Skatter för icke-bosatta med fastighet på Mallorca

Icke-bosatta betalar för en fastighet på Mallorca varje år inkomstskatt (IRNR), även om de bara använder fastigheten själva eller låter den stå tom. Skattesatsen är 19 % vid hemvist i EU, Island, Norge eller Liechtenstein och 24 % vid alla andra hemviststater. Vid egenanvändning beskattas en fiktiv avkastning på 1,1 % eller 2 % av Catastro-värdet. Skatten deklareras med Modelo 210. Läget: oktober 2026.

Spanien kallar skatten Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). Avgörande är inte om du har ett NIE eller hur ofta du besöker fastigheten, utan om du enligt spanska regler räknas som bosatt eller icke-bosatt.

Bosatt eller icke-bosatt: den skattemässiga skillnaden

Som skattemässigt bosatt i Spanien räknas en fysisk person framför allt om hen vistas i Spanien mer än 183 dagar under kalenderåret eller om centrum för hens ekonomiska intressen ligger i Spanien. Dessutom antas det, med möjlighet till motbevisning, att du är bosatt i Spanien om make eller maka (inte separerade) och minderåriga barn vanligen bor där. Bedömningen gäller för hela kalenderåret. Mer om detta finns i guiden om skatterättslig hemvist.

Bosatta beskattas i Spanien för sin världsinkomst via IRPF. Icke-bosatta beskattas i Spanien bara för vissa inkomster från spanska källor. Dit hör inkomster från en fastighet på Mallorca: även om fastigheten bara används privat och inga hyresintäkter uppstår.

Hur hög är skatten för icke-bosatta vid egenanvändning?

Vid egenanvändning eller tomgång uppgår skatten till 19 % (EU, Island, Norge, Liechtenstein) resp. 24 % (övriga stater, till exempel Storbritannien, Schweiz eller USA) på 1,1 % eller 2 % av Catastro-värdet. För ett objekt med Catastro-värde 200 000 € blir det beroende på sats mellan 418 € och 960 € per år.

Hur beräknas skatten vid egenanvändning?

För en egenanvänd eller outhyrd fastighet anger Spanien en fiktiv fastighetsavkastning. Den deklareras via Modelo 210. Beskattningsunderlaget baseras i princip på Catastro-värdet (valor catastral), som du hittar på IBI-beskedet och i fastighetens Catastro-referens.

Ansatsen är 1,1 % av Catastro-värdet om kommunens Catastro-värden har fastställts på nytt i ett allmänt förfarande och har trätt i kraft under de senaste tio skatteåren. För skatteåren 2023 till 2025 räcker det att de gäller sedan den 1 januari 2012. I alla andra fall är ansatsen 2 %. På det så beräknade beloppet tillämpas IRNR-skattesatsen.

• Vid ren egenanvändning kan inga löpande kostnader dras av.
• Har fastigheten inte ägts under hela året eller varit uthyrd tidvis, reduceras beloppet efter antal dagar.
• Vid flera ägare deklarerar var och en sin andel.
• Saknas Catastro-värdet gäller 1,1 % av 50 % av det högre värdet av köpeskilling och av förvaltningen fastställt värde.

Hur beräknas skatten för icke-bosatta vid uthyrning?

Vid uthyrning är de faktiskt uppburna hyresintäkterna skattepliktiga i Spanien, med 19 % för bosatta i EU/EES och 24 % för alla andra. Också för detta används Modelo 210. Skattskyldiga från EU och vissa EES-stater kan enligt IRNR-reglerna i princip dra av kostnader som har direkt samband med uthyrningen och som kan styrkas. Icke-bosatta utanför denna EU/EES-ram beskattas däremot i regel på bruttointäkterna.

Hyrs fastigheten bara ut tidvis beskattar du hyresintäkterna för den perioden och för de övriga dagarna den proportionella fiktiva avkastningen från egenanvändningen.

Hur länge kan man lämna in Modelo 210?

Deklarationen för egenanvändning av skatteåret 2025 ska lämnas in från den 1 januari till den 31 december 2026. För hyresintäkter gäller från och med skatteåret 2026 perioden 1 till 20 april året därpå. Så är det reglerat i Orden HAC/623/2026 av den 12 juni 2026.

För inkomster från och med 2024 är det möjligt att sammanställa hyresintäkter årligen i stället för kvartalsvis. Kontrollera din frist i det enskilda fallet, eftersom den beror på tidpunkten för inflödet.

Vad gäller vid försäljning av fastigheten?

Vid försäljning av en icke-bosatt håller köparen inne 3 % av köpeskillingen som förskottsbetalning på den spanska skatten och betalar in dem inom en månad via Modelo 211. Själva vinsten beskattas med 19 % och deklareras via Modelo 210, varvid de innehållna 3 % avräknas. Mer om detta finns i guiden om skatter vid försäljning.

Varför skatterådgivning är viktig

Skatten för icke-bosatta verkar vid en första anblick formell, men är i praktiken känslig för fel. Vanliga riskpunkter är felaktig hemvist, förbisedd egenanvändning, fel Catastro-värde, uthyrnings- och egenanvändningsdagar som inte delats upp, saknade underlag för kostnadsavdrag, fel skattesats eller sen inlämning.

Rådgivning är också viktig eftersom den spanska deklarationen samspelar med hemlandet. Alla uppgifter ersätter inte en prövning i det enskilda fallet av skatterådgivare eller advokat. Fler löpande kostnader hittar du i översikten över löpande kostnader.