En fastighet på Mallorca kan generera hyresintäkter, men den realistiska avkastningen ligger oftast betydligt under bruttosiffran från annonser eller uthyrningsprognoser. Avgörande är inte bara det uppnåeliga dagspriset, utan kombinationen av beläggning, säsong, licenssituation, förvaltning, underhåll, skatter och finansiering.

Bruttoavkastning är bara början

Bruttoavkastningen sätter årliga hyresintäkter i relation till köpeskillingen eller, bättre, till de totala förvärvskostnaderna. Mer informativ är nettoavkastningen före finansiering: intäkter minus löpande kostnader, underhåll och förvaltning, i förhållande till köpeskilling plus förvärvskostnader, möblering och initiala investeringar.

För befintliga fastigheter tillkommer på Balearerna vanligtvis ITP enligt progressiva satser; notarie, fastighetsregister, juridisk rådgivning, värdering, finansieringskostnader, möblering och första reparationer tillkommer.

Beläggning och säsong

Efterfrågan är hög på sommaren, men avkastningen skapas över hela året. IBESTAT rapporterar för turistlägenheter på Mallorca 2025 en genomsnittlig beläggningsgrad per plats på 59,08 procent. I juli 2025 låg den på 75,92 procent, i januari endast på 23,36 procent. Den som räknar seriöst planerar för svagare månader, vakansdagar, städtider, underhåll, egen användningstid.

Semesteruthyrning eller långtidsuthyrning?

Semesteruthyrning kan ge högre bruttointäkter, men är operativt dyrare och mer reglerad. Plattformsavgifter, gästkommunikation, incheckning, städning, tvätt, förbrukningskostnader, högre slitage, marknadsföring och kortsiktiga bortfall måste beaktas. Långtidsuthyrning har oftast lägre bruttointäkter, men färre byten, lägre operativ komplexitet och ofta mer planerbar beläggning.

ETV-licens: Värdefaktor och risk

En befintlig, giltig ETV-licens kan stödja värdet eftersom nya turistplatser är starkt begränsade. För köpare innebär det: Räkna inte med en framtida licens, utan låt bevisa zonindelning, registeranteckning, platskapacitet, löptid eller förnyelse, föreningens bestämmelser, kommunala begränsningar och tidigare uthyrning.

De viktigaste kostnadsposterna

Förvärv: ITP eller vid nyproduktion IVA/AJD, notarie, fastighetsregister, advokat, bank- och värderingskostnader.
Löpande: IBI, avfallsavgifter, Comunidad, försäkring, internet, el, vatten, pool, trädgård och fastighetsförvaltning.
Semesteruthyrning: Plattformsavgifter, betalningshantering, städning, tvätt, gästservice, nyckelservice, bokföring och marknadsföring.
Underhåll: Luftkonditionering, fukt, saltluft, möbler, apparater, målningsarbeten och tekniska installationer.
Vakans: svaga månader, avbokningar, underhåll, renovering, personlig användning och regulatoriska avbrott.

Skatter och finansiering

Hyresintäkter från spanska fastigheter är skattepliktiga i Spanien. För icke-residenter gäller i IRNR i princip 19 procent för skattskyldiga med hemvist i EU, Island, Norge eller Liechtenstein och 24 procent för andra skattskyldiga; kostnadsavdraget beror på status. Vid turistuthyrning måste man också kontrollera om hotelliknande tilläggstjänster utlöser IVA.

Finansiering förändrar avkastningen dramatiskt. En fastighet kan vara positiv före finansiering och ha negativt kassaflöde efter ränta och amortering. För kalkylen bör en ränteökning på en till två procentenheter planeras in som stresstest.

Konservativt exempel

Post	Semesteruthyrning med ETV	Långtidsuthyrning
Köpeskilling	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, tilläggskostnader, möblering, startreserv	78.000 EUR	58.000 EUR
Total investering	678.000 EUR	658.000 EUR
Årlig bruttointäkt	150 nätter x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Löpande kostnader före skatt	28.800 EUR	9.000 EUR
Netto före skatt och finansiering	10.200 EUR	15.000 EUR
Bruttoavkastning	5,8 %	3,6 %
Nettoavkastning före skatt och finansiering	1,5 %	2,3 %

Semesteruthyrningen ser brutto mer attraktiv ut, men förlorar betydligt i nettoavkastning på grund av förvaltning, förbrukningskostnader, städning, plattformar och högre underhåll. Om det dessutom finansieras kan kassaflödet bli negativt trots hyresintäkter. Värdeökning kan inträffa, men bör inte ersätta en hållbar hyreskalkyl.

Kontrollfrågor före köp

Är avkastningen beräknad på köpeskilling eller totala kostnader?
Ingår svaga månader, vakans, underhåll och egen användning?
Finns en ETV-licens, är den giltig och överförbar?
Vilka kostnader stannar hos ägaren?
Hur förändras resultatet efter skatt och finansiering?
Förblir kalkylen hållbar även vid 10 procent lägre intäkter, 15 procent högre kostnader eller högre räntor?

Realistisk avkastningsbedömning