Grundbog, Matrikel og Nota Simple på Mallorca

Hvorfor denne kontrol er så vigtig

Mange internationale købere stoler først på brochure, fremvisning og købsprisforhandling. Den juridiske virkelighed findes dog i de spanske registre. Det afgørende er ikke kun, om et hus ser smukt ud eller kan findes i matriklen, men om sælger, grund, bygning, arealer og hæftelser passer rent sammen.

På Mallorca forekommer ældre fincaer, landejendomme, efterfølgende tilbygninger, pools, indkørsler, flere parceller og historiske registerbeskrivelser ofte. Derfor bør enhver købskontrol sammenligne mindst tre dokumentniveauer: grundbogen, matriklen og den aktuelle Nota Simple.

Grundbogen: juridisk ejer- og hæftelsesforhold

Den spanske grundbog hedder Registro de la Propiedad. Her registreres rettigheder over ejendomme, især ejerskab, realkreditlån, brugsret, servitutter, vejret, retslige arrestforretninger, dispositionsbegrænsninger og andre tingslige rettigheder.

Grundbogen føres efter den enkelte finca registral. Denne registreringsenhed er ikke altid identisk med matrikelparcellen. En registreret finca kan omfatte flere matrikelparceller; omvendt kan en matrikelparcel historisk svare til flere registerfincaer.

For købere er grundbogen central, fordi de registrerede rettigheder som udgangspunkt har retsvirkning. Den viser, hvem der er registreret som ejer, hvilken andel denne person har, og om der består tredjemandsrettigheder. Ved et realkreditlån er registreringen særlig vigtig.

Matriklen: fysisk, skattemæssig og kartografisk beskrivelse

Den spanske matrikel hedder Catastro Inmobiliario og føres af finansministeriet. Det er et administrativt register for grunde og bygninger. Det indeholder blandt andet beliggenhed, matrikelreference, anvendelse, areal, grafisk fremstilling, matrikelværdi, referenceværdi og den matrikulære indehaver.

Matriklen er især vigtig for skat, identifikation og kartografisk beskrivelse. Men den er ikke det samme som et ejerskabsbevis. Hvis matrikel og grundbog afviger med hensyn til ejerangivelse, har grundbogen normalt den afgørende vægt for den juridiske ejerskabskontrol.

Matrikelreferencen skal angives ved ejendomshandler. Notaren indhenter sædvanligvis en beskrivende og grafisk matrikelattest og kontrollerer, om matrikelbeskrivelsen stemmer overens med grundbog, dokument og den faktiske ejendom.

Nota Simple: det første obligatoriske tjek før købet

Nota Simple Informativa er et aktuelt, informativt uddrag fra grundbogen. Den indeholder typisk identifikation af ejendommen, den eller de registrerede ejere, arten og omfanget af de registrerede rettigheder samt bestående hæftelser eller begrænsninger.

Vigtigt: Nota Simple er informativ og beviser ikke registerindholdet med samme formelle styrke som en grundbogsattest. Til købskontrollen er den alligevel det centrale arbejdsdokument. Før notarialbekræftelsen anmoder notaren desuden om aktuel registerinformation.

Internationale købere bør aldrig overtage en Nota Simple kun fra sælger eller mægler, men få den fremskaffet aktuelt via den officielle vej eller via egen advokat henholdsvis notar. For den juridiske vurdering er den spanske version afgørende.

Hvad købere bør kontrollere i Nota Simple

• Ejer: Stemmer navn, ID-nummer, selskabsdata og ejerandel overens med sælger og købsaftale?
• Finca registral: Passer registernummer, CRU/IDUFIR, kommune, beskrivelse og adresse til den faktisk besigtigede ejendom?
• Areal: Er der afvigelser mellem grundbogsareal, matrikelareal, opmåling, brochure og faktisk anvendelse?
• Realkreditlån: Består et registreret realkreditlån? Hvis ja, skal det være klart reguleret, om det slettes før eller ved købsprisbetaling.
• Arrestforretninger og noteringer: Embargos, retslige bemærkninger eller skattekrav kan påvirke erhvervelsen betydeligt.
• Servitutter og vejret: Kontroller, om indkørselsrettigheder, ledningsrettigheder, vandrettigheder eller vejret er registreret, eller netop mangler.
• Brugsret og beboelsesret: En registreret brugsret kan betyde, at køberen ganske vist erhverver ejerskab, men ikke kan bruge frit.
• Dispositionsbegrænsninger: Salgsforbud, betingelser, fortrydelsesretter eller andre begrænsninger skal forstås før underskrift.

Arealafvigelser: normalt, men ikke harmløst

Afvigelser mellem grundbog og matrikel er ikke ualmindelige i Spanien. Siden reformen ved Ley 13/2015 kan grundbog og matrikel koordineres via en georefereret grafisk fremstilling. Hvis en finca er koordineret med matriklen, bliver beliggenhed, afgrænsning og areal af den registrerede grafiske fremstilling juridisk væsentligt stærkere sikret.

