Servitutter, vejrettigheder og naboforhold

Ved fincaer, landhuse og villaer på Mallorca afgøres værdien ikke kun af huset, men også af, om man sikkert kan nå det, forsyne det, dræne det, bruge det og afgrænse det over for naboer. Især i landområder er servidumbres - servitutter - et af de hyppigste punkter i købsgennemgangen.

Hvad er en servidumbre?

Ifølge den spanske Código Civil er en servitut en byrde på en ejendom til fordel for en anden ejendom eller en person. En servitut kan øge værdien, hvis den sikrer adgang, eller mindske værdien, hvis fremmede personer kører over grunden, rør ligger under terrasser, eller en nabo gør krav på at bruge en vej.

Typiske servitutter

• Adgang og vejrettighed: Ret til at komme over en naboejendom for at nå sin egen finca eller villa.
• Ledningsrettigheder: El-, vand-, telekommunikations-, spildevands- eller vandingsledninger over fremmed grund.
• Vand- og brøndrettigheder: Brug af en brønd, en kilde, et vandbassin eller en ledning.
• Offentlige veje: Veje, der kan betragtes som offentlige veje eller offentlige vejservitutter.

Adgang: Det vigtigste punkt ved fincaer

En finca uden sikret adgang er en betydelig risiko. Loven kender ganske vist gennemgangsrettigheder for indhegnede ejendomme, men det erstatter ikke en købsgennemgang. En faktisk brugt vej er ikke automatisk en registreret rettighed. Især vejrettigheder kan kun opstå under bestemte forudsætninger og bør undersøges juridisk.

Tingbog, Nota Simple og matrikel

Nota Simple viser registrerede rettigheder, byrder og begrænsninger. Købere bør kontrollere, om ejendommen er behæftet, og om der er rettigheder til fordel for ejendommen. Matriklen viser beliggenhed, areal og grafisk fremstilling, men erstatter ikke tingbogen. Ved afvigelser, overlapninger eller uklare grænser kan en georefereret opmåling være nødvendig.

Vand, brønde og forsyning

Ved landejendomme er vand ofte afgørende for købet. En brønd er kun en fordel, hvis dens juridiske situation, dens tilladte formål og dens tekniske anvendelighed er afklaret. Der skal undersøges autorisation eller koncession, tilladt mængde, anvendelsesformål, måler, pumper, vandkvalitet og eventuelle begrænsninger af grundvandsmassen.

Naboer, grænser og mure

Mange konflikter opstår senere: En nabo spærrer en port, bestrider vejbredden, kræver adgang til ledninger eller påstår en anden grænse. Tørstensmure, hegn, terrasser, indkørsler og porte bør afstemmes med tingbog, matrikel og faktisk besiddelsesforhold.

Undersøgelse før købet

• Indhent en aktuel Nota Simple og læs ejerhistorikken.
• Test adgangen fysisk: bredde, tilstand, porte, nøgler, kurveradius og leveringsadgang.
• Sammenlign matrikel og tingbog; indhent om nødvendigt en opmåling.
• Undersøg brønddokumenter, vandrettigheder, ledninger og forsyning.
• Inddrag kommune og Consell vedrørende offentlige veje, byggeforseelser og beskyttelsesområder.
• Sikre garantier, betingelser eller fortrydelsesret i købskontrakten.

Praktisk konklusion

Ved fincaer på Mallorca bør man ikke behandle servitutter som et bipunkt. En smuk ejendom mister betydeligt i sikkerhed, hvis adgang, vand, ledninger eller grænser er uafklarede. Det, der er ordentligt afklaret før notaraftalen, skal ikke senere kæmpes igennem med naboer, myndigheder eller domstole.