Sortbyggeri, eksisterende rettigheder og legalisering på Mallorca

Ved eksklusive ejendomme på Mallorca ligger den egentlige købspris nogle gange ikke i tilbuddet, men i den byplanmæssige risiko. En pool uden tilladelse, en lukket terrasse, et teknikhus, en gæstetilbygning eller en udbygget garage kan påvirke værdien af en finca massivt: juridisk, skattemæssigt, ved finansiering, forsikring, videresalg og senere ombygninger.

Sortbyggeri er ikke det samme som nedrivningsrisiko

Den baleariske byplanlovgivning skelner mellem selve overtrædelsen og spørgsmålet om, hvorvidt myndighederne stadig kan indlede foranstaltninger til genoprettelse af lovligheden. For mange tilfælde gælder efter Ley 12/2017 en periode på otte år fra fuldstændig færdiggørelse. Denne frist løber dog ikke altid: I beskyttet rustik jord, ved fredning, offentlige arealer, infrastrukturer eller visse beskyttelsesområder kan genoprettelsesbeføjelsen være uforældelig.

Prescripción er ikke en legalisering

Hvis myndighederne efter fristens udløb ikke længere kan kræve nedrivning, bliver byggeriet derved ikke automatisk lovligt som godkendt. Det kan falde i status fuera de ordenación. Afhængigt af tilfældet er der da kun tilladt reparationer af hensyn til sikkerhed, hygiejne eller sundhed. For sortbyggerier opført efter 1. marts 1987 kan tilslutning til forsyningssystemer også være problematisk, så længe der ikke er foretaget en legalisering.

Typiske problemområder ved fincaer

I praksis vedrører risiciene sjældent kun hovedhuset. Der skal kontrolleres pools, poolterrasser, overdækkede porches, pergolaer med bygningsmæssig virkning, lukkede terrasser, gæstehuse, garager, teknikrum, stalde, casitas, indkørsler, støttemure, cisterner, solcelleanlæg, spildevandsanlæg og enhver faktisk anvendelse, der afviger fra den godkendte anvendelse.

Ekstraordinær legalisering i suelo rústico

Siden Ley 7/2024 er der på Balearerne en tidsbegrænset procedure for legalización extraordinaria for eksisterende bygninger, anlæg og anvendelser i rustik jord, når der ikke længere kan kræves foranstaltninger til genoprettelse af den byplanmæssige lovlighed. For Mallorca har Consell de Mallorca aktiveret anvendelsen ved beslutning; det treårige ansøgningsvindue løber efter BOIB-beslutningen fra offentliggørelsen den 15. februar 2025 principielt indtil den 15. februar 2028.

Ansøgningen indgives til den kompetente Ayuntamiento og skal principielt omfatte alle berørte bygninger og anvendelser i samme enhed. Hvor en del kan legaliseres, og en anden del skal nedrives, kan et kombineret projekt med legalisering og nedrivning være nødvendigt.

Omkostninger, grænser og løbende juridiske risici

Den ekstraordinære legalisering udløser ud over gebyrer og skatter en yderligere økonomisk ydelse: principielt 10 procent af de materielle udførelsesomkostninger ved ansøgning i det første år, 12,5 procent i det andet år og 15 procent i det tredje år. Ikke legaliserbare er blandt andet visse placeringer i det offentlige område, i vej-, kyst- eller vandretsservitutter, ulovlige urbanisationer, ikke fuldstændigt behandlede enheder samt bygninger i oversvømmelses- eller foretrukne afstrømningszoner.

For købere er det desuden vigtigt: Der verserer en forfatningsretlig procedure mod dele af Ley 7/2024. Legalisering bør derfor aldrig accepteres som en generel købsincitament, men altid kontrolleres objektrelateret af arkitekt og advokat.

Due Diligence før købskontrakt

• Afstem byggetilladelser, ændringsprojekter, Final de Obra, Cédula, tingbog og matrikel.
• Kontrollér skriftligt åbne eller afsluttede disciplinære procedurer, nedrivningspåbud og bøder.
• Kontrollér beskyttelseskategorier, vandløb, vejafstande, kyst, fredning og kommunale normer.
• Dokumentér færdiggørelse gennem historiske luftfotos, matrikelhistorie, tekniske certifikater eller fakturaer.
• Sikr købskontrakten med betingelser, tilbageholdelse, garantier, omkostningsregulering og fortrydelsesret.