Totalkostnader för en fastighet på Mallorca

Totalkostnaderna för en fastighet på Mallorca består av köpeskilling, engångskostnader vid köpet och löpande kostnader. På köpeskillingen tillkommer vid befintliga fastigheter cirka 10 till 13 % och vid nyproduktion cirka 13 % i köparavgifter. Därefter tillkommer som grov riktlinje 4 000 till 12 000 € per år för en lägenhet och 15 000 till 50 000 € för en villa med pool, trädgård och tillsyn. Läget: oktober 2026.

Köpeskillingen är bara den mest synliga siffran. Den som köper en exklusiv fastighet bör räkna in förvärvsskatter, professionell granskning, finansiering, förvaltning och underhåll från början. Engångskostnaderna beskrivs i detalj i guiden om köparavgifter, de löpande i guiden om löpande kostnader.

Hur sätts totalkostnaderna för en fastighet på Mallorca samman?

Totalkostnaderna består av fem nivåer som du bör planera var för sig. Tabellen visar storleksordningarna (läget: oktober 2026).

Vad kostar en fastighet på Mallorca efter tio år? Räkneexempel för 750 000 € och 1 500 000 €

En lägenhet för 750 000 € kostar efter tio år cirka 866 000 till 946 000 €, en villa för 1 500 000 € cirka 1,82 till 2,17 mn €, i båda fallen utan finansiering. Spannet uppstår enbart genom de löpande kostnaderna.

Antaganden: befintlig fastighet, oförändrade kostnader, ingen finansiering, inga hyresintäkter, ingen värdeutveckling, inga större renoveringar och ingen extra reserv. Köparavgifterna kommer från räkneexemplen i guiden om köparavgifter (ITP beräknad i steg, advokat 1 % plus IVA, Gestoría 350 €). De löpande kostnaderna är erfarenhetsvärden, inte officiella siffror.

Hur höga är engångskostnaderna vid köpet?

Engångskostnaderna vid köpet uppgår vid befintliga fastigheter till cirka 10 till 13 % och vid nyproduktion till cirka 13 % av köpeskillingen. Vid befintliga fastigheter betalar du ITP (8 till 13 % i steg), vid nyproduktion 10 % IVA plus AJD på 1,5 %, från ett värde på 1 000 000 € 2 %. ITP beräknas i steg per delbelopp: 8 % på de första 400 000 €, 9 % på delen upp till 600 000 €, 10 % upp till 1 000 000 €, 12 % upp till 2 000 000 € och 13 % på delen däröver.

Notarie och Registro följer statliga avgifter och är vid exklusiva köp inte det största blocket: Vid 1 500 000 € är det cirka 787 € och 462 €, vid 5 000 000 € cirka 1 785 € och 1 127 €. Därtill kommer advokat (marknadsmässigt 1 till 1,5 % plus 21 % IVA) och Gestoría. Vid villor, fincor, kustlägen, ombyggnader eller turistisk användning bör den juridiska granskningen minst omfatta äganderätt, belastningar, bygglov, lagligheten hos tillbyggnader, energicertifikat, beboelighet, kommunala avgifter, skulder till Comunidad och i förekommande fall frågor kring kust, landsbygd eller kulturminnesskydd.

Skattemässigt räknas det högsta värdet av köpeskilling, angivet värde och referensvärde från Catastro. Kontrollera därför före undertecknandet av ett Arras- eller optionsavtal om referensvärdet är rimligt, om köpeskillingen står fullständigt i handlingen och om möbler, konst, fordon eller andra lösa föremål måste värderas separat. Reducerade ITP-satser gäller bara för köparens huvudbostad upp till 270 151,20 € och spelar ingen roll för semester- eller andrabostäder. Vid nyproduktion bör du dessutom kontrollera om förskottsbetalningar är säkrade och vilka kostnader för anslutningar, specialutrustning eller möblering som debiteras separat.

Vilka löpande kostnader tillkommer efter köpet?

Efter köpet tillkommer varje år skatter, avgifter till samfälligheten och driftskostnader, grovt 4 000 till 12 000 € för en lägenhet och 15 000 till 50 000 € för en villa med pool, trädgård och extern tillsyn, utan större renoveringar och finansiering. Posterna i överblick, detaljer i guiden om löpande kostnader:

• IBI: Kommunal fastighetsskatt, vid stadsfastigheter 0,4 till 1,10 % av Catastro-värdet, beroende på kommun med möjliga tillägg.
• IRNR för icke-bosatta: För egenanvända eller outhyrda fastigheter anger Spanien 1,1 % av Catastro-värdet som inkomst, vid inte nyligen reviderade Catastro-värden 2 %. På detta tillkommer 19 % (bosättning i EU, Island, Norge, Liechtenstein) eller 24 %, utan avdrag för kostnader. Exempel: 300 000 € Catastro-värde × 1,1 % × 19 % = 627 € per år. Mer i guiden om skatter för icke-bosatta.
• Comunidad: Avgifter i bostadsanläggningar för hiss, pool, trädgård, säkerhet, fastighetsförvaltning, belysning, försäkring, städning och underhåll. I premiumanläggningar med concierge, spa eller underjordiskt garage kan de vara betydande.
• Drift av villor: Trädgårdsskötsel, poolservice, larmanläggning, städning, skadedjursbekämpning, cistern, klimat- och värmeteknik, bevattning, el, vatten, internet och ibland personal. Den som inte är på plats hela året behöver dessutom keyholding, skadekontroller och leverantörssamordning.
• Förmögenhetsskatt: Vid större förmögenheter bör du låta granska den spanska förmögenhetsskatten och solidaritetsskatten för stora förmögenheter.

Hur mycket bör jag avsätta för underhåll och reserver?

Som tumregel planerar många ägare årligen cirka 0,5 till 1,5 % av byggnadens värde som reserv för underhåll och förnyelse. Det är ett erfarenhetsvärde utan officiell grund. Vid äldre villor, komplex husteknik, havsutsiktslägen eller stora tomter kan en högre reserv vara lämplig. Havsluft, sol, fukt och sluttande lägen belastar fasader, tak, fönster, natursten, pooltekniken, luftkonditionering och elektriska system mer än många köpare räknar med.

Hur påverkar en finansiering totalkostnaderna?

Vid ett bolån tillkommer värderingskostnader, ränta, amortering, försäkringar och eventuella valutarisker. Vid nya bolån betalar låntagaren Tasación, medan banken tar över notarie, register, Gestoría och AJD för upprättandet av bolånehandlingen (Banco de España, Ley 5/2019). Kostnaderna för köphandlingen och förvärvsskatterna ligger kvar hos köparen. Spanska banker finansierar icke-bosatta ofta mer konservativt än bosatta, belåningen beror på inkomst, förmögenhetsstruktur, fastighetstyp och bankens policy. Mer om detta i guiden om bolån på Mallorca.

Vad gäller vid köp från en icke-bosatt säljare?

Är säljaren inte skattemässigt bosatt i Spanien måste du som köpare hålla inne 3 % av köpeskillingen och betala in dem via Modelo 211 till den spanska skattemyndigheten. Ekonomiskt är det en betalning för säljarens räkning, men organisatoriskt din skyldighet. Redovisa beloppet korrekt i handlingen och i betalningsflödet.

Slutsats: Köpeskillingen är bara utgångspunkten. Kvaliteten på beslutet uppstår ur kombinationen av skatteplanering, grundlig due diligence, realistiska driftskostnader och tillräckliga reserver. Låt skatterådgivare eller advokat granska skatte- och juridiska frågor i det enskilda fallet.