En afvigelse er ikke automatisk en dealbreaker. Den skal dog vurderes: Er der tale om en gammel unøjagtig registerbeskrivelse, et ufuldstændigt matrikelkort, en ikke-registreret tilbygning, en forkert grundgrænse eller endda brug af fremmed jord?

Ved større eller konfliktfyldte afvigelser bør en landmåler eller arkitekt inddrages før købet.

Typiske afvigelser på Mallorca

• Gamle finca-beskrivelser: I grundbogen står en historisk, meget kort beskrivelse uden præcise grænser; matriklen viser et moderne parcellekort.
• Flere parceller: En landejendom består økonomisk af flere matrikelparceller, men kun af én eller af flere registerfincaer.
• Ikke sammenfaldende arealer: Brochuren nævner boligareal, matriklen brutto bygningsareal, grundbogen et andet bebygget areal og opmålingen endnu andre værdier.
• Tilbygninger og pools: Terrasser, sidebygninger, pools eller udvidelser fremgår af matriklen, men kan ikke spores som nybygningserklæring i grundbogen.
• Ejerlejlighed: Ved lejligheder kan privat areal, fællesareal, terrasser til særlig brug, parkeringspladser og opbevaringsrum være registreret separat eller kun delvist.
• Indkørsel over fremmed jord: Den faktiske indkørsel har været brugt i årevis, men en registreret vejret mangler eller er upræcist beskrevet.
• Gamle realkreditlån: Et lån er økonomisk afbetalt, men realkreditlånet er aldrig blevet notarialt og i grundbogen slettet.
• Matrikelindhaver forældet: Matriklen nævner stadig tidligere ejere eller arvefællesskaber, mens grundbogen er mere aktuel.

Realkreditlån, hæftelser og vejret

Et registreret realkreditlån forsvinder ikke ved, at sælger mundtligt erklærer, at lånet er betalt. For købere tæller sletningen i grundbogen. I praksis bruges ved salg ofte en del af købsprisen direkte til indfrielse af banken; derefter udfærdiges sletningsdokumentet og registreres i grundbogen.

Ved landejendomme er indkørslen også følsom. En farbar vej i virkeligheden betyder ikke automatisk, at der består en juridisk sikret vejret. Købere bør få kontrolleret, om indkørslen går over offentlige veje, egen grund eller fremmede grunde.

Hvad grundbog og matrikel ikke fuldstændigt afklarer

En ren Nota Simple erstatter ikke en fuldstændig Due Diligence. Grundbogen viser ikke automatisk alle byplanmæssige risici, byggetilladelser, anvendelsesbegrænsninger, turistudlejningslicenser, åbne fællesomkostninger, energimærker, beboelighedsspørgsmål eller kommunale procedurer.

Især ved fincaer, ældre huse og ejendomme uden for lukkede byområder bør der desuden kontrolleres: Byggetilladelser, nybygningserklæringer, byplanmæssig status, mulige overtrædelser, vand- og elforsyning, infrastruktur, beboelighedsdokumenter og eventuelt kyst-, landskabs- eller monumentbeskyttelse.

Anbefalet kontrolforløb for købere

1. Fremskaffelse af aktuel Nota Simple direkte fra officiel kilde eller via egen juridisk rådgiver.
2. Kontrol af ejer, finca registral, CRU/IDUFIR, adresse, arealer og hæftelser.
3. Sammenligning af matrikelreference og beskrivende samt grafisk matrikelattest.
4. Ved arealafvigelser faglig afstemning af opmåling, matrikelgrafik og grundbogsbeskrivelse.
5. Afklaring af realkreditlån, arrestforretninger, servitutter, vejret og brugsrettigheder før kontraktbinding.
6. I købsaftalen fastlæggelse af, hvilke hæftelser der skal slettes, og hvilke køberen overtager.
7. Før underskrift hos notaren indhentning af aktuel registerinformation.
8. Efter underskrift sikring af, at købsdokumentet straks indleveres til grundbogen, og at registreringen følges op.

Konklusion

Grundbog, matrikel og Nota Simple opfylder forskellige opgaver. Grundbogen beskytter den juridiske ejer- og hæftelsessituation. Matriklen beskriver ejendommen skattemæssigt, fysisk og kartografisk. Nota Simple er det hurtige, uundværlige registerudtræk til købskontrollen.

For internationale købere på Mallorca ligger det vigtigste skridt i sammenligningen af disse oplysninger. Først når ejere, arealer, bygninger, hæftelser og indkørsel passer sammen eller kan renses ordentligt, er ejendommen juridisk købsklar.