Byggetilladelse og Cédula Urbanística på Mallorca

Når man køber, ombygger eller får en eksisterende ejendom teknisk gennemgået på Mallorca, støder man hurtigt på to begreber: licencia urbanística og Cédula Urbanística. Det første er den egentlige byplanmæssige tilladelse til en konkret handling. Det andet er en skriftlig byplanmæssig oplysning om en grund eller bygning.

Hvad licencia urbanística regulerer

Mange bygningsmæssige indgreb må først påbegyndes efter kommunal tilladelse eller efter en tilladt comunicación previa. Det er som udgangspunkt den enkelte Ayuntamiento, der er ansvarlig. Det ældre dagligsprog skelner ofte mellem obra mayor og obra menor; juridisk set er det dog vigtigere, om der kræves en licens, en anmeldelse eller en yderligere sektorspecifik godkendelse.

Nybyggeri, strukturelle indgreb, volumenændringer, ændret anvendelse, nedrivning, poolbyggeri, større terrasser, hegn i det fri og foranstaltninger i fredede bygninger bør aldrig behandles som simple håndværkerarbejder.

Comunicación previa og declaración responsable

For simple arbejder med ringe teknisk betydning kan en comunicación previa være tilstrækkelig. Ikke desto mindre kan der være behov for planer, beskrivelse, budget, teknisk redegørelse, gebyrdokumentation eller sektorspecifikke godkendelser. Declaración responsable er på Mallorca især relevant i tilstødende områder og bør ikke forveksles med en byggetilladelse.

Typisk forløb

I starten står gennemførlighedsvurderingen: tingbog, matrikel, eksisterende licenser, Cédula de Habitabilidad, kommuneplanlægning, MUIB-data, Plan Territorial, beskyttelseskategorier, vej-, kyst-, vand-, monumentbeskyttelses- og landskabsbestemmelser. For projekter, der kræver tilladelse, udarbejdes der normalt et proyecto básico, der beskriver placering, volumen, arealer, højder, anvendelse, afstande og byplanmæssig overensstemmelse.

Efter licens på grundlag af basisprojektet skal proyecto de ejecución indsendes. Det danner grundlag for udførelsen og er som udgangspunkt underlagt viseringspligt for bygværker, der kræver projekt. Visado erstatter ikke kommunal tilladelse, men bekræfter formelle og fagretlige aspekter.

Frister og byggestart

LUIB foreskriver som udgangspunkt tre måneder til afgørelse af en byplanmæssig licens fra en fuldstændig indsendt ansøgning. Efterkrav og sektorspecifikke udtalelser kan suspendere fristen. Hvis licensen udstedes på grundlag af et basisprojekt, skal udførelsesprojektet indsendes rettidigt; kommunen kontrollerer derefter overensstemmelsen. Byggestarten skal desuden meddeles.

Hvad Cédula Urbanística er

Cédula Urbanística er hverken et beboelsesattest eller en byggetilladelse. Det er en byplanmæssig oplysning om klassificering, kvalifikation, gældende ordenanzas, bebyggelige parametre, beskyttelsesområder, forpligtelser og begrænsninger. Nogle kommuner bruger begreber som informe urbanístico eller certificado de aprovechamiento urbanístico.

For købere er denne oplysning værdifuld, fordi den sætter eksposé, matrikel og tingbog i den planlægningsretlige kontekst. Den legaliserer dog ikke tilbygninger, garanterer ikke fremtidige licenser og erstatter ikke indsigt i originale akter.

Risici ved eksisterende ejendomme

Hyppige risikoområder er afvigelser mellem virkelighed, matrikel, tingbog og licensakter; gamle tilbygninger uden tilladelse; pools, pergolaer, porches eller garager i det fri; ændret anvendelse fra lager til beboelse; byggeri i beskyttet rústico; kyst-, vand-, vej- eller monumentbeskyttelseszoner; samt udløbne eller aldrig afsluttede licenser.

• Anmod om byggesagsakter, licenser, Final de Obra og eventuelle disciplinærsager hos Ayuntamiento.
• Ansøg om Cédula Urbanística eller kommunalt tilsvarende, især ved grunde, rústico eller ønske om udvidelse.
• Undersøg Cédula de Habitabilidad separat: gyldig, fornyelig og passende til anvendelsen.
• Opnå og sammenlign opmålinger af matrikel, tingbog og virkelighed.
• Påbegynd ikke arbejder, blot fordi en entreprenør betegner dem som obra menor.