а также подтвержденные инвестиции и улучшения. Чистое техническое обслуживание или расходы на ремонт следует отличать от этого.

Стоимость продажи — это фактически полученная цена продажи, уменьшенная на расходы и налоги, которые непосредственно возникают у продавца в связи с передачей. Для объектов высокого качества документация имеет решающее значение: договор купли-продажи, налоговые уведомления, нотариальные и регистрационные расходы, комиссионные агентам, счета за реальные улучшения, разрешения на строительство и подтверждения периодов аренды должны быть подготовлены до начала маркетинга.

Нерезиденты: IRNR, Modelo 210 и удержание 3%

Если продавец не является налоговым резидентом Испании и продает испанскую недвижимость, прибыль, как правило, облагается испанским подоходным налогом для нерезидентов, IRNR. Налоговая ставка, указанная Agencia Tributaria для такой прибыли от недвижимости, составляет 19 процентов.

При приобретении испанской недвижимости у продавца-нерезидента покупатель обязан удержать 3 процента от согласованной цены покупки и перечислить их в испанскую налоговую службу. Это удержание не является дополнительным налогом для покупателя, а представляет собой авансовый платеж по возможному налогу продавца-нерезидента. Покупатель подает для этого Modelo 211; продавцу позже потребуется подтверждение для Modelo 210.

Если удержанная сумма превышает фактически причитающийся налог, продавец может потребовать возмещения излишка. Если она ниже, разница должна быть доплачена. Особенно в случае элитной недвижимости с высокой ценой покупки, но низкой налогооблагаемой прибылью, удержание может значительно превышать окончательный налог.

Резиденты: IRPF и возможные специальные правила

Если продавец является налоговым резидентом Испании, прибыль от недвижимости, как правило, декларируется в испанском подоходном налоге, IRPF. Прибыль от передачи активов относится к сберегательной базе. Для налогового 2025 года Agencia Tributaria указывает комбинированную шкалу в 19, 21, 23, 27 и 30 процентов для сберегательной базы; за соответствующий год продажи перед подачей декларации необходимо проверить, остались ли ставки неизменными.

Для резидентов могут быть актуальны особые освобождения, например, при продаже собственного основного жилья лицами старше 65 лет или при реинвестировании в новое основное жилье. Также для определенных нерезидентов из стран ЕС или ЕЭЗ может рассматриваться правило реинвестирования для бывшего основного жилья в Испании. Эти случаи сильно зависят от конкретных обстоятельств и должны быть проверены до подписания.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal — это муниципальный налог на прирост стоимости городских земельных участков. Он касается не стоимости здания как таковой, а стоимости земли согласно кадастру. Ответственным является соответствующий муниципалитет; во многих муниципалитетах Балеарских островов расчет, декларирование или уплата осуществляются через ATIB.

При возмездных продажах налогоплательщиком, как правило, является продавец. Однако, если продавец является физическим лицом без места жительства в Испании, согласно испанскому закону о муниципальных налогах, покупатель может выступить в качестве замещающего налогоплательщика. Поэтому на практике в договоре купли-продажи часто регулируется, удерживается ли и в каком размере сумма для Plusvalía.

После реформы, основанной на решениях Конституционного суда, продажа без подтверждаемого прироста стоимости в принципе не облагается налогом Plusvalía, если отсутствие прироста стоимости должным образом задекларировано и подтверждено. Кроме того, налогоплательщик может потребовать, чтобы вместо объективного расчета использовался фактически более низкий прирост стоимости.

Погашение ипотеки и расходы

Погашенная ипотека не исчезает автоматически из земельного реестра. Для ее регистрационного погашения обычно требуется нотариальный документ о погашении и внесение записи в Registro de la Propiedad. Если остаток долга погашается только из выручки от продажи, нотариус обычно координирует банковский сертификат, платеж и погашение.

С точки зрения продавца, могут быть актуальны также комиссия агента, юридическое или налоговое сопровождение, энергетический сертификат, обновление технической документации, нотариальные расходы продавца, расходы на погашение ипотеки, расходы на земельный реестр, муниципальный налог Plusvalía и текущий расчет IBI, расходов сообщества или коммунальных услуг до момента перехода. С налоговой точки зрения не каждый расход автоматически вычитается; решающее значение имеют взаимосвязь, подтверждающие документы и конкретный вид налога.

Практический контрольный список

Уточнить налоговое резидентство за год продажи и подготовить подтверждения.
Собрать договор купли-продажи, налог на приобретение, нотариальные и регистрационные расходы.
Документировать инвестиции и улучшения с помощью счетов и разрешений.
При аренде проверить налоговые амортизационные отчисления.
Смоделировать Plusvalía municipal на основе кадастровой стоимости и муниципальных параметров.
Для нерезидентов отразить удержание 3% в договоре купли-продажи и движении денежных средств.
Заранее организовать открытую ипотеку, включая документ о погашении и расходы на реестр.
Потребовать от покупателя Modelo 211 и контролировать срок подачи Modelo 210.

Заключение

При продаже недвижимости на Майорке налоговый вычет у нотариуса — это лишь часть картины. Решающим фактором является то, были ли налог на прибыль, Plusvalía, удержание и расходы правильно рассчитаны еще до подписания. Поэтому международным владельцам элитной недвижимости следует оптимизировать не только цену продажи, но и планировать чистую выручку после уплаты налогов.

Налоги при продаже недвижимости на Майорке