Sameje & familie ved ejendomskøb på Mallorca

Hvorfor ejerstrukturen bør besluttes før notaraftalen

Ved ejendomskøb på Mallorca er det ikke kun vigtigt, hvem der overfører købesummen. Afgørende er, hvem der fremgår som ejer i den notarielle købsakt og senere i tingbogen, med hvilken andel og under hvilken familiemæssig eller ægtepagtsmæssig baggrund. Denne struktur påvirker finansiering, løbende omkostninger, senere separation, gave, salg og arvefølge.

Efter spansk ret opstår sameje, når en rettighed eller en genstand tilhører flere personer uopdelt. Ved fast ejendom betyder det som regel brøkdeleje: Hver samejer har en ideel andel af hele ejendommen, f.eks. 50/50, 70/30 eller 99/1.

Samejeandele: ikke automatisk efter betaling

Den, der stiller 80 procent af egenkapitalen, men lader begge købere registrere med hver 50 procent, skaber juridisk en 50/50-struktur. Det kan være tilsigtet, men bør forstås skattemæssigt og civilretligt. Senere renoveringer, ekstraordinære afdrag eller løbende omkostninger ændrer som regel ikke automatisk tingbogsandelen.

Ægtefæller og ægtepagt

Ved ægtefæller er et blik i tingbogen alene ikke altid tilstrækkeligt. Derudover skal det undersøges, hvilken ægtepagt der finder anvendelse. I den fællesspanske Código Civil gælder uden ægtepagt som udgangspunkt sociedad de gananciales; på Mallorca kan separación de bienes være relevant, hvis balearisk civilret finder anvendelse. For internationale par er EU-forordning 2016/1103 vigtig, da den koordinerer grænseoverskridende ægtepagtsforhold.

Ugifte par og registrerede partnerskaber

Ugifte købere bør forberede en supplerende samejeaftale. Heri kan brug, omkostninger, udlejning, renoveringer, salg, en partners udtræden, vurdering af ejendommen og frister reguleres. Ved registrerede partnerskaber kan EU-forordning 2016/1104 være relevant.

Børn og familieformue

Børn kan spille en rolle i familiestrukturer, f.eks. når forældre ønsker at overdrage formue tidligt. Ved mindreårige børn kræves særlig forsigtighed: For afhændelse eller belåning af et barns ejendom kan der være behov for retlig godkendelse. Dette kan betydeligt forsinke senere salg, realkreditlån eller omstruktureringer.

Senere separation: den egentlige stresstest

Ifølge Código Civil er ingen samejer tvunget til at forblive i fællesskabet permanent. Enhver kan som udgangspunkt kræve fællesskabets ophævelse. Ved en separation er der flere veje: udkøb, fælles salg, tildeling som led i en skilsmisse eller retslige procedurer. Ejerskab, brug og låneansvar bør tænkes adskilt.

Overdragelse, gave og salg inden for familien

En senere ændring af ejerstrukturen er mulig, men sjældent neutral. Salg af en andel, gave til ægtefælle eller børn, opløsning af et samejefællesskab eller indskydelse i et selskab kan have notarielle, registerretlige og skattemæssige konsekvenser.

Praktisk udformning

Købsakten bør præcist angive navn, NIE, nationalitet, bopæl, civilstand, ægtepagt, erhvervelsesandele og eventuelt ægtepagt eller lovvalg. Derudover anbefales det ved sameje at indgå en aftale om brug, omkostninger, udlejning, investeringer, forkøbsretter, vurderingsmetode og udtrædelsesscenarie.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan fordeles sameje i en ejendom på Mallorca?

Som regel opstår der brøkdelsejendom, hvor hver medejer har en ideel andel i hele ejendommen, f.eks. 50/50, 70/30 eller 99/1. Afgørende er, hvad der står i det notarielle skøde og senere i tingbogen. Senere renoveringer, ekstraordinære afdrag eller løbende omkostninger ændrer som regel ikke automatisk tingbogsandelen.

Er det indbetalingen eller tingbogsindførelsen, der tæller ved køb på Mallorca?

Juridisk er det indførelsen, der tæller. Den, der stiller 80 procent af egenkapitalen, men lader begge købere indføre med 50 procent hver, skaber en 50/50-struktur. Det kan være tilsigtet, men bør forstås skattemæssigt og civilretligt.

Hvilket formueforhold gælder for ægtepar ved ejendomskøb på Mallorca?

Det afhænger af den gældende ret. I den fælles spanske Código Civil gælder uden ægtepagt som udgangspunkt sociedad de gananciales, ved anvendelse af balearisk civilret kan separación de bienes være relevant. For internationale par er desuden EU-forordning 2016/1103 vigtig.

Har ugifte par brug for en samejeaftale ved ejendomskøb på Mallorca?

Ugifte købere bør udarbejde en supplerende samejeaftale. Her kan brug, omkostninger, udlejning, renoveringer, salg, en parts udtræden, værdiansættelse og frister reguleres. Ved registrerede partnerskaber kan EU-forordning 2016/1104 være relevant.

Kan en medejer på Mallorca kræve samejet opløst?

Ja, som udgangspunkt kan enhver medejer kræve samejet ophævet, for efter Código Civil er ingen tvunget til at forblive i fællesskabet varigt. Mulige veje er overtagelse af andelen, fælles salg, tildeling i forbindelse med en skilsmisse eller retlige procedurer. Ejendomsret, brug og lånehæftelse bør tænkes hver for sig.

Hvad gælder for mindreårige børn som medejere af en ejendom på Mallorca?

Her kræves særlig forsigtighed. Ved afhændelse eller behæftelse af et barns ejendomme kan der være behov for en retlig godkendelse. Det kan betydeligt forsinke senere salg, pantebreve eller omstruktureringer.

Sameje, ægteskab, partnerskab og familiestrukturer