Renovering av historiska och lantliga fastigheter på Mallorca

Renoveringen av en gammal finca, ett byhus eller ett historiskt stadshus på Mallorca är sällan ett rent inredningsprojekt. Oftast handlar det först om substans, fukt, tak, juridisk säkerhet och frågan om vilka delar av byggnaden som överhuvudtaget får ändras.

Före köpet: kontrollera teknisk och juridisk substans

Att kontrollera är fastighetsregistret, fastighetsdatabasen, faktiska ytor, tidigare bygglov, användningsstatus, kommunal planering, klassificering som suelo urbano eller suelo rústico, skyddsområden, katalogskydd, BIC-status eller omgivningsskydd för ett monument. Den tekniska kontrollen bör omfatta fuktanalys, takbesiktning, bärande väggar och tak, sprickor, träbjälkar, grunder, installationer, avloppslösning, vattenkälla, infart och terrängmodellering.

Gammal byggnadssubstans kräver andra lösningar

Många traditionella hus består av naturstensmurverk, Marès-sten, kalkbruk, träbjälkar, keramiska tegelpannor och historiska putsystem. Dessa byggdelar måste kunna ta upp och avge fukt. Täta cementputs, hårda fogar, plastfärger eller invändiga tätskikt utan byggnadsfysikaliskt koncept kan stänga inne fukt och senare orsaka salter, avflagningar, lukt eller strukturella skador.

För historisk substans är kalkbaserade bruk, diffusionsöppna puts, kompatibla naturstensreparationer, reversibla installationsvägar och välventilerade konstruktioner oftast den bättre basen. Moderna material är inte uteslutna, men måste vara förenliga med den gamla substansen och en eventuell skyddsgrad.

Fukt, tak och struktur

Fukt uppstår genom stigande markfukt, slagregn, otäta tak, bristande dränering, sluttningsvatten, dålig ventilation, defekta cisterner eller täta nya betongplattor. Innan putsning eller isolering bör orsaken undersökas. Taket är nästan alltid en tidig stor kostnadspost: träbjälkar, upplag, nedböjningar, tegelbeläggning, anslutningar och fuktspår bör granskas före köp.

Kulturminnesskydd, katalogskydd och BIC

Fastigheter kan vara skyddade som Bien de Interés Cultural, som bienes catalogados, som del av en historisk helhet eller via en kommunal katalog. Ingrepp kan kräva ett förhandstillstånd från Comisión Insular del Patrimonio Histórico, utöver det kommunala bygglovet. Beroende på skyddsgrad påverkar detta inte bara fasader, utan även interiörer, trappor, valv, tak, gårdar, brunnar, kvarnar eller etnologiska element.

Tillstånd och energi

Beroende på kommun och projektomfattning kan licencia urbanística, comunicación previa eller declaración responsable vara aktuella. Vid strukturella ingrepp, takrenovering, ändrad användning, utbyggnad, pool, fasadändring eller skyddade element krävs regelmässigt ett tekniskt projekt. Código Técnico de la Edificación gäller i princip även för ingrepp i befintliga byggnader, men medger för skyddade byggnader motiverad flexibilitet om strikta krav skulle vara oförenliga med skyddsvärdet.

Kostnader och tidsplanering

Projekttyp	Riktvärde	Anmärkning
Teknisk due diligence	ca. 1 500-6 000 EUR	Beroende på storlek, skyddsstatus och utredningsomfattning
Riktad renovering	ca. 600-1 200 EUR/m²	Utan fullständig omorganisation
Omfattande renovering	ca. 1 500-2 800 EUR/m²	Tak, installationer, badrum, golv och fukt
Historisk finca med struktur, tak och teknik	ca. 2 500-4 000+ EUR/m²	Vid svår infart, skyddsföreskrifter eller högklassig inredning även högre
Reserv	15-30 %	Vid gammal substans snarare en skyldighet än en lyx

Tillstånd kan för enkla stadsprojekt ta flera månader; vid Patrimonio, suelo rústico, skyddsområden eller legaliseringsfrågor är tolv månader eller mer inte ovanligt. Byggtiden för omfattande fincarenoveringar ligger ofta på tolv till tjugofyra månader.

• Kontrollera skyddsstatus och katalogregistrering hos kommun och Consell.
• Bedöm den planmässiga legaliteten för varje byggnadskropp separat.
• Låt tak, fukt, bärverk och installationer tekniskt kontrolleras före köp.
• Anpassa materialkonceptet till kalk, natursten, trä, keramik och diffusionsöppenhet.
• Reglera i köpekontraktet villkor för licens, legalisering eller negativa utlåtanden.