Испанская S.L. при покупке недвижимости

Испанская Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) может быть целесообразна при покупке недвижимости на Майорке, если недвижимость является частью реальной бизнес-модели: аренда, девелопмент, совместное инвестирование нескольких лиц, управление активами или последующая структурированная передача долей. Для чисто частной покупки дома для отдыха она, напротив, часто не является упрощением, а представляет собой дополнительный уровень, включающий создание, бухгалтерию, налоговые декларации, банковские проверки и раскрытие информации о бенефициарных владельцах.

Что такое S.L.?

S.L. — это испанская форма общества с ограниченной ответственностью. Она учреждается на основании нотариального акта и регистрируется в Торговом реестре (Registro Mercantil). После реформы испанского корпоративного законодательства минимальный уставный капитал в принципе может составлять от 1 евро. Пока сумма капитала и обязательных резервов вместе не превышает 3000 евро, действуют особые защитные правила, в том числе касающиеся формирования резервов и ответственности участников в случае ликвидации.

Когда S.L. может быть целесообразна

• Несколько инвесторов: Можно структурировать доли участия, права голоса, преимущественные права, правила выхода и преемственность.
• Аренда или эксплуатация недвижимости: При реальной экономической деятельности S.L. может объединять доходы, расходы, финансирование и инвестиции.
• Девелопмент проектов: Покупка, реконструкция, новое строительство, продажа или коммерческая аренда часто лучше вписываются в структуру компании.
• Разделение ответственности и рисков: Строительные, арендные, кадровые риски или риски поставщиков могут быть организационно разделены; банки, тем не менее, часто требуют личных гарантий.

Когда это обычно нецелесообразно

Для частной виллы для отдыха без существенной аренды S.L. часто оказывается дорогой и требующей сложной отчетности. При покупке она обычно не экономит налог на передачу собственности. Многие сниженные налоговые ставки на Балеарских островах привязаны к физическим лицам, основному месту жительства, возрасту, инвалидности, семейному положению или местному проживанию и не подходят для компании-покупателя.

Кроме того, личное использование недвижимости участниками не игнорируется с налоговой точки зрения. Если участник использует недвижимость, принадлежащую S.L., необходимо проверить рыночную арендную плату, скрытое распределение прибыли, денежную выгоду или взаимозависимые сделки.

Создание и текущее управление

Типичная процедура: получение справки об отсутствии совпадения наименования, испанские налоговые номера участников, подтверждение банковского счета и капитала, нотариальный учредительный акт, устав, назначение администратора, регистрация в Торговом реестре, окончательный NIF и налоговая регистрация. При наличии иностранных участников, доверенностей, апостилей и переводов подготовка часто занимает больше времени, чем формальная регистрация.

В процессе деятельности S.L. необходимы бухгалтерский учет, корпоративные книги, налоговые декларации, решения участников и сдача годовой отчетности. Администраторы несут личную ответственность в случае нарушения законодательных или фидуциарных обязанностей.

Налоги при покупке и в период владения

При покупке вторичной недвижимости на Майорке обычно взимается ITP. При новостройке или первой передаче от предпринимателя обычно взимается IVA вместо ITP; дополнительно часто уплачивается AJD. S.L. не является универсальной налоговой экономией.

Испанская S.L. облагается испанским налогом на прибыль организаций. Вычету подлежат только расходы, связанные с предпринимательской деятельностью и надлежащим образом подтвержденные документально. Расходы на частное проживание, частные поездки, личное оснащение или не соответствующее рыночным условиям использование участниками сопряжены с особым риском.

Бенефициарные владельцы, банки и проверка на отмывание денег

S.L. не делает структуру собственников невидимой. Банки, нотариусы, регистры, адвокаты, налоговые консультанты и агенты по недвижимости могут быть обязаны по испанскому законодательству о противодействии отмыванию денег проверять клиентов, бенефициарных владельцев, происхождение средств и цель сделки. Покупателям следует быть готовыми предоставить организационную схему, паспорта, идентификационные налоговые номера, учредительные документы компании, подтверждения происхождения средств, договоры займа, апостили и переводы.

Продажа недвижимости или продажа долей?

При выходе из инвестиции либо S.L. продает недвижимость, либо участники продают свои доли. Продажа долей может быть организационно более элегантной, поскольку договоры и банковские счета остаются в компании. Однако покупатель также принимает на себя историю S.L.: скрытые налоги, ошибки в бухгалтерии, займы, не задекларированное использование участниками и вопросы ПОД. Продажа долей не является автоматически нейтральной с налоговой точки зрения, особенно если компания по существу владеет испанской недвижимостью.

Практическое эмпирическое правило

S.L. оправдана скорее в том случае, если недвижимость является инвестиционным или бизнес-активом, а структура служит четкой цели. Для классического частного дома для отдыха на Майорке прямая частная покупка зачастую проще, прозрачнее и дешевле. Перед созданием компании всегда следует проводить испанскую налоговую и юридическую проверку с расчетом модели для покупки, использования, аренды, текущих расходов и выхода.