Cédula, energicertifikat og vigtige ejendomspapirer

Hvorfor ejendomspapirerne er så vigtige

Mange risici ved et Mallorca-køb viser sig ikke ved besigtigelsen, men i dokumenterne: manglende beboelighedsdokumentation, ikke-registrerede ombygninger, gamle fællesgældsposter, udestående IBI-besked, manglende førstegangsbeboelsestilladelse eller en ikke-registreret energicertificering. Køberen bør derfor inden reservation, senest dog inden den private købsaftale, få foretaget en fuldstændig dokumentgennemgang af notar, advokat og ved bygningsmæssige spørgsmål af en arkitekt eller teknisk sagkyndig.

Cédula de Habitabilidad

Cédula de Habitabilidad bekræfter på Balearerne en lejligheds, et hus' eller en beboelsesbygnings egnethed til beboelse. På Mallorca er Consell de Mallorca ansvarlig for beboelighedsprocedurer. Cédulaen er central ved salg, udlejning og for endelige forsyningskontrakter som vand, strøm, gas og telekommunikation.

Siden den baleariske forenklingslovgivning gælder der især for nybyggerier og førstegangsbeboelse: Den tidligere Cédula de primera ocupación er grundlæggende blevet erstattet af den kommunale tilladelse til brug eller førstegangsbrug. Ti år efter meddelelsen af denne tilladelse skal den tilsvarende Cédula de Habitabilidad de renovación ansøges om. For beskyttede boliger erstatter den endelige kvalifikation fra forvaltningen Cédulaen ved førstegangsbeboelse; ved senere overdragelser kræves den pågældende Cédula igen.

For eksisterende ejendomme er især fornyelse af en udløbet Cédula og Cédula de carencia relevante. Sidstnævnte vedrører ældre ejendomme, der aldrig har haft en tidligere Cédula, og hvis retlige og tekniske udgangspunkt skal dokumenteres særskilt. Mangler Cédulaen eller et tilsvarende bevis, skal dette udtrykkeligt angives i kontrakten eller Escrituraen.

Energicertifikat

Certificado de Eficiencia Energética er påkrævet ved salg og udlejning. Det skal udarbejdes af en kompetent tekniker og registreres i Illes Balears' register; først registreringen giver certifikatet dets retlige gyldighed. Til købsgenstanden hører det registrerede certifikat og energimærket.

Ejeren eller sælgeren er ansvarlig for bestilling og opbevaring. Ved en eksisterende bygning skal en kopi af det registrerede certifikat og energimærket vedlægges købsaftalen. Gyldigheden er maksimalt ti år; ved energiklasse G maksimalt fem år. Energiklassen skal desuden angives i salgsannoncer og på ejendomsportaler.

Førstegangsbeboelsestilladelse og byggedokumenter

Ved nybyggerier, større renoveringer, ændret anvendelse eller udvidelser er dokumentationen af byggehistorien afgørende. Købere bør ikke kun spørge efter den aktuelle Cédula eller førstegangsbeboelsestilladelse, men også efter byggetilladelsen, det godkendte projekt, Certificado Final de Obra, eventuelt erklæringen om nybyggeriet, Libro del Edificio og de tekniske planer.

Den spanske byggelov forpligter ejere til at bevare og videregive dokumentationen for de udførte byggearbejder samt eksisterende forsikringer og garantier. Ved beboelsesbygninger kan desuden tiårsbygningsforsikringen for strukturelle skader være relevant, især ved nyere ejendomme eller nyligt erklærede nybyggerier.

Tilladelser til ombygninger, pools og tilbygninger

Terrasseoverdækninger, pool, gæstehus, garage, omfordeling af boligarealer, sammenlægning eller opdeling af enheder og ændret anvendelse bør hver især afstemmes med tilladelse, afslutningsdokumentation og registerstatus. Det er vigtigt, at Escritura, grundbogsbeskrivelse, faktisk tilstand og tekniske dokumenter stemmer overens.

Ved fincaer, ejendomme i landdistrikter, kystnære områder eller huse med ældre udvidelser bør der desuden kontrolleres, om kommunen, Consell eller en anden myndighed kræver særlige rapporter, tilladelser, kysttilladelser, erklæringer om almen interesse eller dokumentation for manglende urbanismeprocedurer.

IBI og lokale skatter

IBI er den årlige ejendomsskat. Købere bør få kontrolleret de seneste betalte IBI-dokumenter, ejendommens referencedata og et bevis for udestående eller ikke-udestående lokale krav. I mange kommuner administreres eller betales lokale skatter og afgifter via ATIB; der kan alt efter kommune IBI, lokale afgifter, Plusvalía-emner eller betalingsdokumenter være relevante.

I købsaftalen bør det klart fastlægges, hvem der bærer det løbende skatteår, og hvordan allerede betalte eller endnu udestående beløb afregnes mellem køber og sælger.

Fællesomkostninger

Ved lejligheder, rækkehuse, lejlighedskomplekser og mange urbanisationer er Comunidad de Propietarios et selvstændigt kontrolpunkt. Sælgeren skal i det offentlige købsdokument erklære, om han er ajour med fællesomkostningerne, eller hvilke beløb der er udestående. Sædvanligt og stærkt anbefalet er et aktuelt certifikat fra fællesskabet, udstedt af sekretær eller administrator med formandens godkendelse.

Købere bør desuden kontrollere referater fra de seneste ejermøder, godkendte særlige bidrag, verserende retssager, vedligeholdelsesplaner, husorden og vedtægter. Ifølge spansk ejerlejlighedsret kan ejendommen hæfte for visse ældre gældsposter i fællesskabet; derfor er et aktuelt gældscertifikat meget mere end papirpynt.

Tjekliste for sælgere

• Gør den aktuelle Escritura og aktuelle grundbogsoplysninger klar.
• Fremskaffelse af gyldig Cédula eller tilsvarende tilladelse henholdsvis dokumentation.
• Forelæg registreret energicertifikat inklusive energimærke.
• Indsamling af seneste IBI-dokumenter og dokumentation for lokale skatter og afgifter.
• Ved fælleseje: Anmod om gældscertifikat, vedtægter, referater og oplysninger om særlige bidrag.
• Samling af tilladelser, byggeafslutning, planer, Libro del Edificio, forsikringer og garantier.
• Få ombygninger, pool, sidebygninger og ændret anvendelse teknisk og retligt kontrolleret inden markedsføring.

Tjekliste for købere

• Foretag ingen større betaling, før identitet, ejendomsret, hæftelser og ejendomspapirer er kontrolleret.
• Afstem Cédula, førstegangsbeboelsestilladelse eller tilsvarende dokumenter med faktisk anvendelse og forsyningskontrakter.
• Accepter kun et registreret energicertifikat og kontroller udløbsdatoen.
• Kræv altid tilladelser, planer og afslutningsdokumenter ved synlige ombygninger.
• Få IBI, fællesomkostninger, særlige bidrag og verserende procedurer kontrolleret skriftligt.
• Planlæg desuden en teknisk due diligence ved landlige, gamle eller stærkt ombyggede ejendomme.

Konklusion

Dokumenterne erstatter ikke juridisk rådgivning, men er grundlaget herfor. Jo mere komplette dokumenterne er inden underskriften, desto bedre kan det vurderes, om købsprisen, anvendelsen og den senere videresalgsmulighed virkelig hænger sammen.