Rådgivere ved ejendomskøb på Mallorca: Advokat, notar…

Ved ejendomskøb på Mallorca samarbejder som regel flere rådgivere. For internationale købere af eksklusive ejendomme er det afgørende at holde rollerne adskilt: Mægleren åbner markedet og koordinerer transaktionen, advokaten beskytter dine køberinteresser, skatterådgiveren planlægger den skattemæssige struktur, og notaren tinglyser købet neutralt.

De fire roller i overblik

Rådgiver	Hovedopgave	Vigtigt for køber
Advokat	Juridisk køberrepræsentation, due diligence, kontraktgennemgang, forhandling	Uafhængigt engageret og forpligtet til dine interesser.
Notar	Neutral tinglysning af den offentlige købsakt	Han erstatter ikke en fuldstændig købergrundig undersøgelse før reservation eller arras.
Skatterådgiver	Skattestruktur, efterfølgende skatter, forpligtelser for ikke-residenter	Inddrag tidligt ved større budgetter.
Mægler	Objektsøgning, fremvisninger, tilbudsproces	Afklar, hvem han repræsenterer, og hvem der betaler provisionen.

Advokat: Din interesserepræsentant

Køberens advokat gennemgår ikke kun købskontrakten. Hans mandat bør omfatte ejendomsret og hæftelser i tingbogen, matrikel- og arealdata, bygge- og anvendelseslegalitet, beboeligheds- og energidokumenter, fællesgæld, leje- eller brugsforhold, turistudlejning, realkreditlån, åbne skatter samt fuldmagter og sælgers beføjelser.

Notar: Neutral, vigtig, men ikke din køberadvokat

Den spanske notar er offentlig tjenestemand. Han identificerer parterne, kontrollerer kapacitet og repræsentationsret, tinglyser den offentlige købsakt og sikrer den retssikre tinglysning. Denne funktion er væsentlig, men neutral. Notaren forhandler ikke dine økonomiske betingelser og foretager ikke en omfattende køber-due diligence for din risikoprofil.

Skatterådgiver: Inddrag tidligt

En skatterådgiver bør inddrages før arras-kontrakten, hvis du ikke er bosiddende i Spanien, ønsker at købe via et selskab, flere familiemedlemmer er involveret, finansiering eller udlejning er planlagt, eller formue-, arve- og fraflytningsspørgsmål er relevante. Afklar erhvervelsesstruktur, skat for ikke-residenter, udlejning, formueskat, senere salg, arve- og gaveafgift, dobbeltbeskatningsoverenskomst og midlers oprindelse.

Mægler: Markedskendskab og koordinering

En god mægler kender mikrolokaliteter, Off-Market-tilbud, prisrealitet og lokale procedurer. Hans rolle erstatter dog ikke en juridisk eller skattemæssig gennemgang. Objektoplysninger, arealer, tilladelser, udlejningsmuligheder eller ombygningspotentiale bør ikke overtages ukontrolleret. På Balearerne findes et officielt register for ejendomsmæglere, som kan være et nyttigt kvalitetssignal.

Køberrepræsentation og interessekonflikter

Ved internationale køb er skriftlig klarhed afgørende. En købermægler eller property finder bør oplyse søgeprofil, område, eksklusivitet, vederlag, løbetid, fortrolighed, håndtering af sælgerprovisioner og mulige interessekonflikter. Også advokater bør ikke have konflikter mellem køber- og sælgerinteresser.

AML og midlers oprindelse

Spanien forpligter blandt andet mæglere, notarer, registre, advokater og skatterådgivere under visse forudsætninger til hvidvaskforebyggelse. Købere bør forberede en AML-mappe: ID, NIE/NIF, bopæls- og skattemæssige hjemstedsbeviser, bankreferencer, midlers oprindelse, salgskontrakter, udbytte- eller bonusdokumenter, arvedokumenter, lån, selskabsorganigram og Beneficial Owner-dokumenter.

Praktisk koordinering

Et effektivt forløb begynder før tilbuddet. Mægleren indsamler objektdokumenter, advokaten kontrollerer minimumsdata, og skatterådgiveren bekræfter erhvervelsesstrukturen. Før reservation eller arras bør ingen væsentlige juridiske spørgsmål være uafklarede. Derefter følger due diligence, skatte- og AML-gennemgang, notarforretning, tinglysning og overdragelse.

Huskeregel

Notaren gør købet retssikkert tinglyseligt. Din advokat gør det juridisk håndterbart for dig. Skatterådgiveren gør det strukturelt og langsigtet planlægbart. Mægleren gør det praktisk muligt. Gode købere koordinerer alle fire roller, men blander dem ikke.

Ofte stillede spørgsmål

Har man som køber på Mallorca brug for sin egen advokat?

For internationale købere af værdifulde ejendomme er en uafhængigt antaget køberadvokat vigtig, fordi notaren er neutral og ikke gennemfører en omfattende due diligence tilpasset din risikoprofil. Advokaten kontrollerer blandt andet ejendomsret og byrder i tingbogen, byggeretlig og anvendelsesmæssig lovlighed, fællesgæld, pantebreve og fuldmagter. Han eller hun forhandler desuden dine kontraktvilkår.

Hvad gør notaren ved ejendomskøb på Mallorca?

Den spanske notar er offentlig embedsmand. Notaren identificerer parterne, kontrollerer habilitet og beføjelser og udfærdiger den offentlige skøde. Notaren forhandler ikke dine økonomiske vilkår og er ikke din køberadvokat.

Hvornår bør man inddrage en skatterådgiver ved ejendomskøb på Mallorca?

Før Arras-kontrakten, hvis du ikke er bosat i Spanien, køber via et selskab, flere familiemedlemmer er involveret, eller der er planlagt finansiering eller udlejning. Det gælder også ved spørgsmål om formue, arv og fraflytning. Der skal blandt andet afklares erhvervsstruktur, skat for ikke-hjemmehørende, dobbeltbeskatningsaftaler og midlernes oprindelse.

Hvem repræsenterer mægleren ved ejendomskøb på Mallorca?

Det bør du udtrykkeligt afklare, ligesom hvem der betaler provisionen. En købermægler eller property finder bør skriftligt oplyse søgeprofil, eksklusivitet, vederlag, løbetid, fortrolighed, håndtering af sælgerprovisioner og mulige interessekonflikter. På Balearerne findes et officielt register for ejendomsmæglere, som kan være et kvalitetstegn.

Hvad hører til i AML-mappen ved ejendomskøb på Mallorca?

Forbered legitimation, NIE/NIF, dokumentation for bopæl og skattemæssigt hjemsted, bankreferencer og dokumentation for midlernes oprindelse. Afhængigt af sagen kommer salgsaftaler, udbytte- eller bonusdokumenter, arvedokumenter, lån, et selskabsorganisationsdiagram og beneficial-owner-dokumenter dertil. Spanien forpligter blandt andet mæglere, notarer, registre, advokater og skatterådgivere til hvidvaskforebyggelse.

I hvilken rækkefølge arbejder mægler, advokat, skatterådgiver og notar sammen ved køb på Mallorca?

Et effektivt forløb begynder før buddet: Mægleren samler ejendomsdokumenter, advokaten kontrollerer minimumsdata, og skatterådgiveren bekræfter erhvervsstrukturen. Før reservation eller Arras bør ingen væsentlige juridiske spørgsmål være åbne. Derefter følger due diligence, skatte- og AML-kontrol, notartidspunkt, tinglysning og overdragelse.

Rolle for advokat, notar, skatterådgiver og mægler